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《中國房地產(chǎn)市場分析-基于投資品視角》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、中國房地產(chǎn)市場分析——基于投資品的視角0序言在國家統(tǒng)計(jì)局每年的國民經(jīng)濟(jì)核算中，在統(tǒng)計(jì)分行業(yè)增加值時(shí)，將三大產(chǎn)業(yè)細(xì)分為20個(gè)行業(yè)。這其中有一個(gè)行業(yè)，它在國內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間不長，但卻迅速成為全國城市居民最關(guān)注的行業(yè)，也是在各大媒體上曝光率最高的行業(yè)，它就是房地產(chǎn)業(yè)。每家公司里、每張酒桌上、每個(gè)城市家庭中的每個(gè)人，都在討論房地產(chǎn)。吳曉波先生提到過這樣一個(gè)現(xiàn)象：以前他去大學(xué)里演講，講完后大學(xué)生一般問關(guān)于就業(yè)和創(chuàng)業(yè)兩類問題，比如我現(xiàn)在有一個(gè)好項(xiàng)目，是不是可以學(xué)比爾·蓋茨不讀書了；但他去年底去川大演講時(shí)，“十個(gè)人
2、九個(gè)站起來問我房價(jià)的問題”，他非常吃驚，感覺到中國老百姓已經(jīng)徹底被房價(jià)綁架了。他指出，這是自1989年以來，20年后中國大學(xué)生首次開始關(guān)注社會(huì)問題。在全民關(guān)注時(shí)代，開發(fā)商、政府、專家和媒體人紛紛利用各種渠道表達(dá)自己對(duì)房地產(chǎn)市場的觀點(diǎn)，基于保護(hù)言論自由的價(jià)值觀，他們表達(dá)觀點(diǎn)的權(quán)力應(yīng)該得到充分尊重。但對(duì)于廣大購房者和觀望者來說，缺乏專業(yè)知識(shí)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，大多數(shù)人還缺乏獨(dú)立思考能力，所以關(guān)注來關(guān)注去，基本上還是被他們的觀點(diǎn)牽著鼻子走，這個(gè)就是話語權(quán)的力量。在擁有信仰的社會(huì)中，還存在一些獨(dú)立學(xué)者，他們不代表
3、任何利益集團(tuán)，獨(dú)立地向社會(huì)發(fā)表觀點(diǎn)，但在中國這樣的人似乎太少了一點(diǎn)，學(xué)者往往被一些利益集團(tuán)贖買，專家變成了“磚家”。那么，我們?cè)趺床拍芸辞宸康禺a(chǎn)市場的未來走向呢？其實(shí)并不難，有一點(diǎn)獨(dú)立思考的能力，有一些向全社會(huì)公開的信息，最重要的一點(diǎn)，有常識(shí)，就夠了。1.中國商品房的投資屬性世界上所有的商品都同時(shí)具有消費(fèi)屬性和投資屬性，有的商品投資屬性很弱，它主要表現(xiàn)出消費(fèi)屬性，所以一般稱為消費(fèi)品；反之，則稱為投資品。對(duì)于買受人來說，他為商品支付一定的對(duì)價(jià)，目的是獲得一定的效用。如果他通過使用商品獲得效用，那么他
