畢業(yè)論文--房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)研究

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1、房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)研究1.緒論“居者有其屋”是所有人的最基本的理想，而對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房屋又有其他商品難以替代的地位。在我國(guó)學(xué)者袁志剛的一篇文章中這樣描述道：“中國(guó)人為什么一定要買房？中國(guó)人看重住房與東亞特有的“家文化”分不開(kāi)。即使在海外生活多年的華僑，也不像歐洲人那樣下班后喜歡去泡吧，而是回家看DVD休息放松。家的基本物質(zhì)保障就是住房……那么，既然買不起，中國(guó)人為什么一定要買房？在有效、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，租房和買房可以無(wú)差異地實(shí)現(xiàn)享受居住生活的效用……然而在中國(guó)目前的住房租賃市場(chǎng)，租客利益不被保護(hù)，所有法律都是為保護(hù)房東利益而設(shè)置的，這使得住房租賃在國(guó)人眼中是一件極為不穩(wěn)定的被迫

2、選擇。其次，在中國(guó)，住房綁定了過(guò)多的社會(huì)福利。第三，中國(guó)金融保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展的滯后迫使國(guó)人選擇住房作為長(zhǎng)期投資品。……可以說(shuō)，“房子天然不是儲(chǔ)蓄，但儲(chǔ)蓄天然是房子”。租房當(dāng)然不具備這種儲(chǔ)蓄的功能。最后，購(gòu)房的信號(hào)機(jī)制與社會(huì)心理效應(yīng)加強(qiáng)了國(guó)人買房的激勵(lì)……”就近幾十年來(lái)說(shuō)，上世紀(jì)七十年代，前香港總督麥理浩爵士就推行過(guò)所謂“居者有其屋計(jì)劃”；美國(guó)總統(tǒng)布什也在上任之初就宣布要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。然后，這種政策推到的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在起初都對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用，但由于其對(duì)市場(chǎng)資源配置的錯(cuò)誤指引，最終都導(dǎo)致了非常嚴(yán)重的后果。前者爆出了短樁事件、紅灣半島事件等丑聞，而后者則是美國(guó)次貸危機(jī)的

3、根源。本人試圖通過(guò)探索房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策和發(fā)展方向進(jìn)行分析。1.1研究背景和意義1.1.1研究背景我國(guó)于1998年逐漸取消福利分房、實(shí)行住房商品化后，政府出臺(tái)了一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)時(shí)我國(guó)有通縮的大背景，而且房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)作用相對(duì)較高，2007年和2010平均完全消耗系數(shù)均在0.07左右，同時(shí)最重要的是，它是“分稅制”改革后地方財(cái)政的主要來(lái)源。我國(guó)2000年走出通縮期后，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度持續(xù)加快。早在2003年，就已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過(guò)熱的苗頭，同年8月12日，國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，而這一調(diào)整、管控的通知，

4、卻將房地產(chǎn)行業(yè)的定位變化為商品房占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)，我國(guó)的房?jī)r(jià)也隨之飆升至1998年以來(lái)最高。2006年至2011年，雖然外部經(jīng)濟(jì)局勢(shì)有過(guò)惡化，但是我國(guó)總體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)再次轉(zhuǎn)型升級(jí)為定位于精裝修、大戶型的商品房主導(dǎo)市場(chǎng)，讓苦苦等待房?jī)r(jià)下跌的中低收入階層的剛性住房需求拉開(kāi)更大的缺口，房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡達(dá)到高潮。房地產(chǎn)業(yè)也成為最吸金的行業(yè)，07年名不見(jiàn)經(jīng)傳的碧桂園董事長(zhǎng)楊惠妍一躍成為中國(guó)首富且資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越之前的張茵、陳天橋、黃光裕等人，而后又有王健林。層出不窮的房地產(chǎn)企業(yè)也賺得盆滿缽滿。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，曾經(jīng)的比較成本優(yōu)勢(shì)逐漸在制造業(yè)消失，而在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法形成發(fā)達(dá)國(guó)家那樣

5、的制造業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。然這種“龐氏騙局”似的的行業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致大量資金從其他行業(yè)，尤其是制造業(yè)這種以長(zhǎng)期投資為代表的資本流出，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的重要原因。郎咸平教授曾提出一個(gè)“二元經(jīng)濟(jì)論”，他認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前出現(xiàn)一頭過(guò)熱一頭過(guò)冷的情況，呈現(xiàn)出典型的二元經(jīng)濟(jì)。過(guò)熱的是房地產(chǎn)，過(guò)冷的是制造業(yè)。他進(jìn)一步提出，制造業(yè)由于經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化而導(dǎo)致大量投資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。印證我上面的分析。1.1.2理論意義本文從研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱出發(fā)，基于投入產(chǎn)出分析對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析進(jìn)行了進(jìn)一步探索，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱發(fā)展對(duì)其他行業(yè)的擠出效應(yīng)進(jìn)行了擴(kuò)展。具體如下：1.認(rèn)真分析了政府（包括中央政府和地方政府）、企業(yè)（

6、包括房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)）和居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和宏觀調(diào)控中的不同利益追求，認(rèn)為我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡——尤其是房地產(chǎn)業(yè)需求的結(jié)構(gòu)性失衡和房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱發(fā)展對(duì)其他行業(yè)投資的擠出效應(yīng)，主要原因在于利益各方相互博弈導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策效果不佳，客觀原因有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀時(shí)代要求等。2.重點(diǎn)研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱發(fā)展對(duì)其他行業(yè)投資的擠出效應(yīng)。論證我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于潛在的過(guò)熱時(shí)期，存在巨大的隱患。3.我國(guó)目前學(xué)術(shù)界對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)的研究還比較少，大部研究基于發(fā)展歷程的描述和改革政策的構(gòu)想，本文創(chuàng)新之處在于反駁由于房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用而不敢刺破房地產(chǎn)泡沫。我希望通過(guò)本文的論述能夠取得新突破，

7、能夠?qū)χ袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)研究的系統(tǒng)化和綜合化做一份貢獻(xiàn)。1.1.3現(xiàn)實(shí)意義本文通過(guò)系統(tǒng)的分析和研究，對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)平衡發(fā)展，滿足人們剛性住房需求有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)業(yè)中國(guó)已經(jīng)高速發(fā)展了15年之久，對(duì)促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定發(fā)展有著突出的貢獻(xiàn)，長(zhǎng)期以來(lái)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史和環(huán)境局限，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，回顧其發(fā)展歷程，各級(jí)政府的政策的不協(xié)調(diào)更是加重了這一不平衡現(xiàn)象。本文對(duì)中國(guó)房地