《資產(chǎn)評(píng)估》ppt課件

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1、資產(chǎn)評(píng)估由于各種因素的影響，對(duì)于資產(chǎn)一般不能簡(jiǎn)單地按帳面原值或凈值進(jìn)行交易，而必須通過(guò)科學(xué)、規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估提供合理的計(jì)價(jià)尺度，以維護(hù)交易雙方的合作權(quán)益，保證資產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行。一、資產(chǎn)評(píng)估概述（一）基本概念1.資產(chǎn)：法人或自然人擁有或控制的能以貨幣計(jì)算的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等長(zhǎng)期資產(chǎn)：股票投資、債券投資等固定資產(chǎn)：房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備等無(wú)形資產(chǎn)：知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、專(zhuān)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)等遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)：開(kāi)辦費(fèi)、租入固定資產(chǎn)改良支出等2.資產(chǎn)

2、評(píng)估指由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估價(jià)的過(guò)程。（1）資產(chǎn)評(píng)估的主體（2）資產(chǎn)評(píng)估的客體（3）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的（4）資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)（5）資產(chǎn)評(píng)估的方法（6）資產(chǎn)評(píng)估的程序資產(chǎn)評(píng)估的六大要素（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1.現(xiàn)實(shí)性：表現(xiàn)為以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算。2.市場(chǎng)性：表現(xiàn)為在資產(chǎn)交易活動(dòng)發(fā)生條件下，資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)做出評(píng)定估算，并且這一評(píng)估結(jié)果必須

3、接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。3.預(yù)測(cè)性：表現(xiàn)為用資產(chǎn)未來(lái)的潛能反映現(xiàn)實(shí)。4.公正性5.咨詢(xún)性（三）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則1.獨(dú)立性原則2.客觀(guān)性原則3.科學(xué)性原則4.專(zhuān)業(yè)性原則（四）資產(chǎn)評(píng)估的程序申報(bào)立項(xiàng)委托申請(qǐng)立項(xiàng)組建評(píng)估組清查資產(chǎn)資產(chǎn)清算制定評(píng)估方案收集整理資料評(píng)定估算提出評(píng)估報(bào)告評(píng)定估算驗(yàn)證確認(rèn)法律公證驗(yàn)證確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估流程圖二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法收益法（或收益現(xiàn)值法）成本法（或重置成本法）市場(chǎng)法（或現(xiàn)行市價(jià)法）（一）收益法也稱(chēng)為收益現(xiàn)值法，即通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，以此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。

4、1.對(duì)被評(píng)估對(duì)象的要求：被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)，并可以用貨幣量來(lái)計(jì)算；與獲得資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬可以估算出來(lái)。2.采用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的程序（1）調(diào)查、分析影響資產(chǎn)未來(lái)收益的企業(yè)內(nèi)部和外部因素；（2）收集、驗(yàn)證與資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)等數(shù)據(jù)資料；（3）分析、測(cè)算與預(yù)期收益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)；（4）估算資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益；（5）確定折現(xiàn)率；（6）計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值；（7）確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。收益法（續(xù)一）3.收益法的基本計(jì)算公式實(shí)際操作中，根據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的期限、收

5、益的估計(jì)方式不同，直接應(yīng)用以上公式或?qū)υ砉竭M(jìn)行變換。收益法（續(xù)二）4.有限期收益的計(jì)算方法N是一個(gè)具體數(shù)字，可以直接應(yīng)用基本公式。5.年金資產(chǎn)計(jì)算方法對(duì)于企業(yè)、土地等資產(chǎn)，如果可以永久性經(jīng)營(yíng)下去，則可以獲得永續(xù)性收益。當(dāng)資產(chǎn)的收益可以認(rèn)為是每年保持不變時(shí)：收益法（續(xù)三）6.有限期限收益和年金資本化結(jié)合的計(jì)算方法例1：一塊土地，每年可穩(wěn)定獲得4萬(wàn)元租金凈收入，評(píng)估人員分析，資本化率可定為10％，則該地塊的評(píng)估價(jià)值為：PV=4×(1/0.10)=40（萬(wàn)元）資產(chǎn)收益資產(chǎn)的近期收益資產(chǎn)的遠(yuǎn)期收益有限期公式年金資本化

6、公式收益法（續(xù)四）收益法（續(xù)五）例2：被評(píng)估對(duì)象為一經(jīng)營(yíng)中企業(yè)，企業(yè)前4年預(yù)期凈收益為10萬(wàn)元，11萬(wàn)元，10萬(wàn)元，12萬(wàn)元；預(yù)計(jì)從第5年起每年凈收益與第4年相同，經(jīng)營(yíng)期限可認(rèn)為是無(wú)限的，折現(xiàn)率取10％，則該企業(yè)的評(píng)估值為多少？若從第5年開(kāi)始年凈收益逐年遞增4％，則該企業(yè)的評(píng)估值為多少？收益法（續(xù)六）7.收益法涉及的主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)（1）收益額的確定資產(chǎn)的收益額是資產(chǎn)使用所帶來(lái)的未來(lái)收益期望值，指因獲得資產(chǎn)而取得的收益扣除為取得資產(chǎn)收益而發(fā)生的各種費(fèi)用后的余額。不僅要看現(xiàn)在的收益能力，更重要的是預(yù)測(cè)未來(lái)收益的能力。收

7、益額必須是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出去。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的類(lèi)型、特點(diǎn)以及評(píng)估目的，準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率口徑保持一直。2.折現(xiàn)率的確定