2010年西安房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報(bào)告

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1、西安大興區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2010-8-15A：2009樓市回顧一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行背景　　　1.1?全國及西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析　　　1.2?宏觀政策環(huán)境分析　　　1.3?西安城市規(guī)劃建設(shè)情況分析二、西安房地產(chǎn)市場總體形勢　　　2.1市場供應(yīng)2.2市場銷售2.3土地市場供應(yīng)與銷售分析2.4土地供應(yīng)分析2.5土地成交特征分析三、分物業(yè)商品房市場運(yùn)行分析3.1?住宅類物業(yè)市場　3.2?寫字樓類物業(yè)市場　3.3?別墅類物業(yè)市場　3.4?商服用房類物業(yè)市場四、分城區(qū)商品房市場　4.1?城北區(qū)　4.2?城南區(qū)　　4.3?西高新區(qū)　　4.

2、4?城東區(qū)　　4.5?城西區(qū)　　4.6?城內(nèi)區(qū)B:2010年房地產(chǎn)趨勢一、西安2010年經(jīng)濟(jì)趨勢1.1整體經(jīng)濟(jì)增長1.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的促進(jìn)作用1.3城市化改造拉動1.4房地產(chǎn)投資二、西安本土房地產(chǎn)行業(yè)政策2.1土地市場2.2商品房市場2.3住宅市場三、區(qū)域市場趨勢3.1區(qū)域市場整體特征3.2區(qū)域市場供求走勢分析3.3區(qū)域格局變化趨勢預(yù)測3.4區(qū)域房價(jià)預(yù)測四、熱點(diǎn)板塊：大興新區(qū)4.1新區(qū)介紹4.2項(xiàng)目周邊分析A：2009樓市回顧從年初剛性需求的大量釋放，并帶動改善型需求不斷進(jìn)入市場，到年底通脹預(yù)期持續(xù)發(fā)酵撬動投資投機(jī)需求膨脹，再

3、到年底搶占政策紅利的末班車，2009年，在國家出臺各類救市政策和房企積極的促銷讓利措施這雙重刺激下，購房者積蓄已久的購房熱情得到充分釋放。在此情勢下，從年初到年尾，西安樓市從冰天雪地走到火熱盛世，從一線市場到西安市場，成交呈現(xiàn)出量價(jià)雙升的火爆局面。作為二線城市市場的代表，在高速城市化等利好因素的支撐下，西安地產(chǎn)市場將實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的螺旋式上升！宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖2009年中國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，全年將輕松實(shí)現(xiàn)保八，西安年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長幅度更是超過全國水平。但正如中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在基礎(chǔ)還不牢固、投資所占比例過大以及面臨通脹壓力等問題一樣，西

4、安整體經(jīng)濟(jì)增長在2010年也面臨諸多問題。作為對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的因素之一，西安居民收入水平增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟上房價(jià)上漲的幅度，這將成為西安房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的最大桎梏因素，因此2010年西安房地產(chǎn)市場將不可避免的出現(xiàn)波動。但考慮到西安正處于高速城市化的關(guān)鍵時(shí)段，對房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的推動作用。西安樓市躍升的一年：成交過千萬，房價(jià)破50002009年必定成為西安房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史性年度。本年度西安住宅成交歷史性的突破1300萬平米的大關(guān)，剛性需求的集中釋放以及改善型需求的日益增多成為西安住宅成交突破歷史的最大推力，這也將成為

5、西安市場近幾年內(nèi)持續(xù)、螺旋式上升的動力。同時(shí)伴隨著市場需求的旺盛，西安住宅價(jià)位首次突破5000元，但房價(jià)上漲過快將會對自住型需求產(chǎn)生一定的抑制作用，加上瘋狂搶購造成市場過度透支未來需求潛力，不可避免的會對2010年市場產(chǎn)生不利影響，因此市場波動在所難免。西安市場區(qū)域格局改變2009年西安城市化進(jìn)程伴隨著城市中心北移、地鐵2號線施工建設(shè)、曲江外擴(kuò)、大明宮開發(fā)等四區(qū)兩基地開發(fā)、以及城中村全面改造等帶來的骨架外擴(kuò)，處于歷史高速發(fā)展階段，推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使得西安房地產(chǎn)市場各個(gè)區(qū)域的發(fā)展趨于均衡化。其中城北區(qū)和城東區(qū)從城市

6、化中受益最大，并成為2009年西安市場發(fā)展最迅猛的區(qū)域，此外各個(gè)區(qū)域的整體房價(jià)水平也隨之水漲船高。整體來看，09年各個(gè)區(qū)域供應(yīng)不平衡的局面將在2010年得到極大改善，各個(gè)區(qū)域之間的供應(yīng)量和成交量之間的差距將不斷縮小，西安市場也將迎來區(qū)域均衡化發(fā)展的新階段。市場趨勢2010年將會是一個(gè)政策集中出臺及執(zhí)行的年度，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)又將面臨更多的限制。經(jīng)歷了2009年市場的非理性瘋狂，西安樓市也會在政策調(diào)控下趨于平靜，而考慮到相對落后并且保守的市場環(huán)境，2010年西安商品房市場成交將會在高位逐漸回落，而房價(jià)在經(jīng)過短期內(nèi)的快速上漲后，

7、也會隨著政策效應(yīng)的發(fā)酵而不可避免的迎來波動。此外，熱點(diǎn)區(qū)域飛速發(fā)展以及城中村全面改造帶來的城市化進(jìn)程加快，成為西安房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的內(nèi)生動力和利好，因此波動式上升將成為西安市場的常態(tài)。瘋狂后不僅僅是波動式的盤升，還伴隨著恐慌，這種恐慌來自行業(yè)政策趨緊的影響，也有來自通脹逐漸顯現(xiàn)的壓力。因此2010年西安住宅市場必將經(jīng)歷一個(gè)震蕩上行的過程，并在諸多長期利好因素的支撐下迎來良性健康發(fā)展！整體市場表現(xiàn)——1、2009年土地供應(yīng)環(huán)比增長51%2009年全國土地市場一片繁榮，在資金量無憂的情況下各企業(yè)紛紛加大土地儲備進(jìn)度，特別是具有國

8、資背景的企業(yè)及上市企業(yè)。一線城市地王頻出，造成拿地困難，眾多企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，增大二三線城市土地儲備。2、商品房成交量不斷刷新月銷售記錄成交量不斷創(chuàng)造西安房地產(chǎn)市場月度成交記錄，主要由于房地產(chǎn)市場大環(huán)境較為平穩(wěn)，市場目前維持著較好的運(yùn)行局面。從需求角度來看，城市化進(jìn)程、改善居住需