探討奧城商業(yè)廣場的運(yùn)營思路

《探討奧城商業(yè)廣場的運(yùn)營思路》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、探討奧城商業(yè)廣場的運(yùn)營思路作者：肖慶強(qiáng)2001年可以堪稱是中國商業(yè)地產(chǎn)的元年，短短幾年間，商業(yè)地產(chǎn)在不斷地發(fā)展，也在經(jīng)歷著成長中的煩惱與快樂，現(xiàn)在我們也加入了這個探索過程。　　時代奧城處在天津奧林匹克的中心配套區(qū)，要與奧體中心共同形成功能完整、空間形態(tài)豐富、特點鮮明的城市奧運(yùn)文化圈，45萬平米的公建部分對我們來講是個巨大的挑戰(zhàn)，這在整個天津也是前所未有的。要在充分理解城市發(fā)展與天津奧林匹克中心總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，打造一個由智能商務(wù)、生態(tài)商業(yè)、首席住宅、國際級酒店等多種房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)和諧共生、可持續(xù)發(fā)展的綜合區(qū)，在總結(jié)中國商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合我們自身的發(fā)展戰(zhàn)略以及現(xiàn)實情況，我們不僅需要

2、體現(xiàn)“融創(chuàng)”的特點，更需要有所突破，有更大膽的創(chuàng)新?！　r代奧城商業(yè)廣場與其它商業(yè)地產(chǎn)項目相比較，首先，在商業(yè)形體上的創(chuàng)新是以歐美的分散型、個體型為主要形式。雖然這對中國人不喜歡復(fù)雜的購物環(huán)境的傳統(tǒng)理念提出了挑戰(zhàn)，也可能會降低顧客對商鋪購物過程選商品的有效性，但這種分散跳躍的形式更能體現(xiàn)出商業(yè)的活潑性，且靈活地運(yùn)用了空間元素，與我們的住宅、寫字樓、酒店部分相呼應(yīng)，能有效提升整個商圈的氛圍。在天津要打造大都市的大型商圈，必須改變以往陳舊落后的形體形態(tài)，借助2008年奧運(yùn)先機(jī)，實現(xiàn)與國際的接軌?！　∑浯?，在建筑外觀上采用玻璃幕墻。從商業(yè)管理與維護(hù)的角度來看，玻璃幕墻雖然會增加相應(yīng)的營運(yùn)成本，但我

3、們要充分體現(xiàn)國際級商圈的現(xiàn)代化和時尚感，勢必要付出代價。這種新穎的外觀設(shè)計可以感染和吸引商業(yè)廣場外圍的客戶，并在二層增加連廊，通過連通性實現(xiàn)“雙首層”的商業(yè)氛圍，使其均好性更趨合理?！　〉谌?，從業(yè)種關(guān)聯(lián)分布上采取水平形態(tài)。這種業(yè)種分布對于傳統(tǒng)的垂直業(yè)種關(guān)聯(lián)雖然不易把握入場顧客的選購物過渡性，但相對于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)是個大膽的創(chuàng)新。我們在奧城商業(yè)廣場的兩層以“大百貨購物中心”為主題，完全體現(xiàn)出整體的商業(yè)氛圍，采取租賃、聯(lián)營、管理顧問等多種經(jīng)營模式相結(jié)合，并在主題館中增加餐飲、娛樂等相應(yīng)完善的配套設(shè)施，而這些配套既是整體商圈的一部分又是自成體系的獨立體。我們要做到主題配套齊全，業(yè)態(tài)豐富，功能清晰，使奧城

4、的商業(yè)廣場既是“新城市商圈”的領(lǐng)軍商業(yè)，又是整個時代奧城的社區(qū)商業(yè)?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的成功需要很長的時間積累，而一個成功的商業(yè)地產(chǎn)策劃更需要具有很強(qiáng)的前瞻性、系統(tǒng)性和持續(xù)性，因此在給予奧城商業(yè)廣場豐富的概念的同時更要賦予其豐富的功能。它是多業(yè)態(tài)的集合體，購物中心聚集了商業(yè)的所有業(yè)態(tài)；它也是多功能的集合體，集購物、休閑、健身、餐飲、娛樂于一體，從這個角度來看，規(guī)模必然要大才能承載和完善這樣的功能；它實現(xiàn)了一種體驗式購物，這不是一般的商場，它要給顧客營造出一種現(xiàn)代化全新的優(yōu)美的購物氛圍，從消費(fèi)的角度來講，是一種花園式消費(fèi)。對于像奧城商業(yè)廣場這樣的大型綜合型商業(yè)地產(chǎn)項目來說，首先應(yīng)該在該商業(yè)項目定位后

5、，從商家入場、招商、銷售、建筑、設(shè)計以及布局的選定等，按照房地產(chǎn)開發(fā)的正常步驟的逆向思維來思考商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何運(yùn)作，在實操過程中才可能做到規(guī)避可控風(fēng)險，減少不必要的糾錯成本。這也正是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)從策劃源頭上最大的不同之處?！　∩虡I(yè)是個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，而奧城商業(yè)廣場的商業(yè)就更為綜合化，它是擁有大型超市的“大百貨購物中心”。通常我們知道，百貨是依靠賺取商品差價來贏利；超市是在規(guī)模經(jīng)營下收取供應(yīng)商的返點利潤；而購物中心采取聯(lián)營或租賃的經(jīng)營模式，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，旺場的投入放在對未來的經(jīng)營管理收益上，是長期的運(yùn)營回報。雖然在一定程度上，不同的運(yùn)營模式其價值取向也不同，但從國內(nèi)外

6、商業(yè)運(yùn)營較為成功的商業(yè)地產(chǎn)來看，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)成熟運(yùn)作的唯一出路。從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看，主要的盈利方式不是通過經(jīng)營來掙錢，而是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營好之后，帶動周邊的房地產(chǎn)升值，然后再通過周邊物業(yè)升值吸引更多消費(fèi)者來實現(xiàn)盈利，這也需要更長時間的考驗?！　鴥?nèi)的商業(yè)地產(chǎn)離完全成熟還有一段路要走，當(dāng)前住宅+商業(yè)的開發(fā)模式與運(yùn)營模式也是商業(yè)地產(chǎn)的一種常見的操作方式，奧城就是這樣的一種情況。作為奧體中心的配套區(qū)，奧城45萬平米公建區(qū)與55萬平米住宅區(qū)的有機(jī)組合，致力于打造一個以“奧體中心”為主題的高檔、時尚的國際社區(qū)，提升整體的居住與生活氛圍，此外，體量龐大的奧城商業(yè)部分又絕不僅僅是一個配套商業(yè)，它更多

7、的承載著天津城市新商業(yè)中心的角色。因此，基于我們自身的發(fā)展現(xiàn)狀，奧城商業(yè)廣場在現(xiàn)金流與利益之間，在短期收益與長期受益之間，在社會責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任之間進(jìn)行了科學(xué)合理的平衡，對于商業(yè)所有權(quán)的出售是用短期的利潤空間成全了整個企業(yè)更為長久的發(fā)展空間。與此同時，為了保證我們企業(yè)的品牌以及項目的品質(zhì)，為了讓奧城商業(yè)廣場在短期內(nèi)能有一個良好的過渡，我們也在不斷探索并推行新穎的運(yùn)營管理方法，例如我們針對消費(fèi)者逐漸建立并完善會員