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《商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新融資模式研...》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新融資模式研究融資模式研究：商業(yè)地產(chǎn)具有規(guī)模大、投資周期長(zhǎng)、資金密集程度高、風(fēng)險(xiǎn)較大等特點(diǎn)，因此融資就成了開發(fā)商最關(guān)心的問題。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商們的融資途徑仍然比較單一，最傳統(tǒng)的方法是自有資金與銀行貸款相結(jié)合，或者是自有資金、機(jī)構(gòu)投資人與銀行貸款相結(jié)合，與國(guó)外相比還很落后。如今房地產(chǎn)陷入調(diào)控，貨幣政策也由于通脹形式的影響進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)貸款門檻大為提高，信貸機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的審批陷入了停滯期，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也收到了波及；在傳統(tǒng)融資渠道陷入冰封的前提下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商另覓融資渠道的
2、訴求變得空前強(qiáng)烈。如何開辟新的融資渠道，架設(shè)房地產(chǎn)投資者與資本市場(chǎng)之間的橋梁，成為擺在開發(fā)商面前的一道難題?？傮w上來說，商業(yè)地產(chǎn)存在兩種融資模式——內(nèi)部融資和外部融資，暨企業(yè)通過組織內(nèi)部操作籌資和企業(yè)借助資本運(yùn)作手段通過外部資本市場(chǎng)募集資金。1.內(nèi)部融資新渠道（1）預(yù)租預(yù)售款和定金再投資除了企業(yè)使用和盤活自有資金以外，還可以最大化的挖掘企業(yè)自有資產(chǎn)，通過將企業(yè)自有商業(yè)物業(yè)的預(yù)租預(yù)售款或定金用于再投資，則可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投融資的良好循環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的有效渠道。2.外部融資傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)外部融資
3、方式有商業(yè)銀行貸款，上市股權(quán)融資等，然而，在樓市調(diào)控政策的監(jiān)管下，銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸陷入停滯，雖然對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有所寬容，但在緊縮的貨幣政策下，僧多粥少的局面將逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度將不斷增加；而對(duì)于上市股權(quán)融資，考慮到企業(yè)的盈利情況、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃等因素，能介入這一領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鳳毛麟角，并不能解決全行業(yè)的融資難的危機(jī)。據(jù)此看來，雖然眼下可謂是商業(yè)地產(chǎn)異軍突起的大好時(shí)機(jī)，但是要想抓住這個(gè)機(jī)遇，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商還需在融資渠道方面多下功夫，開辟房地產(chǎn)融資新的戰(zhàn)場(chǎng)。（1）房地
4、產(chǎn)投資信托基金REITsREITs房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式集合特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。優(yōu)點(diǎn)是其具有股本金低、持有靈活、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、稅收優(yōu)惠、股東收益高等特點(diǎn)；REITs較低的投資門檻有利于大眾分享商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值所帶來的收益，而開發(fā)商也可以通過資產(chǎn)證券化募集足夠的資金用以擴(kuò)大投資，達(dá)到以產(chǎn)養(yǎng)產(chǎn)的目的。REITs的優(yōu)點(diǎn)顯而易見，然而對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)來說，引入REITs，除了法律上的規(guī)范不夠完善外，還有很
5、多自身的問題有待解決。首先，作為開發(fā)商要正確認(rèn)識(shí)REITs，并不能簡(jiǎn)單的將其看做一個(gè)圈錢工具，因?yàn)镽EITs是以成熟優(yōu)質(zhì)的物業(yè)為標(biāo)的物發(fā)行的，因而，其是一個(gè)先有雞后有蛋的融資過程。發(fā)行REITs的首要條件之一就是物業(yè)的完整性，而在今天以“賣鋪”為主導(dǎo)開發(fā)思想的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)下，想找適合REITs的成熟物業(yè)，其難度可想而知。因而，要想使好REITs這一桿槍，必須要摒棄之前以“短期內(nèi)迅速回籠資金”為主導(dǎo)的開發(fā)宗旨，以REITs股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資
6、本市場(chǎng)上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)，按REITs的要求為自己的目標(biāo)投資群體“定制”商業(yè)地產(chǎn)，讓資本說話，整合商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上的每一種資源（包括土地，設(shè)計(jì)，招商與運(yùn)營(yíng)管理等）與每一位參與者協(xié)調(diào)好利益與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系，打造成熟型物業(yè)并將其證券化，進(jìn)而達(dá)成房地產(chǎn)開發(fā)投融資的良性循環(huán)。其次，對(duì)于開發(fā)商來說，應(yīng)清醒的認(rèn)識(shí)到，REITs只是一種融資手段，其目的是證券化自有的成熟物業(yè)，從而為進(jìn)一步投資募集資金，REITs本身收益并不高，不能盲目迷信金融工具而弱化對(duì)主業(yè)的重視。（2）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款
7、是指銀行向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的法人發(fā)放的，以其所擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物，還款來源包括但不限于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入的貸款。最長(zhǎng)期限原則上不超過十年。簡(jiǎn)單的來說，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款與REITs類似，都是以自有資產(chǎn)為標(biāo)的物募集資金，只不過REITs是將資產(chǎn)證券化，籌資面向民間，而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款原則上還是一種貸款模式，通過銀行直接融資。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)之一是其貸款年限長(zhǎng)，為不超過十年，由于商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、價(jià)值高等特點(diǎn)使得需要的資金量巨大，并且投資回收期非常長(zhǎng)，一般商業(yè)
8、地產(chǎn)，除出售的，投資回收期至少在八到十年，即便是有商業(yè)銀行發(fā)放開發(fā)貸款，但貸款期限僅僅是2～3年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金需求，因而，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說應(yīng)該是一種比較可行的融資模式。通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，開發(fā)商可以解決資金困境；而通過與銀行，知名零售商的三方共同協(xié)商，可以降低或化解運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，以租金收入作為還款來源，使得項(xiàng)目開發(fā)后期沒有資金負(fù)擔(dān)，更可以利用資金杠桿，坐收物業(yè)升值的收益。（3）CMBS商業(yè)抵押擔(dān)保證
