淺談房地產(chǎn)價格上漲原因及對策

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1、萬方數(shù)據(jù)淺談房地產(chǎn)價格上漲原因及對策郭寶潔，張鵬(山東大學(xué)管理學(xué)院，山東濟南250100)【摘要】住房已成為困擾我國當前經(jīng)濟發(fā)展的主要問題之一。房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，房價已遠遠超出了普通居民的購買力。文章針對這一問題，從五個方面深刻分析了房地產(chǎn)價格上漲的原因，并提出了相應(yīng)的減緩房價上漲的措施?！娟P(guān)鍵詞l房地產(chǎn)；供給；成本；心理預(yù)期；考評機制【中圖分類號】F299．233【文獻標識碼】AI文章編號】1004-2768(2010)07--0154-02當前，住房已成為困擾我國經(jīng)濟社會發(fā)展的主要問題之一。1998年我國房地產(chǎn)市場

2、開始全面改革后，許多的居民通過購買產(chǎn)權(quán)擁有了自己的住房。然而近年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，房價已遠遠超出了普通居民的購買力，房價太高和漲速過快不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且直接影響到國計民生，事關(guān)經(jīng)濟、社會的發(fā)展，深刻分析導(dǎo)致房價上漲的原因和有效措施具有重要意義。一、房地產(chǎn)價格上漲原因I一)房地產(chǎn)市場的供求分析1．從需求方面看。城市化進程加快：城市化率的提高必然會引發(fā)大規(guī)模的居住需求。由于我國城市化進程還將會持續(xù)較長的一段歷史時期。所以。～方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住

3、房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模與住房價格變化方向相反，隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活觀念的改變，逐漸從大家庭中分散出來，出現(xiàn)家庭小型化趨向，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。社會心理因素：當房地產(chǎn)價格上漲時，消費型購買者預(yù)期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產(chǎn)的持有會帶來更大的增值。于是爭相購買，推動價格繼續(xù)上升。投資性需求：隨著利率的下降和居民投資意識的逐漸上升，投資理財逐漸成為居民家庭重要的經(jīng)濟活動。由于股票和期貨風(fēng)險相對較高，需要大量的操作經(jīng)驗，人們的了解和接受程度還相對比較低，加上金融市場的不健全

4、，打擊了潛在投資者的投資信心，所以房地產(chǎn)投資以相對較低的風(fēng)險和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對象。我因政府為了抑制投資過熱。促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，重點針對土地市場開展整頓。嚴格控制土地供給。社會上形成一種房地產(chǎn)價格將不斷上漲的心理預(yù)期。房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期導(dǎo)致大量閑散資金出于投機目的流向房地產(chǎn)市場，進一步增大了房地產(chǎn)市場的需求，從而造成房地產(chǎn)市場價格進一步上漲。這種非理性的因索也是造成我國房地產(chǎn)市場價格在宏觀調(diào)控下不斷上漲的一個重要原因。人均收入的持續(xù)增長：從圖1中可以看出，我國人均GDP不斷增長，人民生活水平不斷

5、提高。隨著人均GDP的不斷增長，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積也不斷增加，顯而易見，我國城鎮(zhèn)居民住房條件的改善也會大量增加住房需求。2．從供給方面看。我國房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域性壟斷市場，對土地資源的控制和政府部門對開發(fā)權(quán)的特許是形成壟斷的重要條件。土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策是對房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)范，同時也把房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利集中到少數(shù)大的房地產(chǎn)開發(fā)商手里，壟斷的商品房供應(yīng)方式減少了供應(yīng)彈性，從而使價格越漲越高。利潤最大化行為使開發(fā)商操縱并控制了價格．提高了房價并減少了住房供給，并引致大量“尋租”活動和社會福利凈損失。雖然我國房地

6、產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，但是從總體上說，大部分企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)差。房地產(chǎn)市場格局分散，一方面是因為房地產(chǎn)市場剛剛形成不久，尚處于發(fā)展的早期階段。另～方面．也是因為房地產(chǎn)市場存在過多的區(qū)域性壟斷因素，市場競爭不充分，使優(yōu)勢企業(yè)較難進入地方房地產(chǎn)市場。(二)開發(fā)成本不斷提高1．土地使用成本上升。土地價格上漲是房價上漲的重要因【收稿日期】2010-02-23【作者簡介】郭寶潔．女，山東人。山東大學(xué)管理學(xué)院；張鵬(1972一)。女，山東大學(xué)管理學(xué)院副教授。1,54萬方數(shù)據(jù)紊。城市居住用地均價從2003年一季度每平方米1032元上漲到20

7、07年一季度每平方米1702元，漲幅達65％多。我國土地自2004年起實行招標拍賣，取消了協(xié)議出讓的土地出讓方式。使得土地價格不斷升高。由于土地資源有限，房地產(chǎn)用地大量增加又導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地急劇減少而形成土地資源的高度稀缺，在供給和需求的相互作用下必然使市場均衡價格上漲，對房價構(gòu)成較大影響。國家對控制土地供應(yīng)政策的陸續(xù)出臺，使農(nóng)業(yè)可耕地、建}殳用地受到嚴格控制。土地獲取難度和成本加大，再加上一些開發(fā)商囤積土地更加劇了土地供應(yīng)的緊張。2．原材料價格上升。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，居民生活質(zhì)量的提高，生活方式和生活質(zhì)量發(fā)生了很大

8、的變化，社會需求的增加帶動了基礎(chǔ)行業(yè)的投資，引起鋼筋、水泥、建材、涂料等原材料價格上漲，均推動了房價上升。3．融資成本上升。房地產(chǎn)開發(fā)的融資機制需要不斷上漲的房價來配合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源是多元化的，但是主要資金來源是銀行貸款和房屋預(yù)售，房地產(chǎn)預(yù)售款中有很大部分是消費者按揭貸款。由于絕大多數(shù)開發(fā)商的資金運作是滾