社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合與配比技巧

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1、實(shí)用文檔社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合與配比技巧中國(guó)購(gòu)物中心已走過黃金十年的發(fā)展路，中心區(qū)商業(yè)逐漸飽和，區(qū)域型商業(yè)布局已基本定型。目前，有實(shí)力的開發(fā)商如萬科、綠地、世茂等紛紛加大對(duì)社區(qū)商業(yè)的投入，以抓住人們"最后一公里"的需求打造社區(qū)服務(wù)體系概念，社區(qū)型購(gòu)物中心在便利性、商品定位和配套服務(wù)上具備明顯優(yōu)勢(shì)，成為未來購(gòu)物中心的發(fā)展重點(diǎn)。本專題為第十屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)系列專題，緊跟購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)，以北京華潤(rùn)五彩城、深圳喜薈城、上海證大大拇指廣場(chǎng)等10大知名項(xiàng)目為例，全面分析社區(qū)型購(gòu)中心業(yè)態(tài)組合與配比技巧，有助于為相關(guān)人員提供實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)。一、社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃策略1、社區(qū)型購(gòu)物

2、中心業(yè)態(tài)定位規(guī)律主力店以超市為主典型社區(qū)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔在社區(qū)購(gòu)物中心里，超市是業(yè)態(tài)中重要組成部分，起主力店作用，帶動(dòng)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)?？紤]商業(yè)整體的收益平衡性，業(yè)態(tài)配比時(shí)會(huì)根據(jù)所引進(jìn)超市的經(jīng)營(yíng)面積做相應(yīng)調(diào)整。假如規(guī)劃引進(jìn)的是大型綜合超市，則其它次主力店（餐飲、休閑、娛樂）的規(guī)劃數(shù)量會(huì)相應(yīng)減少，增加承租能力高、經(jīng)營(yíng)面積小的業(yè)種；假如規(guī)劃引進(jìn)的是小型社區(qū)超市，此時(shí)的超市只承擔(dān)著次主力店的角色，則應(yīng)規(guī)劃更多的次主力店（餐飲、休閑、娛樂），以多個(gè)次主力店帶動(dòng)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)。服務(wù)配套是社區(qū)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合的根本服務(wù)配套包含了干洗店、面包店、煙酒專門店、花店、藥店、水果

3、店、美發(fā)店、郵局、銀行、照片沖印等，是社區(qū)商業(yè)基本功能的展現(xiàn)，方便本社區(qū)及周邊社區(qū)居民日常生活所需。餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)在社區(qū)購(gòu)物中心的比重越來越大餐飲是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定時(shí)期才融入的，而且所占比重越來越大。休閑娛樂也是社區(qū)商業(yè)后期發(fā)展起來的業(yè)態(tài)，多以美容SPA、推拿按摩和兒童游樂為主。當(dāng)下，電影院也開始選擇社區(qū)購(gòu)物中心開店，且作為影院拓展的新領(lǐng)域。項(xiàng)目名稱商業(yè)體量主力店業(yè)態(tài)占比（按面積）主力店零售餐飲休閑配套上海嘉亭薈6.5大賣場(chǎng)24%31%23%17%5%上海證大大拇指廣場(chǎng)8大賣場(chǎng)36%12%22%20%10%深圳京基百納廣場(chǎng)8.5百貨36%22%27%10%5%深圳

4、歡樂頌3.5大賣場(chǎng)18%25%25%20%12%標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔【案例】深圳喜薈城業(yè)態(tài)配比引入圣豐城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纖體美容、永旺超市6大主力店，涵蓋餐飲、影院、生活超市、美容配套4大業(yè)態(tài)。作為典型的社區(qū)型購(gòu)物中心，喜薈城零售業(yè)態(tài)比較多，三樓云集了兒童游樂、童裝、兒童玩具、文具、母嬰用品等各類兒童零售品牌?？傮w來看，服裝、精品、兒童用品等零售業(yè)態(tài)共124家，占比高達(dá)72.5%。品牌布局美心西餅、面包新語等承租能力強(qiáng)、面積小的商戶落位在商業(yè)價(jià)值最高的主出入口處；圣豐城酒家、尚品宅配、大家樂餐廳等付租能力強(qiáng)、占地面積大的商家布局在商業(yè)價(jià)值稍低的

5、一、三樓；美容美發(fā)、大型餐飲、影院等目的性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在三樓，與兒童零售、餐飲、生活配套等業(yè)態(tài)配合，滿足家庭一站式消費(fèi)需求。總體定位喜薈城輻射羅湖東部成熟高檔社區(qū)，主要面向家庭消費(fèi)客群，致力于滿足中產(chǎn)家庭吃、喝、玩、樂、購(gòu)、休閑需求，提供一站式購(gòu)物體驗(yàn)。業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)主力店服裝精品餐飲生活配套兒童零售數(shù)量65747292210比例4%33%27%17%13%6%標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔2、社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃原則業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合整體定位業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃必須符合項(xiàng)目的整體定位，同時(shí)滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)需求，主要包括以下3個(gè)層面：整體的功能性定位即購(gòu)物中心要實(shí)現(xiàn)哪

6、些基本功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘纳鐓^(qū)購(gòu)物中心，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別目標(biāo)客群的選擇位于不同城市以及城市不同區(qū)位的社區(qū)購(gòu)物中心，其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影響到商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比規(guī)模選擇購(gòu)物中心的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客流動(dòng)線流暢、提升總體收益的重要途徑各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在社區(qū)購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)?？蓮膬蓚€(gè)角度進(jìn)行思考：功能互補(bǔ)性各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體目標(biāo)客群的一致

7、性特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提大型社區(qū)購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別：低毛利業(yè)態(tài)租金承受能力較低；客流帶動(dòng)能力較強(qiáng)高毛利業(yè)態(tài)客單相對(duì)較高，承受租金的能力也較強(qiáng)，但客流量有限業(yè)態(tài)組合規(guī)劃是永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)