房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析

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1、3.2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的基本問(wèn)題一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、市場(chǎng)的一般概念廣義地說(shuō)，任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做“市場(chǎng)”?？梢园咽袌?chǎng)定義為:能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達(dá)成彼此都能接受的價(jià)格的任何安排。狹義：商品交換的場(chǎng)所?；緲?gòu)成要素：市場(chǎng)運(yùn)行的主體市場(chǎng)運(yùn)行的客體市場(chǎng)運(yùn)行的行為方式2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)交換的場(chǎng)所；或者說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，也可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交換關(guān)系的總和。專業(yè)機(jī)構(gòu)：如房屋交易中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)拍賣行、交易中心等等；非專業(yè)機(jī)構(gòu)：新聞媒體等、朋友介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)的根本區(qū)別：客體

2、——不動(dòng)產(chǎn)在房地產(chǎn)交易中流通的主要是產(chǎn)權(quán)證書(shū)交易方式主要有買賣、租賃、抵押、入股、典當(dāng)、交換、贈(zèng)與、繼承、代理、委托、咨詢等買賣又可以分為拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、現(xiàn)金買賣、分期付款、抵押貸款、征收等。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)功能1）通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，可以合理地分配房地產(chǎn)資源，促進(jìn)房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置。2）通過(guò)地價(jià)和地租等經(jīng)濟(jì)手段，以及國(guó)家土地利用規(guī)劃和計(jì)劃等方式和方法，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求的平衡。3）通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值和價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求，并使房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)。4）通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且

3、按照市場(chǎng)方式，合理分配房地產(chǎn)收益，正確調(diào)節(jié)各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及有效地利用房地產(chǎn)的收益，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制1）地租機(jī)制利用城市土地絕對(duì)地租，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)城市土地的國(guó)家所有權(quán)，鞏固和發(fā)展城市土地的國(guó)家所有制；利用城市土地級(jí)差地租，調(diào)節(jié)城市土地資源在不同部門之間的分配，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的最佳利用，提高城市土地資源的利用效益；利用壟斷地租，對(duì)于城市特殊地段，實(shí)現(xiàn)最有效的利用。2）價(jià)格機(jī)制價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制中作用最強(qiáng)和最直接的機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的供求和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。如：利用房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)置換可

4、以取得比用行政手段更好的效果。3）供求機(jī)制供求機(jī)制是與價(jià)格機(jī)制緊密聯(lián)系在一起的市場(chǎng)機(jī)制。供求機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的房地產(chǎn)資源配置起調(diào)節(jié)作用。由于土地?cái)?shù)量的有限性，人類對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供求機(jī)制在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求和價(jià)格時(shí)，受到了一定的限制。4）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷與競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合的市場(chǎng)，國(guó)家壟斷城市土地一級(jí)出讓市場(chǎng)，也就是壟斷城市土地的供給總量。房地產(chǎn)的二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)是自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在這里可以充分地發(fā)揮作用。在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)主體之間處于平等的地位，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易中是一種平等的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)

5、，不僅實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的價(jià)值，而且也使房地產(chǎn)的使用價(jià)值得到了最佳的利用。由于土地供應(yīng)的壟斷性，以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的壟斷性，競(jìng)爭(zhēng)只能在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用受到了制約。5）調(diào)節(jié)機(jī)制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐表明，市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)調(diào)節(jié)本身具有許多無(wú)法克服的缺陷。其中主要是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的盲目性、自發(fā)性、滯后性和不確定性，而且在某些場(chǎng)合下市場(chǎng)調(diào)節(jié)還是失靈的。計(jì)劃調(diào)節(jié)是自覺(jué)的、事前的、確定的和有目的的。計(jì)劃調(diào)節(jié)可以彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不足。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須充分發(fā)揮調(diào)節(jié)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。要把計(jì)劃?rùn)C(jī)制與市場(chǎng)機(jī)制有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)資源的最佳配置，發(fā)揮房地產(chǎn)資源的最大效益。5、

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)特性房地產(chǎn)商品在流通中位置的固定性。房地產(chǎn)商品供求的地域性。房地產(chǎn)商品出售的零星性和長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)投資的巨額性。房地產(chǎn)商品流通與生產(chǎn)、消費(fèi)的并存性。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性或壟斷性。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（主體）由市場(chǎng)中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程。（1）土地所有者或當(dāng)前的使用者在我國(guó)，政府壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)——政府通過(guò)城市規(guī)劃管理來(lái)影響建筑物的平面和空間布置，限定土地的用途和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)。（2）開(kāi)發(fā)商從經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)分：項(xiàng)目公

7、司、大型集團(tuán)公司；從經(jīng)營(yíng)目的來(lái)分：開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售、出租；從經(jīng)營(yíng)方針來(lái)分：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型專一或綜合；開(kāi)發(fā)地點(diǎn)集中或分散；從經(jīng)營(yíng)風(fēng)格來(lái)分：從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均由自己負(fù)責(zé)。（3）政府機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程中，既有制定規(guī)劃的權(quán)利，又有監(jiān)督管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。土地管理部門——獲取土地使用證；城市規(guī)劃部門——獲取規(guī)劃許可證；市政管理部門——獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證；房屋管理部門——獲取銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；（4）金融機(jī)構(gòu)短期資金：用于支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用長(zhǎng)期資金：項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的

8、抵押貸款（5）建筑承包商