資源描述:
《商業(yè)概念定位課件.ppt》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、商業(yè)部分概念定位建議一、市場(chǎng)分析經(jīng)我公司對(duì)長(zhǎng)春市目前在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、大型社區(qū)臨街商鋪銷(xiāo)售狀況的調(diào)研,發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)目前具有如下特點(diǎn):1.目前長(zhǎng)春市商業(yè)地產(chǎn)的供給總體處于快速增長(zhǎng)階段,并且在未來(lái)幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)增加,商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈,依附大型社區(qū)的商業(yè)街項(xiàng)目越來(lái)越多;2.地段是決定現(xiàn)階段商鋪銷(xiāo)售狀況的最關(guān)鍵因素,銷(xiāo)售狀況較好的商鋪均是處于優(yōu)勢(shì)地段;3.成規(guī)模的純商業(yè)項(xiàng)目、社區(qū)臨街商鋪的銷(xiāo)售狀況好于集中分割產(chǎn)權(quán)或投資返租的商鋪,且實(shí)現(xiàn)的售價(jià)均較高;4.是否有新鮮的概念是吸引投資者、影響其決策的重要因素;5.大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣需要較長(zhǎng)的時(shí)間,銷(xiāo)售速度較慢。典型項(xiàng)目分析:天地12坊天地12坊
2、是2006年長(zhǎng)春最引人關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)目的成功主要在于以下幾點(diǎn):1.提出了“院景商街”的全新商業(yè)概念,與其他商業(yè)項(xiàng)目形成了鮮明的差異化;2.借助“大勢(shì)”——政府對(duì)于臨河街“餐飲娛樂(lè)一條街”的發(fā)展規(guī)劃,做足文章,成功的招來(lái)了沃爾瑪?shù)壬碳遥?.其背倚的社區(qū)長(zhǎng)電臨河風(fēng)景業(yè)主均為長(zhǎng)電集團(tuán)、市檢查員公務(wù)員,具有較強(qiáng)消費(fèi)能力,投資者對(duì)商鋪的未來(lái)前景較為看好;4.在宣傳推廣方面投入了大量資金,媒體廣告、公關(guān)活動(dòng)、促銷(xiāo)互動(dòng)等接續(xù)不斷,一直保持較高的媒體曝光率;5.從2005年就開(kāi)始進(jìn)行前期的炒作和客戶蓄水工作,各方面的準(zhǔn)備工作較為充分。典型項(xiàng)目分析/虹場(chǎng)虹場(chǎng)是2004-2005年期間銷(xiāo)售最成功的商業(yè)
3、項(xiàng)目,其獲得成功的主要因素在于:1.具有先天的地段優(yōu)勢(shì),吉林大路沿街兩側(cè)車(chē)流、人流量較大,具有良好的商業(yè)氛圍;2.產(chǎn)品形式較為新穎,在建筑形式上完全獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)商鋪在長(zhǎng)春還不多見(jiàn),容易引起投資者的關(guān)注;3.在價(jià)格上采取了低開(kāi)高走的策略,不斷提升的銷(xiāo)售價(jià)格制造了十足的緊張感,催化了投資者盡快出手的心理;4.在推廣期之內(nèi)的廣告投放力度較大,在短時(shí)間內(nèi)就使項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力確立。高新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分析高新區(qū)目前的商業(yè)氛圍還不成熟,雖然此前已有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目推出,但是都沒(méi)有取得成功:天安第一城:臨硅谷大街門(mén)市面積為8000平米,定位為“國(guó)際俱樂(lè)部”,但是僅實(shí)現(xiàn)少量面積的銷(xiāo)售,現(xiàn)對(duì)外出租等待銷(xiāo)售時(shí)機(jī);融創(chuàng)上城:
