租賃帳務(wù)處理

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1、一般租賃是指在約定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人以獲取租金的行為方式。租賃的一般特征有以下它是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的使用權(quán)，而不是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的所有權(quán)，并且這種轉(zhuǎn)移是有償?shù)模〉檬褂脵?quán)必須以支付租金為代價。根據(jù)租賃的目的，與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險和報酬歸屬出租人或承租人的程度為依據(jù)，將其分為融資租賃和經(jīng)營租賃兩類。承租人和出租人應(yīng)視租賃的經(jīng)濟實質(zhì)對租賃進行分類?！　「鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房產(chǎn)，還應(yīng)按租金收入以12％的稅率從租計征房產(chǎn)稅。對以勞務(wù)或其他形式抵付房屋租金的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定所謂房產(chǎn)即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)

2、避雨，可提供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。一般明確的是房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對于個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。　　主要會計分錄是：　　借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅　　二、城鎮(zhèn)土地使用稅　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人，按其實際占用的土地面積和規(guī)定的土地等級征收城鎮(zhèn)土地使用稅，包括出租資產(chǎn)實際占用的土地?！　〕擎?zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即有幅度的差別稅額?！　〕擎?zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人主要

3、包括：擁有使用權(quán)的單位和個人；實際使用人和代管人；使用權(quán)共有的共有單位和個人。中國消費者協(xié)會近期發(fā)布了《房屋租賃合同》示范文本，明確了對個人房屋租賃過程中涉及的稅費承擔(dān)問題：租賃期間房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由出租方依法繳納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出項目但與該房屋有關(guān)的費用，也應(yīng)由出租方負擔(dān)。即房屋出租方應(yīng)承擔(dān)房屋租賃期間的全部相關(guān)稅費?！　嬏幚硎牵骸　〗瑁浩渌麡I(yè)務(wù)支出（如是以從事租賃業(yè)務(wù)為主的企業(yè)則為“主營業(yè)務(wù)成本”或“管理費用”。）　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅　　按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)了營業(yè)稅若干政策問題的通知的有關(guān)規(guī)定　　、雙方簽訂承包、租

4、賃合同或協(xié)議，將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（以下統(tǒng)稱為“承租費”）要按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費凡同時符合以下三個條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不征收營業(yè)稅：　?。ㄒ唬┏邪揭猿霭降拿x對外經(jīng)營，由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；　?。ǘ┏邪降慕?jīng)營收支全部納入出包方的利潤核算；　?。ㄈ┏霭脚c承包方的利益分配以出包方的利潤為基礎(chǔ)。　　當(dāng)前，出租方以承租方不辦理工商注冊登記和稅務(wù)登記，或以聯(lián)營、承包、內(nèi)部分配等名義，有的甚至以簽訂假合同、假協(xié)議的手段來規(guī)避此項租金收入應(yīng)納營業(yè)稅的現(xiàn)象較為普遍，承租

5、方多是以出租方的名義對外經(jīng)營，出租方實際上承擔(dān)著承租方經(jīng)營過程中本應(yīng)由承租方承擔(dān)的有關(guān)法律責(zé)任，一旦承租方未能如實履行納稅義務(wù)，出租方還要承擔(dān)納稅連帶責(zé)任。上述二條規(guī)定對承包收入是認定為內(nèi)部分配行為，還是認定為租賃性收入，從經(jīng)濟實質(zhì)上給出了較為清晰的界定。未能同時符合上述三個條件的，出租方對此項業(yè)務(wù)收入按“服務(wù)業(yè)”5％的稅率繳納營業(yè)稅。對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征收營業(yè)稅；對個人按市場價格出租的居民住房，暫按3％的稅率征收營業(yè)稅?！　τ诮?jīng)營營業(yè)稅應(yīng)稅項目的個人，稅法規(guī)定了起征點。營業(yè)額達到或超過起征點即照章全額計算納稅，營業(yè)額低于起征點則免于征

6、收營業(yè)稅。稅法規(guī)定的起征點為按期納稅的起征點，即月營業(yè)額200-800元。具體執(zhí)行時各地一般會有明確的規(guī)定，即月租金收入未達到當(dāng)?shù)匾?guī)定的起征點的免征營業(yè)稅?！　ψ赓U業(yè)務(wù)進行會計處理時，出租人在符合收入確認原則的情況下，應(yīng)采用直線法分配確認各期的租金收入，而不能依據(jù)各期實際收到出租金確定。在對租方提供了免租期的情況下，應(yīng)將租金總額在整個租賃期內(nèi)，而不是租賃期扣除免租期后的期間內(nèi)進行分配確認為收入；在承擔(dān)了承租人的某些費用的情況下，應(yīng)將該費用從租金總額中扣除，并將租金在租賃期內(nèi)進行分配確認為收入。應(yīng)注意的是，在進行會計業(yè)務(wù)處理時，收入的確認要按會計準(zhǔn)則、會計制度的規(guī)

7、定確認，而據(jù)以計算應(yīng)納稅額的營業(yè)額要按稅法的規(guī)定確認，二者并非總能相等?！　〕鲎馊舜_認每期收入時的賬務(wù)處理為：　　借：其他應(yīng)收款　　貸：其他業(yè)務(wù)收入——經(jīng)營租賃收入　　收到租賃費時：　　借：銀行存款　　貸：其他應(yīng)收款　　如果出租人是專門從事租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，確認每期收入時的會計分錄為：　　借：應(yīng)收經(jīng)營租賃款　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——租金收入　　收到租賃款（或預(yù)收租賃款）時的會計分錄為：　　借：銀行存款　　貸：應(yīng)收經(jīng)營租賃款　　計算繳納營業(yè)稅時的會計分錄為：　　借：其他業(yè)務(wù)支出（如是專門從事租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)則為“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”）　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅　　與出

8、租人對租金