《購(gòu)房者的需求分析》PPT課件

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1、第三章購(gòu)房者的需求分析3.1購(gòu)房者對(duì)環(huán)境的需求分析3.2購(gòu)房者對(duì)小區(qū)功能需求的分析3.3購(gòu)房者對(duì)房屋產(chǎn)品需求的分析3.1購(gòu)房者對(duì)環(huán)境的需求分析在當(dāng)今以“市場(chǎng)需求”“顧客就是上帝”為導(dǎo)向的整合營(yíng)銷時(shí)代，認(rèn)真研究購(gòu)房者的需求顯得尤為重要。需求是指在一定的時(shí)期內(nèi)，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買的商品數(shù)量。消費(fèi)者的需求多種多樣，按照不同的需求有不同的分類，如按起源可分為生理需求和心理需求；按需要對(duì)象又可分為物質(zhì)需求和精神需求；按照形式分類又可分為生存需求、享受需求和發(fā)展需求。1954年美國(guó)社會(huì)學(xué)家馬斯洛（A.Maslow）在《動(dòng)機(jī)與個(gè)性》一書中提出了“需求等級(jí)”學(xué)說，把人的需求分成五

2、個(gè)層次。第一，生理需要，即人類為了生存而對(duì)衣、食、住、行提出的物質(zhì)需要，這是人類最低限度的基本需要。第二，安全需要，即人類為使個(gè)人的生命和財(cái)產(chǎn)得到保護(hù)而產(chǎn)生的需要。第三，社會(huì)需要，即人們希望在人與人之間的聯(lián)系中得到感情上的聯(lián)絡(luò)和獲得知己的需要。第四，尊重需要，即人們?yōu)槭棺约涸谏鐣?huì)交往和實(shí)踐中得到別人的尊重和好評(píng)，取得榮譽(yù)，從而增強(qiáng)自信心、進(jìn)取精神的需要。下一頁(yè)返回3.1購(gòu)房者對(duì)環(huán)境的需求分析第五，自我實(shí)現(xiàn)的需要，即人們?yōu)榱梭w現(xiàn)和發(fā)揮自己的才能，實(shí)現(xiàn)自己的理想和抱負(fù)而不斷努力和進(jìn)取的需要。馬斯洛在闡述人類需求層次時(shí)認(rèn)為，人類的需要是一個(gè)由低級(jí)向高級(jí)不斷發(fā)展的過程。當(dāng)較低級(jí)的需要得到滿足后，人

3、們就開始追求更高一層次的需要。這樣就形成了一個(gè)“金字塔”式的人類需求層次。馬斯洛的需求層次理論對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。一般說來，便宜的房子解決的是生存需求、生理需要，價(jià)格因素是首要考慮的問題。而價(jià)格貴的高素質(zhì)房子解決的是自我滿足、自我實(shí)現(xiàn)的需要。由此可見，房屋購(gòu)買者對(duì)購(gòu)房的需求是多種多樣的：有對(duì)物質(zhì)的需求，也有其追求高層次的精神層次的需求。對(duì)房屋本身的安全、方便、環(huán)境和對(duì)人文精神的需求也是眾多購(gòu)房者的主要需求。上一頁(yè)下一頁(yè)返回3.1購(gòu)房者對(duì)環(huán)境的需求分析環(huán)境是指樓盤周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的生活配置。前者指如山、水、電、氣、電話、電視等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、超市、賓館、體育場(chǎng)

4、館、集貿(mào)市場(chǎng)、餐館等生活配套；后者指的是區(qū)域歷史沿革、區(qū)域形態(tài)特征（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等）、人口數(shù)量和素質(zhì)所折射出來的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境等。環(huán)境是位置周圍的具體生活氣氛，是決定地點(diǎn)優(yōu)劣的一個(gè)外在關(guān)鍵因素。同樣的地點(diǎn)，交通不一樣，地價(jià)就不同；環(huán)境再好，如果地點(diǎn)偏遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)也很難高高在上。和其他商品不一樣，樓盤的地塊情況是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素。它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。而一個(gè)地塊的價(jià)值往往是地點(diǎn)、交通、位置和環(huán)境綜合交錯(cuò)的結(jié)果。上一頁(yè)下一頁(yè)返回3.1購(gòu)房者對(duì)環(huán)境的需求分析3.1.1適居性（基本物質(zhì)性需求）消費(fèi)者需求的反映首先指向?qū)ι唐繁旧淼男枨?。?duì)商品本身的需求又首先

5、是對(duì)商品使用價(jià)值的需求。使用價(jià)值是商品的物質(zhì)屬性，也是消費(fèi)者需求的基本內(nèi)容。人的消費(fèi)無論側(cè)重于滿足人的物質(zhì)需求，還是心理需求，都離不開特定的物質(zhì)載體，且這種物質(zhì)載體必須具有一定的使用價(jià)值。因此，消費(fèi)者需求首先表現(xiàn)為對(duì)商品使用價(jià)值的需求，它包括商品的基本功能，如質(zhì)量、安全性能、方便程度等。購(gòu)房者對(duì)環(huán)境的需求首先表現(xiàn)為對(duì)房屋的適居性的需求，適居性是房屋使用價(jià)值最直接的體現(xiàn)。衛(wèi)生、安全、方便和舒適是購(gòu)房者對(duì)房屋的物質(zhì)性需求，也是最基本的需求。上一頁(yè)下一頁(yè)返回3.1購(gòu)房者對(duì)環(huán)境的需求分析購(gòu)房者對(duì)衛(wèi)生的需求表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋周圍如垃圾收集、轉(zhuǎn)運(yùn)及處理等方面；二是生理健康衛(wèi)生，如房

6、屋建筑的日照、通風(fēng)、采光、噪聲與空氣污染等方面。在中國(guó)大部分的古建筑中，都是坐北朝南，也就是把正門開在南方，而不開在北方?？脊虐l(fā)掘資料也證實(shí)先秦及至以后的宮寢都城等，都是以南向作為主要朝向的。歷代大型陵寢也多以南向?yàn)橹?。建筑群體的主要中軸線往往就是南北中軸線。時(shí)至今日，中國(guó)人挑選住房，還總是以朝南為最佳，歷來形成的以坐北朝南住宅為最佳的生活習(xí)慣，造成消費(fèi)者“有錢就買朝南房”的需求心理。這種“坐北朝南”的選房習(xí)慣正是反映了購(gòu)房者對(duì)房屋日照、通風(fēng)、采光等方面的需求。因?yàn)榻ㄖ虻倪x擇涉及當(dāng)?shù)貧夂驐l件與地理環(huán)境，選擇的總原則是：要滿足冬季能爭(zhēng)取較多的日照，夏季避免過多的日照，并有利于自然通風(fēng)的要

7、求。中國(guó)地處北半球中緯度和低緯度地區(qū)，由這種自然地理環(huán)境所決定，房屋朝南可以在寒冷的冬季背風(fēng)招陽(yáng)，避免對(duì)著冬季主導(dǎo)風(fēng)向，以免熱損耗過大而影響室內(nèi)溫度。夏季則迎風(fēng)納涼。上一頁(yè)下一頁(yè)返回3.1購(gòu)房者對(duì)環(huán)境的需求分析坐北朝南的房子，冬暖夏涼，光線充足，即使在冬天，陽(yáng)光也一樣能照射到房間的深處，令人有明亮、溫暖的感覺。此外，太陽(yáng)光譜中的紫外線，有殺菌及改善室內(nèi)衛(wèi)生條件的效果。在冬季各朝向居室內(nèi)接收的紫外線，以南向、東南和西南朝向