4、其商業(yè)街定名為“科摩街”,有小部分實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售,但是一直空置沒(méi)有開(kāi)始經(jīng)營(yíng);超達(dá)磐谷商業(yè)港:800M餐飲娛樂(lè)商業(yè)街對(duì)外銷(xiāo)售狀況不佳,通過(guò)免租甚至贈(zèng)送裝修的形式招來(lái)部分餐飲娛樂(lè)商家開(kāi)始進(jìn)行經(jīng)營(yíng),培育商業(yè)氛圍;新興紅旗嘉園:社區(qū)臨街門(mén)市定位為“底特律商業(yè)街”,以經(jīng)銷(xiāo)汽車(chē)配件為經(jīng)營(yíng)主題,僅有少部分實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售,大部分通過(guò)抵工程款的形式抵給了建筑商;高新怡眾名城:臨街門(mén)市房正在對(duì)外銷(xiāo)售,銷(xiāo)售狀況一般,商業(yè)街還沒(méi)有正式開(kāi)始運(yùn)作。潛在同類(lèi)型商業(yè)項(xiàng)目分析:大禹城邦大禹城邦規(guī)劃的商業(yè)街總面積達(dá)10平米,規(guī)模較大,定位為歐洲商業(yè)街,目前還沒(méi)有開(kāi)始運(yùn)作,但是項(xiàng)目在前期推廣之中一直反復(fù)告知客戶商業(yè)街的信息,為項(xiàng)目的正式運(yùn)
5、作進(jìn)行市場(chǎng)積累,同時(shí)該項(xiàng)目也是意在等待政府南遷帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)氛圍趨于成熟的時(shí)候在進(jìn)行銷(xiāo)售,以保證項(xiàng)目的順暢運(yùn)行和預(yù)期成功。二、策略建議對(duì)于本案的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作策略建議如下:1.滯后推出:前期將商業(yè)部分進(jìn)行展示性規(guī)劃,在開(kāi)發(fā)建設(shè)上可以分期分部推出,培育市場(chǎng)與提升產(chǎn)品價(jià)值同步操作;2.概念先行:前期賦予項(xiàng)目一個(gè)鮮明的商業(yè)概念,只推出寬泛性的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃,不進(jìn)行明確的經(jīng)營(yíng)主題定位,以概念吸引市場(chǎng)關(guān)注;3.提前造勢(shì):商業(yè)項(xiàng)目的推廣與住宅同步運(yùn)行,在推廣住宅時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)本案商業(yè)街的存在及未來(lái)可能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)功能;4.長(zhǎng)期積累:可以進(jìn)行意向客戶的提前積累與維護(hù),如客戶積累到一定數(shù)量,可以按照客戶的需求對(duì)實(shí)際的規(guī)劃
6、進(jìn)行調(diào)整;5.獨(dú)立推廣:商業(yè)部分正式推廣時(shí),要作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目,與住宅采取一條主線,兩個(gè)板塊的形式進(jìn)行整合推廣。三、概念定位1.關(guān)于本案商業(yè)部分概念的提出,需遵循以下原則:與項(xiàng)目的整體定位“國(guó)際街區(qū)生活城”所倡導(dǎo)的“開(kāi)放、共享、多元”的精神主張契合,與項(xiàng)目的整體形象契合;所提出的概念與市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的概念有所不同,能夠吸引消費(fèi)者、投資者的注意;具有市場(chǎng)炒作點(diǎn),能夠在一定時(shí)間內(nèi)保持新鮮感;前提不特別指向具體的經(jīng)營(yíng)主題或者是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,為項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)作留有空間;因本案商業(yè)板塊在經(jīng)營(yíng)上要與歐亞賣(mài)場(chǎng)形成互補(bǔ),所以提出的概念要能夠包容精品酒店、酒店式公寓等板塊及“餐飲、娛樂(lè)、休閑”等商業(yè)零售以外的經(jīng)
7、營(yíng)項(xiàng)目。2.主推概念STREETMALL概念闡釋?zhuān)篠TREETMALL是一個(gè)全新的概念創(chuàng)造?!癝TREET”一詞借助項(xiàng)目“國(guó)際街區(qū)生活城”的定位,順理成章的延伸出來(lái)作為引領(lǐng)商業(yè)概念的核心詞匯。MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài),具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn),符合“開(kāi)放、多元、共享”的特點(diǎn),消費(fèi)者對(duì)其也都具有一定了解,但是MALL一但都是在封閉場(chǎng)所內(nèi)的經(jīng)營(yíng),而STREETMALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開(kāi)放式經(jīng)營(yíng),具