地杰街坊項目及羅店項目提案

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1、地杰C街坊項目&羅店項目提案匯報貳叁肆地杰C街坊項目羅店項目資源保障匯報順序壹宏觀市場前景預(yù)判壹宏觀市場前景預(yù)判一、調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，但時間不會太長04年和05年調(diào)控力度比這次更大的“國六條”和“國八條”也僅僅是讓市場困惑了半年二、調(diào)控點從抑制“需求”出發(fā)，剛性消費依然不能充分釋放——房價看漲三、十七大：肯定過往30年改革成果，部署未來中國發(fā)展核心圍繞“經(jīng)濟發(fā)展”上海作為長三角經(jīng)濟圈的龍頭，成長空間還很大四、增加居民的“財產(chǎn)性收入”——理解：不動產(chǎn)、證券五、城市化率：發(fā)達(dá)國家城市化率超過80%，中國城市化率低于50%

2、——城市發(fā)展周期還很長要充分分享到中國經(jīng)濟騰飛的超白金周期2007年上海房產(chǎn)市場供需走勢（1-9月）市場存量稀少——全市可售房源只剩下561.76萬㎡共計4.71萬套。按今年的月成交水平，目前的可售供應(yīng)相當(dāng)于三個月的成交總量。2007年1-9月，全市成交均價穩(wěn)步上升，月均增長幅度為1.4％，累積增幅達(dá)到12.6%.市場需求旺盛，售價節(jié)節(jié)攀升。。07年上海房產(chǎn)市場價格走勢（1-9月）2007年（1-9月）上海住宅市場總結(jié)上海市場住宅用地稀缺，開發(fā)企業(yè)頻頻高價拿地——07年截至目前政府已經(jīng)推出229幅地塊，但其中工業(yè)用

3、地170幅占74％，住宅用地后期供應(yīng)依然緊缺。價格穩(wěn)步走高——從3月起市場價格整體走高，月均增長幅度為1.4％，1-9月累積增幅達(dá)到12.6%.。與此同時，消費者心理價格承受能力在不斷抬高全市可售房源只剩下561.76萬㎡共計4.71萬套。按今年的月成交水平，目前的可售供應(yīng)相當(dāng)于三個月的成交總量。123認(rèn)知土地發(fā)現(xiàn)價值實現(xiàn)價值地杰C街坊貳Part1認(rèn)知土地前言物理屬性市場屬性SWOT分析前言地杰國際城作為110萬方大盤，目前已經(jīng)開發(fā)過半。而今，萬科品牌的介入給了我們一次對這塊土地再認(rèn)知的機會。我們的任務(wù)核心是：挖掘

4、土地價值，實現(xiàn)利潤最大化。物理屬性區(qū)位特征——浦東最南端(北蔡鎮(zhèn)南端)，中環(huán)線旁物理屬性浦東中外環(huán)間，緊靠中環(huán)線，行政區(qū)屬于浦東新區(qū)，位于北蔡鎮(zhèn)南端。城市重要區(qū)域車行距離張江高科技園8.5km世博會場(浦東)10km陸家嘴金融區(qū)13km人民廣場16km人民廣場陸家嘴金融區(qū)世博會場張江高科技園區(qū)本案中環(huán)線外環(huán)線8.5km13km10km16km南匯交通概況——主干道旁，自駕車便利，遠(yuǎn)期軌道規(guī)劃不能構(gòu)成顯示利好物理屬性本案中環(huán)線外環(huán)線內(nèi)環(huán)線滬南路軌道13號線（規(guī)劃）軌道11號線（規(guī)劃）交通狀態(tài)完成時間公交滬南路上30余

5、條公交線路,其中4條線路在御青路設(shè)站開通駕車滬南路、外環(huán)線等快速干道開通中環(huán)預(yù)計2008年軌道13號線（往人民廣場）2012年后11號線（往上海南站）2012年后交通便捷：滬南路、中環(huán)線（預(yù)計2008開通）、外環(huán)線為城市快速干道路；周邊公交線路眾多，軌道交通匱乏，屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃。物理屬性本案423567810912111.世紀(jì)聯(lián)華超市10.長寧國際學(xué)校7.上海建橋?qū)W院6.康橋復(fù)旦附中9.申花足球?qū)W校5.大潤發(fā)超市3.家樂福超市4.易買得超市2.樂購超市8.尚德實驗學(xué)校已建成設(shè)施11.浦東二手車交易市場2、紅星美凱龍商

6、業(yè)規(guī)劃（2009年開業(yè)）1、御橋商貿(mào)中心規(guī)劃（概念性規(guī)劃）規(guī)劃設(shè)施13公里5公里1公里周邊配套——基本配套滿足，未來規(guī)劃利好商業(yè)學(xué)校項目周邊1公里范圍內(nèi)商業(yè)配套相對成熟，現(xiàn)已建成世紀(jì)聯(lián)華大賣場和御青路社區(qū)商業(yè)街；本項目自有配套:規(guī)劃25萬㎡社區(qū)商業(yè)，規(guī)劃1所中學(xué)，1所小學(xué)，2所幼兒園(已建成)，菜場(已營業(yè))；項目未來商業(yè)前景較好，御橋路滬南路交叉口規(guī)劃面積合計約50萬平米的紅星美凱龍，將成為區(qū)域未來大型的商業(yè)中心，加上目前已建成商業(yè)，預(yù)計將超過60萬㎡。33、地杰國際城社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及一所中學(xué)、一所小學(xué)1212.御

7、橋?qū)嶒炗變簣@,東昌幼兒園A20羅山路康橋路路南滬(中環(huán))塘港小張浜家咸夏西華中心河路東至中心河南至界河路/湯基港西至滬南路北至中環(huán)(華夏西路)湯基港項目四至——三河環(huán)繞，自然條件較佳物理屬性23萬㎡景觀園林25萬商業(yè)配套教育配套：二所幼兒園一所小學(xué)一所中學(xué)總體規(guī)劃概況（地杰國際城原規(guī)劃）：占地110萬平方米，總建面110萬平方米，主要為小高層、高層住宅和商業(yè)、學(xué)校公建等?？傮w規(guī)劃——百萬城邦，規(guī)模、景觀和教育優(yōu)勢明顯物理屬性ABCDEFGH開發(fā)情況物理屬性已建成動遷房（規(guī)劃外）已開發(fā)地塊C街坊：本次報告研究地塊待開

8、發(fā)土地C街坊地塊解讀物理屬性C街坊數(shù)量占地面積9.17萬㎡總建筑面積15.13萬㎡其中住宅建筑面積12.66萬㎡公共服務(wù)設(shè)施建筑面積1.27萬㎡中學(xué)建筑面積1.20萬㎡綜合容積率1.6板塊市場碧云社區(qū)川楊河大三林板塊六里／北蔡板塊周康板塊花木行政區(qū)文化中心本案康橋工業(yè)區(qū)張江板塊板塊界定市場屬性板塊初步認(rèn)識——本案大板塊上屬于北蔡板塊，北蔡板塊西部緊靠大三林板