課程作業(yè)：無錫市房地產(chǎn)投資分析報(bào)告

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1、課程作業(yè)：無錫市房地產(chǎn)投資分析報(bào)告無錫市房地產(chǎn)投資分析報(bào)告本文假設(shè)：城市選擇為無錫市，開發(fā)商為陽光城集團(tuán)報(bào)告摘要：簡(jiǎn)要介紹無錫的城市投資環(huán)境，重點(diǎn)突出無錫城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，無錫房地產(chǎn)發(fā)展階段的存在的機(jī)會(huì)。一、無錫市城市房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理的一切政治、自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)因素的總和。房地產(chǎn)投資環(huán)境不包括投資項(xiàng)目的具體內(nèi)部要素，而是作為外部因素制約和影響房地產(chǎn)投資行為。因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境又可定義為房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱。1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位?無錫市

2、處于長(zhǎng)江三角洲都市圈，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境存在一個(gè)超級(jí)巨星-上海。杭州和南京作為該區(qū)域省級(jí)城市其房地產(chǎn)投資環(huán)境遙遙領(lǐng)先于其它城市。一類城市上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫。?1981年,無錫市列為全國15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一。1983年,實(shí)行市管縣體制,無錫經(jīng)濟(jì)開始向城鄉(xiāng)一體化方向發(fā)展。1984年列為全國13個(gè)較大的市和10個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。1985年，無錫市被國務(wù)院確定為長(zhǎng)江三角洲沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)開放城市。改革開放給無錫帶來新的生機(jī)和活力。無錫已建成以紡織、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國沿海

3、地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市，并跨入中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列。2.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，投資吸引力強(qiáng)???城市地區(qū)生產(chǎn)指數(shù)第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重?zé)o錫市115.31.458.540.1??3.地理環(huán)境無錫市區(qū)總面積1622平方公里，地形以平原和水域居多。其中，山地面積66.6平方公里，占4.11%；水域面積為510.44平方公里，占31.47%；耕地面積575.6平方公里，占35.49%。建設(shè)用地中，居住用地占34.8%，工業(yè)用地占30.2%，公共設(shè)施用地占10.9%，道路廣場(chǎng)占10.

4、1%，綠化用地6.6%。新區(qū)是2003三年開始規(guī)劃建設(shè)的。?二、需求篇（本地居民，及外來群體置業(yè)投資）1.無錫人口基數(shù)大，城市化水平高2008年無錫市總?cè)丝?64萬，其中市區(qū)人口達(dá)237萬，江陰市與宜興市人口分別為120萬、106萬。從總量上看福州的634萬人比無錫高，市區(qū)人口186萬。這主要是由于福州八個(gè)縣級(jí)市，抬高人口總量，無錫市城市化水平比福州高，市區(qū)人口比福州高51萬。這可能引起無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者來源結(jié)構(gòu)的不同，在市場(chǎng)開發(fā)時(shí)以注意轉(zhuǎn)變公司的經(jīng)營策略。???圖表1市區(qū)人口變化情況表2.居民人均收入高，儲(chǔ)蓄存款總量大（潛在消費(fèi)量，消費(fèi)能

5、力）?2007年無錫市職工年平均工資收入在3.5萬元左右，這在東部沿海城市中處于中上水平，比福州高。這與無錫市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)成有關(guān)，無錫目前主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)為輔，居民工資性收入占人均收入的較大比重。這將為無錫市住宅消費(fèi)產(chǎn)生基礎(chǔ)性的作用。在城市化得過程中，無錫市居民儲(chǔ)蓄總額積累驚人，高達(dá)1050億元。說明無錫市城市居民的富裕程度，將衍生出更多的改善性居住需求，公司在開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中應(yīng)充分迎合著部分人的需求??3.無錫市外來人口居住需求的增長(zhǎng)?無錫市常住人口中，很大部分有外來人員構(gòu)成，他們主要從事第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。特別是在發(fā)達(dá)的制造業(yè)與重

6、工業(yè)的這部分人，收入較高，應(yīng)對(duì)其重點(diǎn)分析。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中外來需求增長(zhǎng)主要來源于周邊縣級(jí)市、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員。這與福州市對(duì)比可知，福州市周邊和大學(xué)生需求量比無錫大（每年畢業(yè)生福州20萬左右，無錫8萬），無錫市的外來工作人員居住需求比福州強(qiáng)。無錫市人口有兩突出的特點(diǎn)。一是，常住勞動(dòng)年齡人口將持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)人口預(yù)測(cè),2030年無錫市常住勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)51%以上,戶籍勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)22%以上,外來勞動(dòng)年齡人口將增長(zhǎng)2倍以上。二是，人口老齡化進(jìn)程加速。1983年，無錫的老年人口占全市人口的10%，正式成為人口老齡化城市，整整比全國早了16

7、年。2005年底，無錫老年人口數(shù)79.4萬，占全市總?cè)丝诘?7.7%。據(jù)預(yù)測(cè)，到2010年無錫的老年人口將達(dá)到93萬，約占全市人口總數(shù)的19.6%。????三、機(jī)會(huì)及收益篇1.城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，城市投資環(huán)境良好?無錫市地處長(zhǎng)三角，瀕臨太湖，地理環(huán)境優(yōu)越。無錫是中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，并跨入中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列，城市經(jīng)濟(jì)輻射力不錯(cuò)；由于無錫的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與旅游資源發(fā)達(dá)，城市人口聚集力強(qiáng)。以下是來源于浙江大學(xué)關(guān)于長(zhǎng)三角城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的研究。??2.無錫市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)逐漸

8、成熟無錫市2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)275億元左右，而且增長(zhǎng)速度迅猛，這與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r是息息相關(guān)的。無錫市的城市投資環(huán)境不斷成熟，吸引著