房地產策劃案例：景湖豪庭

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1、策劃策，竹簡；劃，戈與刀兩種兵器。策劃，運籌帷幄。如何玩兵？突破點：1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）2、致勝點如何？（目標客群）3、我方兵力如何？（突破點）4、如何調動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）用兵之道突破點：1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）2、致勝點如何？（目標客群）3、我方兵力如何？（突破點）4、如何調動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）巢湖地產兵力布局各兵團主力部隊中心區(qū)兵團向陽路兵團世紀大道兵團北門兵團西城兵團金碼頭城城市風景世紀新都城市之光本案時代春天新都華庭國際花園（預推

2、）徽商國際花園東方景苑麗景國際（預推）陽光花園太陽島花園各兵團主力核心賣點中心區(qū)兵團向陽路兵團世紀大道兵團北門兵團西城兵團*中心區(qū)位置優(yōu)勢*交通便捷優(yōu)勢*道路環(huán)境優(yōu)美*地段優(yōu)勢*前景規(guī)劃優(yōu)勢*市區(qū)商業(yè)中心配套*內環(huán)境優(yōu)勢*一中教育環(huán)境*產品創(chuàng)新力優(yōu)勢*未定的產品優(yōu)勢*地產商品牌優(yōu)勢*品質社區(qū)較多*地產商品牌優(yōu)勢*價格優(yōu)勢*部分內環(huán)境優(yōu)勢經歷地產開發(fā)起步階段，目前巢湖地產市場競爭局面將逐步加劇，且競爭局面將隨著城市拆遷力度的加大在2－3年內發(fā)生更大的變化；目前的兵力布陣主要以世紀大道板塊與向陽路板塊的競爭格局

3、為主，北門板塊由于大體量城市之光項目的強兵出擊，市場競爭將加??；城市規(guī)模較小的特征使得各兵團所突出的概念優(yōu)勢差異性不強，目標對象群同質化現象嚴重；市場未來的競爭點將集中于北門兵團、西城兵團及向陽路兵團，世紀大道兵團隨著現有樓盤銷售進入尾期目前火力縮減，但后續(xù)即將推出的新樓盤體量仍然不容忽視；西城兵團目前兵力優(yōu)勢尚不明顯，除了前景規(guī)劃可供參考的吸引力外，產品塑造顯得至關重要；西城兵團前期不利的影響（如現有居住小區(qū)品質不高、居住配套差、交通不夠便捷、知名中小學相距甚遠等等）將隨著本案的落成部分劣勢逐步淡化。判斷

4、：1、各兵團均有自己的核心軍，世紀大道兵團如世紀新都，向陽路兵團如城市風景，北門兵團如城市之光，本案無可推卸的將成為西城兵團的核心軍；2、突出本案產品優(yōu)勢，形成以產品為核心的創(chuàng)意地產概念組合，建立品牌價值；3、競爭時利時弊：西城兵團火力目前太弱，獨家試唱勢單弱薄，本案區(qū)塊的其他項目的啟動，雖然帶來了一定的競爭壓力，但從全市的角度來看是對西城兵團兵力的有力擴充，區(qū)位形象和關注度會隨著上市樓盤的增多而日益提高。用兵之道突破點：1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）2、致勝點如何？（目標客戶）3、我方兵力如何？（賣點整合）4

5、、如何調動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）致勝點=目標對象群置業(yè)者年齡即將結婚的年輕人，收入雖然不高，但有父母的支持兩房為主22－27歲與父母住在一起，隨著孩子的逐漸長大，自身收入的逐步提高，考慮和父母分開居住兩房和緊湊型三房為主28－35歲事業(yè)、工作穩(wěn)定，收入可靠，原有居住區(qū)環(huán)境老化，需要改善居住條件兩房和緊湊型三房為主35-40歲定位：城市25～35歲之間的成長型人群，20%的穩(wěn)定型人群致勝點=目標對象群致勝點=目標對象群置業(yè)者活動：重視家庭和子女教育積極的改善生活品質追求更愜意的生活方

6、式對居住的要求已從普通居住轉化到對環(huán)境對生態(tài)的追求他們是巢湖的中堅階層致勝點=目標對象群客戶群購買動機：購買用于結婚拆遷購買：對政府提供的安置用房不滿意，但又買不起中心城區(qū)住宅，而轉向購買本小區(qū)的人。轉移購買：本身買不起中心城區(qū)住宅的人，但又要居住，只要轉向價格便宜，地段稍微偏一點的區(qū)域。安家購買：在巢湖打工的年輕人，習慣了巢湖的生活，但經濟實力不是很雄厚，買不起市中心的住宅，轉向郊區(qū)住宅。成員擴充購買：如孩子長大需要獨立的空間，父母進城和自己居住，都導致擴充面積而購買，但買不起城區(qū)住宅，被迫轉向城郊。輔助

7、人群購買目的改善居住條件的需求外來經商人員購買（安家）區(qū)縣實力人群進城購買用兵之道突破點：1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）2、致勝點如何？（目標客戶）3、我方兵力如何？（賣點整合）4、如何調動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術）競爭對手的優(yōu)勢與不足項目優(yōu)勢不足世紀新都1、前期的示范效果1、價格較高2、景觀環(huán)境好2、商業(yè)面積過大3、建筑個性強新都華庭1、世紀新都示范作用1、戶型偏大2、發(fā)展商品牌的積累2、會所配套檔次不夠3、建筑有創(chuàng)新性3、重中心景觀薄組團景觀4、景觀效果大手筆城市風景1、近市中心地段1

8、、物業(yè)費高2、智能化配置高2、規(guī)劃無特色陽光花園1、價格較實惠1、規(guī)劃無特色，尤其是小高層規(guī)劃欠佳2、二房比例高，去化快2、商業(yè)空置率高時代春天1、集中式綠化景觀優(yōu)良1、房型偏大、總價高東方景苑1、依托一中的教育優(yōu)勢1、商業(yè)體量大、空置率高2、整體規(guī)劃較好2、體量大、但產品單一城市之光1、地段好，城市的北大門1、地塊被保留建筑分割，整體性較差2、產品多元化、高層規(guī)劃新穎2、高層體量大，新產品的市場接受度未卜本案兵