金凱悅市場環(huán)境匯報

《金凱悅市場環(huán)境匯報》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、凱悅中心市場環(huán)境變化分析市場宏觀背景受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，常州經(jīng)濟增速放緩，處于穩(wěn)定經(jīng)濟增長的需要，預(yù)計會加大固定資產(chǎn)投資，加快城市基礎(chǔ)建設(shè)，以拉動經(jīng)濟回暖；常州人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，目前已經(jīng)達到全面小康指標(biāo)，市民對居住條件改善的需求將會持續(xù)存在，并成為住宅市場需求主流；隨著城市建設(shè)步伐加快，常州城市融合度不斷提高，高品質(zhì)項目逐漸吸引全市各區(qū)域客戶，區(qū)域隔閡心理將會不斷打破；常州歷年住宅市場供需狀況2003-2007年，供需兩端均大幅攀升；供應(yīng)端以年均26.45%的速度增長，成交端以年均31.22%的速度增長；2008年，供需雙萎縮；

2、2009年1-9月份呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，成交量創(chuàng)歷史新高；庫存量逐漸遞增，截止到09年9月份，常州全市商品住宅庫存量為334.85萬平米，以目前銷售速度計算，銷售周期為6個月；市場現(xiàn)狀分析關(guān)鍵詞：新增供應(yīng)不足，去庫存化明顯，成交量增長迅速，成交價格平穩(wěn)抬升，供求比不斷下降；依照年均31.22%正常增速計算，09年全市商品住宅成交量應(yīng)為853萬平米，甚至高于實際的市場表現(xiàn)。從市場供需來看，常州商品住宅市場發(fā)展平穩(wěn)，并處于快速上升期，市場的健康度保證了未來發(fā)展的可持續(xù)性較強。市場現(xiàn)狀分析關(guān)鍵詞：新增供應(yīng)不足，去庫存化明顯，成交量增長迅速，成

3、交價格平穩(wěn)抬升，供求比不斷下降；常州歷年住宅均價走勢2003-2009年，商品住宅成交價格波動上升，年均漲幅19.09%，最高漲幅79.84%（2005年），最低漲幅-4.74%（2006年）；2007-2009年，商品住宅年均漲幅6.79%，完全滯后于GDP增長速度與生活水平的提高，預(yù)期未來將迎來快速上漲期。依照年均8%的正常增速計算，2010年全市商品住宅成交均價應(yīng)為4835元/平米市場現(xiàn)狀分析關(guān)鍵詞：近年價格上漲幅度偏弱，未來存在價格快速抬升空間；新建商品住宅大量在新開發(fā)區(qū)域，而新開發(fā)區(qū)域城市功能的缺失及配套的不完善等利空導(dǎo)致房價上

4、漲較慢；不同區(qū)域差異較大，中心城區(qū)房價上漲較快，新北區(qū)、武進區(qū)兩個新城區(qū)則在城市面貌煥然一新后房價進入快速上升期。為什么房價上漲幅度低于經(jīng)濟增長速度？2006年土地供應(yīng)相對集中，地價不高，直接造成07-08年商品房的集中供應(yīng)和成交均價的相對穩(wěn)定，并維持在相對較低的水平；2007年由于市場明顯回升，地價走高，對于后市的房價上漲有著不可忽視的影響；2009年市場再次回暖，直接導(dǎo)致土地出讓在供需兩端“雙旺”，但地價并未高于07年，表明一級市場未顯狂熱，土地的較大存量和分布的相對分散，致使土地的稀缺性難以體現(xiàn)出來，制約地價的全面走高。土地市場分析

5、2008年市區(qū)各主城區(qū)經(jīng)營性用地土地成交明細區(qū)域面積（萬平米）宗數(shù)（宗）金額（萬元）平均地價（元/平米）每畝地價（萬元/畝）樓板價（元/平米）城區(qū)190.1832376372.21979131.94792.1武進區(qū)229.32103378320.11649.7109.981000.3新北區(qū)57.5114768801336.889.12534.72008年常州各區(qū)域土地成交中，武進區(qū)全年保持較旺的勢頭，占總量的48%；城區(qū)土地成交占總量的40%，新北區(qū)的土地成交較少，僅占總量的12%。各區(qū)平均成交地價依然以城區(qū)最高，其次是武進區(qū)，新北區(qū)依舊

6、最低。樓板價卻以武進區(qū)的最高，達到了1000.3元/㎡，比市區(qū)的792.1元/㎡要高出26.3%，主要是由于武進區(qū)土地的平均容積率為1.5比城區(qū)的2.75相對要低許多的原因。土地市場分析編號地塊名稱面積（畝）用途1飛機場地塊1760商辦住3253廠地塊363商住4原凌家塘市場地塊662商住8常林公司地塊469住宅9青龍生活區(qū)地塊2323商住20鐘樓區(qū)政府東側(cè)53公頃住宅21客車廠及周邊140公頃住宅22火車站北廣場地塊708商住23火車站南廣場地塊338商住24紅梅工業(yè)園地塊220住宅25青龍紫云433住宅27東經(jīng)120路東側(cè)地塊760新

7、北區(qū)地塊28恐龍谷溫泉周邊地塊500新北區(qū)地塊29中華恐龍園西北地塊800新北區(qū)地塊30飛龍居住區(qū)東地塊520新北區(qū)地塊31高鐵樞紐核心區(qū)地塊848新北區(qū)地塊32武宜路兩側(cè)地塊——武進區(qū)地塊未來土地供應(yīng)情況2009年9月常州（香港)城市產(chǎn)業(yè)專題推介地塊的情況土地市場分析新北、城西將成開發(fā)重點區(qū)域，實現(xiàn)常州大型城市外延擴張；城南的開發(fā)將在改造優(yōu)化中成為“副中心”，城東地塊的開發(fā)將戚區(qū)和武進區(qū)無縫對接成為現(xiàn)實；城中地塊的開發(fā)能進一步提升中心區(qū)位價值！本次推出的43宗土地，占地約16683畝，1112萬㎡，最大可建面積約2800萬㎡。單宗最大建

8、面超300萬方，預(yù)示巨盤新時代駕臨；房地產(chǎn)市場供應(yīng)量急劇增加，樓市競爭異常激烈，約2800萬㎡的可能市場供應(yīng)量，加上截止到2009年6月底，常州市區(qū)在售項目及待開發(fā)項目約4300萬㎡，則未來市