睿知庫—培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃

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1、商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位陳仁科老師2010.41商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因?yàn)殚_發(fā)周期短、利潤率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？原因可能很多……與陳仁科一起探尋……2不成功的原因可能是——因?yàn)榈囟尾缓靡驗(yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差因?yàn)楦偁幖ち?，?duì)手太強(qiáng)因?yàn)檎猩屉y度大……與陳仁科一起探尋……3為什么等項(xiàng)目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題？為什么直到最后才知道是這些問題造成了項(xiàng)目的不成功？這些問題難道是不能避免的嗎？這些問題難道是無法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？究竟什么才是最核心的問題與陳仁

2、科一起探尋……4我認(rèn)為，關(guān)鍵是——沒有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位怎樣做到準(zhǔn)確定位呢？與陳仁科一起探尋……5定位需要解決的幾個(gè)基本問題——市場缺什么？地塊最適合做什么？地理位置最適合做什么？你，想做什么？與陳仁科一起探尋……6第一層剖析:與陳仁科一起探尋……從商業(yè)形態(tài)來看……從商業(yè)業(yè)態(tài)來看……從商業(yè)層次來看……從消費(fèi)潛在需求來看……從商業(yè)格局來看……市場缺什么7從商業(yè)形態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)形態(tài)——各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式——各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色——各類商業(yè)形態(tài)的配套組成——各類商業(yè)形態(tài)

3、的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與陳仁科一起探尋……8從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)格水平——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)……餐飲娛樂休閑數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……9從商業(yè)層次看，看什么？——市場上是否各個(gè)層次的商業(yè)都有——市場以哪一個(gè)或哪幾個(gè)的商業(yè)層次為主——各個(gè)層次的規(guī)模、比例——各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)怎樣……與陳仁科一起探尋……10從消費(fèi)潛在需求看，看什么？——消費(fèi)者的需求真的都被滿足了？——為什么有的消費(fèi)

4、者去外地購物？——這部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有商品不滿意在哪里？——這部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有購物場所不滿意在哪里？——這部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)不滿意在哪里？……與陳仁科一起探尋……11從商業(yè)格局看，看什么？——有多少個(gè)商圈？各個(gè)商圈怎樣的規(guī)模？——各個(gè)商圈的相對(duì)位置、距離——各個(gè)商圈功能、關(guān)系——商圈是自然形成的嗎——政府層面對(duì)商業(yè)的布局規(guī)劃——項(xiàng)目在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？——項(xiàng)目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又該怎樣定位？……與陳仁科一起探尋……12案例一：江西新余新鋼項(xiàng)目新余市地處江西省中西部，被譽(yù)為江西的“鋼城”。全市總面積3178平方公里，

5、中心城區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?11.59萬人（截止2005年底）,城區(qū)人口超過40萬。新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項(xiàng)指標(biāo)的基數(shù)較小，但增長速度飛快！與陳仁科一起探尋……13與陳仁科一起探尋……14以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場為代表的大型專業(yè)市場，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市……表明新余市商業(yè)物業(yè)多業(yè)態(tài)并存、競爭慘烈。幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá)36.8萬㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口

6、僅為40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為1：1.25，世界上最繁華的商業(yè)城市——東京，這個(gè)比例才為1：1.7，香港為1：1.3，供應(yīng)嚴(yán)重飽和！市調(diào)發(fā)現(xiàn)與陳仁科一起探尋……15面對(duì)如此激烈競爭的市場、面對(duì)如此飽和的市場，本項(xiàng)目該如何突圍？與陳仁科一起探尋……16在對(duì)勝利北路東面和西面兩個(gè)方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時(shí)段的多次實(shí)地測(cè)量后，我們發(fā)現(xiàn)，18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá)6成。即使把對(duì)人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y(jié)論：勝利北路南來北往的人流中，年輕人占據(jù)了大部分。相對(duì)高端消費(fèi)的群體，這一群體單次消費(fèi)能力可能不是最強(qiáng)，但他

7、們卻是消費(fèi)頻次最高(一有閑暇時(shí)間就會(huì)逛街購物)、消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈(每次逛街都會(huì)花點(diǎn)錢出去)的。他們的購買力是不容被忽視的。另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向與陳仁科一起探尋……17于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的——核心商圈最時(shí)尚的潮流基地潮樓與陳仁科一起探尋……18地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)第二層剖析：地塊最適合做什么？與陳仁科一起探尋……19城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市的關(guān)系與陳仁科一起探尋……20地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市

8、政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)區(qū)域