商業(yè)概念和商業(yè)定位策劃

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1、DalianProgram&CommercePlanResolution大連項目商業(yè)概念策劃提案目錄一、商業(yè)概念導(dǎo)入二、大連項目商業(yè)概念定位三、大連項目概念規(guī)劃和設(shè)計建議商業(yè)概念導(dǎo)入全面了解業(yè)態(tài)是項目商業(yè)制勝關(guān)鍵之一17種新型業(yè)態(tài)購物中心大型超市專業(yè)店專賣店食雜店便利店折扣店超市倉儲會員店百貨店家居建材店郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭直銷電視購物電話購物零售業(yè)態(tài)零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同經(jīng)營形式。業(yè)態(tài)分類劃分依據(jù)：按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點，按照經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標顧客和有無固定營業(yè)場所等因素進行劃分具體業(yè)態(tài)區(qū)

2、。零售業(yè)態(tài)概念解析商業(yè)概念導(dǎo)入商圈也稱商業(yè)圈是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。商圈大小一般以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素。六大因子考量規(guī)模業(yè)種業(yè)態(tài)消費習(xí)慣交通條件商圈競爭商圈大小關(guān)鍵因子商業(yè)概念導(dǎo)入業(yè)態(tài)商圈的界定和各業(yè)態(tài)店商圈輻射邊緣商業(yè)圈次級商業(yè)圈商圈的容量是商業(yè)業(yè)態(tài)店生存風(fēng)險系數(shù)中心商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的55％至70％次級商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的15％至25％邊緣商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店剩余部分的顧客中心商業(yè)圈商業(yè)概念導(dǎo)入商圈層次的界定美國學(xué)者威廉·雷利提出的雷利法則，也可稱為“零售引

3、力法則(定律)”。商業(yè)概念導(dǎo)入他認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。（以汽車為交通工具）店鋪商圈界限判斷坐標自身客流商業(yè)概念導(dǎo)入派生客流分享客流商業(yè)客流規(guī)律三種客流的大小比例決定銷售額比重結(jié)構(gòu)圖項目商業(yè)概念定位項目商業(yè)定位策略市場互補與大規(guī)模居住區(qū)進行配套動態(tài)市場以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領(lǐng)跑商圈、引導(dǎo)消費觀念以物美價廉、品種齊全服務(wù)社區(qū)商業(yè)定位導(dǎo)入項目商業(yè)定位策略商業(yè)消費層次功能元素層次組合導(dǎo)入第一重：基本消費及服務(wù)功能第二重：舒適性消費及服務(wù)功能第三重：外延輔助型消費及服務(wù)功能第四重

4、：商業(yè)/社會/文化交流的消費及服務(wù)功能第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級市場、常規(guī)服務(wù)設(shè)施等第二重：兒童天地、娛樂城、辦公樓、健身房、鐘點旅館、夜總會、俱樂部等第三重：圖書館、郵政局、寵物診所、藥房等第四重：大型商業(yè)活動中心、社會活動舞臺、傳統(tǒng)文化交流基地和空間商業(yè)概念定位選擇以購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，服務(wù)大社區(qū)的全新商業(yè)模式項目商業(yè)定位策略社區(qū)商業(yè)——“Community”——法國社會學(xué)家卡.滕尼斯于1882年首先提出。1938年費孝通先生對應(yīng)創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會共同

5、體。方案一引入社區(qū)商業(yè)概念地域人口區(qū)位結(jié)構(gòu)社會心理社區(qū)商業(yè)5大要素概念導(dǎo)入項目商業(yè)定位策略指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。概念內(nèi)涵界定社區(qū)商業(yè)它的服務(wù)人口一般在5萬以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3——5萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強的針對性。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。項目商業(yè)定位策略商圈范圍——服務(wù)本居住社區(qū)和大社區(qū)大社區(qū)規(guī)模較大——100萬平方米+底鋪形態(tài)底鋪形態(tài)獨立單體形態(tài)社區(qū)商業(yè)布

6、局與結(jié)構(gòu)形態(tài)住宅區(qū)內(nèi)多點式商業(yè)住宅區(qū)周邊沿街商業(yè)住宅區(qū)分離獨立集中商業(yè)+社區(qū)商業(yè)面積配比建議商業(yè)面積配比原則按照商業(yè)比例黃金分割原則——獨立集中商業(yè)與分散商業(yè)面積遵守比例大約為60%：40%建議總商業(yè)面積為：5萬平方米左右集中商業(yè)：3萬平方米左右臨街商業(yè)：1.2平方米左右點式商業(yè)：0.8萬平方米左右配比原則項目商業(yè)定位策略規(guī)劃設(shè)計兩個必備基本點：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計社區(qū)服務(wù)為本靈活第一經(jīng)營項目關(guān)系到日常生活所需項目項目商業(yè)定位策略2341三種商業(yè)規(guī)劃模式建議：（1）沿街設(shè)計模式；（2）區(qū)內(nèi)半開放泛會所模式；（3）獨具特色人、商分流模式。社區(qū)底商須高、大、全、采取

7、功能分區(qū)有便于統(tǒng)一管理；配套設(shè)施檔次高——中央空調(diào)、樓宇智能化、５Ａ智能化設(shè)備；超前的千兆以太網(wǎng)和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)技術(shù)智能化和任意分割空間；配備車位。超前、靈活、自用分割。社區(qū)商業(yè)形態(tài)與社區(qū)規(guī)劃定位相吻合，小區(qū)底商、商業(yè)街、泛商鋪的設(shè)計規(guī)劃以小區(qū)整體風(fēng)格為基礎(chǔ)。設(shè)計特色大型社區(qū)商業(yè)模式的規(guī)劃設(shè)計特色建議項目商業(yè)定位策略集中購物、休閑、娛樂、綜合服務(wù)與一體的立體大型商業(yè)社區(qū)發(fā)揮“家的延伸”作用——滿足現(xiàn)代個性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間需求社區(qū)商業(yè)功能定位項目商業(yè)定位策略1）業(yè)態(tài)配置：適當(dāng)設(shè)置大型超市、專賣店以及超市、便利店、專業(yè)店、食雜店、等生活服務(wù)等網(wǎng)點；一般不配置百

8、貨店、倉儲商店、集貿(mào)市場等商業(yè)業(yè)態(tài)。2）業(yè)態(tài)店布置原