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1、商業(yè)部分概念定位建議一、市場分析經(jīng)我公司對長春市目前在售商業(yè)地產(chǎn)項目、大型社區(qū)臨街商鋪銷售狀況的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)市場目前具有如下特點：1.目前長春市商業(yè)地產(chǎn)的供給總體處于快速增長階段，并且在未來幾年內(nèi)會持續(xù)增加，商業(yè)項目的競爭將會日趨激烈，依附大型社區(qū)的商業(yè)街項目越來越多；2.地段是決定現(xiàn)階段商鋪銷售狀況的最關(guān)鍵因素，銷售狀況較好的商鋪均是處于優(yōu)勢地段；3.成規(guī)模的純商業(yè)項目、社區(qū)臨街商鋪的銷售狀況好于集中分割產(chǎn)權(quán)或投資返租的商鋪，且實現(xiàn)的售價均較高；4.是否有新鮮的概念是吸引投資者、影響其決策的重要因素；5.大規(guī)模商業(yè)項目的市場推廣需要較長的時間，銷售速度較慢。典型項目分析：天地12坊天地12坊
2、是2006年長春最引人關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)項目，該項目的成功主要在于以下幾點：1.提出了“院景商街”的全新商業(yè)概念，與其他商業(yè)項目形成了鮮明的差異化；2.借助“大勢”——政府對于臨河街“餐飲娛樂一條街”的發(fā)展規(guī)劃，做足文章，成功的招來了沃爾瑪?shù)壬碳遥?.其背倚的社區(qū)長電臨河風(fēng)景業(yè)主均為長電集團、市檢查員公務(wù)員，具有較強消費能力，投資者對商鋪的未來前景較為看好；4.在宣傳推廣方面投入了大量資金，媒體廣告、公關(guān)活動、促銷互動等接續(xù)不斷，一直保持較高的媒體曝光率；5.從2005年就開始進行前期的炒作和客戶蓄水工作，各方面的準(zhǔn)備工作較為充分。典型項目分析/虹場虹場是2004－2005年期間銷售最成功的商業(yè)
3、項目，其獲得成功的主要因素在于：1.具有先天的地段優(yōu)勢，吉林大路沿街兩側(cè)車流、人流量較大，具有良好的商業(yè)氛圍；2.產(chǎn)品形式較為新穎，在建筑形式上完全獨立的產(chǎn)權(quán)商鋪在長春還不多見，容易引起投資者的關(guān)注；3.在價格上采取了低開高走的策略，不斷提升的銷售價格制造了十足的緊張感，催化了投資者盡快出手的心理；4.在推廣期之內(nèi)的廣告投放力度較大，在短時間內(nèi)就使項目的市場影響力確立。高新區(qū)商業(yè)項目分析高新區(qū)目前的商業(yè)氛圍還不成熟，雖然此前已有多個商業(yè)項目推出，但是都沒有取得成功：天安第一城：臨硅谷大街門市面積為8000平米，定位為“國際俱樂部”，但是僅實現(xiàn)少量面積的銷售，現(xiàn)對外出租等待銷售時機；融創(chuàng)上城：
4、其商業(yè)街定名為“科摩街”，有小部分實現(xiàn)了銷售，但是一直空置沒有開始經(jīng)營；超達(dá)磐谷商業(yè)港：800M餐飲娛樂商業(yè)街對外銷售狀況不佳，通過免租甚至贈送裝修的形式招來部分餐飲娛樂商家開始進行經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；新興紅旗嘉園：社區(qū)臨街門市定位為“底特律商業(yè)街”，以經(jīng)銷汽車配件為經(jīng)營主題，僅有少部分實現(xiàn)銷售，大部分通過抵工程款的形式抵給了建筑商；高新怡眾名城：臨街門市房正在對外銷售，銷售狀況一般，商業(yè)街還沒有正式開始運作。潛在同類型商業(yè)項目分析：大禹城邦大禹城邦規(guī)劃的商業(yè)街總面積達(dá)10平米，規(guī)模較大，定位為歐洲商業(yè)街，目前還沒有開始運作，但是項目在前期推廣之中一直反復(fù)告知客戶商業(yè)街的信息，為項目的正式運
5、作進行市場積累，同時該項目也是意在等待政府南遷帶動區(qū)域的商業(yè)氛圍趨于成熟的時候在進行銷售，以保證項目的順暢運行和預(yù)期成功。二、策略建議對于本案的商業(yè)項目運作策略建議如下：1.滯后推出：前期將商業(yè)部分進行展示性規(guī)劃，在開發(fā)建設(shè)上可以分期分部推出，培育市場與提升產(chǎn)品價值同步操作；2.概念先行：前期賦予項目一個鮮明的商業(yè)概念，只推出寬泛性的經(jīng)營規(guī)劃，不進行明確的經(jīng)營主題定位，以概念吸引市場關(guān)注；3.提前造勢：商業(yè)項目的推廣與住宅同步運行，在推廣住宅時反復(fù)強調(diào)本案商業(yè)街的存在及未來可能實現(xiàn)的經(jīng)營功能；4.長期積累：可以進行意向客戶的提前積累與維護，如客戶積累到一定數(shù)量，可以按照客戶的需求對實際的規(guī)劃
6、進行調(diào)整；5.獨立推廣：商業(yè)部分正式推廣時，要作為一個獨立的項目，與住宅采取一條主線，兩個板塊的形式進行整合推廣。三、概念定位1.關(guān)于本案商業(yè)部分概念的提出，需遵循以下原則：與項目的整體定位“國際街區(qū)生活城”所倡導(dǎo)的“開放、共享、多元”的精神主張契合，與項目的整體形象契合；所提出的概念與市場現(xiàn)有商業(yè)項目的概念有所不同，能夠吸引消費者、投資者的注意；具有市場炒作點，能夠在一定時間內(nèi)保持新鮮感；前提不特別指向具體的經(jīng)營主題或者是經(jīng)營項目，為項目的后續(xù)運作留有空間；因本案商業(yè)板塊在經(jīng)營上要與歐亞賣場形成互補，所以提出的概念要能夠包容精品酒店、酒店式公寓等板塊及“餐飲、娛樂、休閑”等商業(yè)零售以外的經(jīng)
7、營項目。2.主推概念STREETMALL概念闡釋：STREETMALL是一個全新的概念創(chuàng)造。“STREET”一詞借助項目“國際街區(qū)生活城”的定位，順理成章的延伸出來作為引領(lǐng)商業(yè)概念的核心詞匯。MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費形式的特點，符合“開放、多元、共享”的特點，消費者對其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而STREETMALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具