4、的購買行為就定義為消費(fèi)；如果他通過商品的增值或商品的孳息獲得效用，那么他的購買行為就定義為投資。區(qū)分一件商品是消費(fèi)品還是投資品非常重要，因?yàn)橛绊憙烧邇r(jià)格的因素不盡相同?；\統(tǒng)來說，兩者價(jià)格都由供求關(guān)系決定，但對(duì)于消費(fèi)品，我們應(yīng)該關(guān)注供應(yīng)量和需求量的關(guān)系，對(duì)于投資品，我們應(yīng)該關(guān)注供應(yīng)量和貨幣供應(yīng)量的關(guān)系。什么意思呢？我們來舉兩個(gè)例子。首先看彩電，這個(gè)是典型的消費(fèi)品，因?yàn)榈谝?，彩電買回來后不會(huì)產(chǎn)生任何孳息，第二，幾乎沒有人買彩電的目的是為了在若干時(shí)間后以更高的價(jià)格賣出去。那么，決定彩電價(jià)格的就是全社會(huì)彩
5、電廠商的供應(yīng)量和全社會(huì)家庭對(duì)彩電的需求量，特別注意，這兩個(gè)“量”的單位都是彩電的計(jì)量單位“臺(tái)”。對(duì)于彩電來說，供應(yīng)量可以近似用生產(chǎn)量代替，因?yàn)椴孰娚a(chǎn)出來不向市場投放、而囤積在倉庫里沒有任何意義。2010年全球預(yù)計(jì)生產(chǎn)2.5億臺(tái)彩電，但今明兩年全球需求量均不足2.5億臺(tái)，所以彩電價(jià)格必跌無疑（當(dāng)然，具體到彩電的細(xì)分品種，比如液晶、CRT、等離子等等，可能情況會(huì)不一樣）。再看股票，這個(gè)是典型的投資品，因?yàn)槿藗冑I股票通常要么為了收取孳息（股利），要么為了在若干時(shí)間后以更高的價(jià)格賣出去。在決定股票價(jià)格的
6、供求關(guān)系中，“供”就是指股票的供應(yīng)量，它表示一定時(shí)間內(nèi)愿意出售的股票數(shù)量，計(jì)量單位是“股”，提高IPO密度、大盤股IPO、增發(fā)、股票股利和大小非解禁是中國股市增加供應(yīng)量的主要途徑。注意，股票的供應(yīng)量通常小于所有發(fā)行在外的股票數(shù)量，因?yàn)橛械娜藭?huì)出于收取孳息或賺取差價(jià)的目的將股票“囤積”在手中，不向外出售，這是投資品和消費(fèi)品的重要區(qū)別?！扒蟆辈皇侨鐣?huì)需要的股票數(shù)量，而是從中央銀行印鈔機(jī)里流出的貨幣中，流入股市的金額，它的單位是“元”。因?yàn)楣善辈皇侨祟惿鐣?huì)的必需品，很難說全社會(huì)需要多少股股票。貨幣從中
7、央銀行印出來后，流向了各個(gè)社會(huì)成員，比如企業(yè)和個(gè)人，這些社會(huì)成員在購買了能滿足其效用的消費(fèi)品后，剩下的貨幣必然會(huì)用于購買投資品，其中一部分會(huì)用于購買股票，這些貨幣就構(gòu)成對(duì)股票的需求。比如目前發(fā)行在外的股票一共有100股，其中愿意出售的有50股，目前價(jià)格為10元。這時(shí)有1000元增量資金流入股市（需求增加），它會(huì)買下這50股，股價(jià)上升至20元。有人可能會(huì)說，消費(fèi)后剩下的錢可以儲(chǔ)蓄，為什么說必然會(huì)去投資。其實(shí)我們可以這樣理解，儲(chǔ)蓄就是購買銀行發(fā)行的債券，比如你存一年定期就是購買由銀行發(fā)行的、年利率為2
8、.25%、期限為一年、評(píng)級(jí)為AAA的免稅債券，本質(zhì)上也是投資。好了，到這里我們知道，要判斷一件商品的價(jià)格走向，首先分清它是消費(fèi)品還是投資品，然后分別分析其供求關(guān)系。房價(jià)走勢眾說紛紜，除了立場不同外，還有就是人們對(duì)商品房的定位存在分歧。在成熟市場經(jīng)濟(jì)國家，比如美國，商品房屬于消費(fèi)品，大家買房子就是為了自己住，那么就可以用分析彩電的辦法去分析商品房；但是在中國，商品房屬于哪一類，沒有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。中國的商品房，有的人買來住，有的人買來獲取孳息（房租）或賺取差價(jià)，所以它既有投資屬性又有消費(fèi)
