房地產(chǎn)投資分析第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

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1、第2章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例7/16/20211課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．1．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。7/16/20212課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差萬(wàn)別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場(chǎng)供求圈小，市場(chǎng)輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場(chǎng)所包括的范圍越大，

2、對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義就越小。7/16/20213課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題3．房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的異質(zhì)性這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說(shuō)產(chǎn)品之間不可替代。7/16/20214課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題4．地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對(duì)該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對(duì)土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國(guó)家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國(guó)的土地市場(chǎng)總體上是由國(guó)家直接經(jīng)營(yíng)的壟斷市場(chǎng)。此外，地產(chǎn)市場(chǎng)交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者較一般市場(chǎng)大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。7

3、/16/20215課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題5．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過(guò)程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，是權(quán)益的讓渡市場(chǎng)。7/16/20216課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題6．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過(guò)于求時(shí)，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開發(fā)商

4、可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求拿出產(chǎn)品來(lái)投放市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。7/16/20217課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．1．2房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率市場(chǎng)效率，是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通?？梢杂檬袌?chǎng)效率來(lái)衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如證券市場(chǎng)），房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。7/16/20218課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題1．房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因1）在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。3）房地產(chǎn)交易過(guò)程較為復(fù)雜。4）尋找成交伙伴也有較大

5、的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。5）有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。7/16/20219課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．市場(chǎng)的低效率與投資機(jī)會(huì)正因?yàn)槭袌?chǎng)效率的低下，才造成了對(duì)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的困難，才帶來(lái)了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過(guò)從事投資、租賃和開發(fā)等活動(dòng)以謀取利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)。在一個(gè)效率較高的市場(chǎng)上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較為困難，而在效率較低的市場(chǎng)上，則可以通過(guò)細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)低效率的市場(chǎng)，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就格外需要市場(chǎng)研究和分析。7/16/202110課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一

6、般問(wèn)題2．1．3房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：1）居住物業(yè)市場(chǎng)居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購(gòu)物中心等）、出租商住樓等。位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。7/16/202111課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題3）工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。4）特殊物業(yè)市場(chǎng)對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋

7、梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。7/16/202112課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題5）土地市場(chǎng)在我國(guó)，土地市場(chǎng)是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對(duì)象進(jìn)行交易的市場(chǎng)。土地的征購(gòu)、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場(chǎng)的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場(chǎng)的分析。7/16/202113課件2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題2．按房地產(chǎn)購(gòu)買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為：1）房地產(chǎn)自用市場(chǎng)自用型購(gòu)買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)入住空間的需要。7/16/202114