營銷企劃全案報告　素材

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1、1柯橋Ｍ－03地塊全案營銷企劃報告討論稿2目錄第一部分:市場分析第二部分:項目深度簡析第三部分:目標(biāo)客源定位第四部分:主題定位第五部分:主題概念的支撐第六部分:推廣思路第七部分:案名建議及平面表現(xiàn)3第一部分市場分析市場從來都以動態(tài)的方式存在，每個房產(chǎn)開發(fā)項目都有其一定的運營周期。因此市場環(huán)境現(xiàn)狀的認知以及對未來的預(yù)期，很大程度上決定了項目的運營思路。那么，我們面對的是個怎樣的市場？旭鷹整合傳播機構(gòu)4第一部分市場分析——利空因素行業(yè)環(huán)境整體趨勢走軟。一線城市量價齊跌。土地一級市場的拍賣行情也開始走弱調(diào)控力度加大房價一路高走，已開始偏離政府軌道。由此引發(fā)更

2、多政策調(diào)控，且政府執(zhí)行力度也在逐步加強持續(xù)加息、價格高企、信貨緊縮等導(dǎo)致市場觀望氣氛漸濃，金融緊縮政策對市場需求的抑制力日趨明顯利空不斷，預(yù)期政策環(huán)境難有明顯好轉(zhuǎn)旭鷹整合傳播機構(gòu)5第一部分市場分析——利好因素經(jīng)濟保持持續(xù)增長。特別是類似紹興這類民間經(jīng)濟雄厚的城市土地供應(yīng)的偏緊仍未得到根本改變，市場供應(yīng)仍有不足城市化進程的不斷擴張而帶來的持續(xù)的市場消費能力經(jīng)濟增長帶來的高收入人群增多，市場的平均承付能力得到提升通貨膨脹之下，房產(chǎn)品的保值功能成為規(guī)避通脹的有效渠道，并被越來越多的有識之士所認同樓市進入敏感時期，向左還是向右？旭鷹整合傳播機構(gòu)6第一部分市場分

3、析——本案競爭分析本案的最大特性——高地價帶來的高成本，本案僅建安成本就將超過目前在售普通住宅樓盤的市場售價。這直接將本案拉入到市場的高端行列?；诖耍翢o疑問本案面臨的是高端市場的競爭。那么，柯橋高端住宅市場的現(xiàn)狀如何？旭鷹整合傳播機構(gòu)7第一部分市場分析——本案競爭分析我們將柯橋當(dāng)前平均售價在8000元/平米左右的住宅項目定義為高端住宅產(chǎn)品那么，它們是誰？它們在哪里？它們有哪些特征？旭鷹整合傳播機構(gòu)8第一部分市場分析——本案競爭分析碧波楓鈴開發(fā)商：江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址：柯巖大道與勝利西路交叉口建筑面積：總建筑面積4.8萬平方米容積率：0.8

4、綠化率：45%售價：7900——8400建筑形態(tài)：獨棟別墅他們是誰?旭鷹整合傳播機構(gòu)9第一部分市場分析——本案競爭分析瓜渚景園開發(fā)商：浙江巨星房產(chǎn)集團樓盤地址：柯橋瓜湖湖東岸建筑面積：總建筑面積59746平方米容積率：0.5綠化率：35%建筑形式態(tài)：別墅市場售價：均價14000元建材用料：外墻:砂巖和外墻涂料,以磚面作點綴,外部成品線條配合局部木質(zhì)構(gòu)架和金屬欄桿玻璃廚房:天然氣燒烤爐(私家花園內(nèi)用)供水:中央水處理系統(tǒng)供氣:天然氣消防:中央吸塵系統(tǒng),家庭智能安防系統(tǒng)采暖:地源節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)通訊:家庭多媒體信息箱系統(tǒng),有線電視他們是誰?旭鷹整合傳

5、播機構(gòu)10第一部分市場分析——本案競爭分析廣宇·康郡開發(fā)商:杭州廣宇集團股份有限公司樓盤地址:柯巖風(fēng)景區(qū)高爾夫大道建筑面積:占地約20萬平方米容積率:0.3綠化率:61%市場售價:300--500萬/套建筑形態(tài):別墅他們是誰?旭鷹整合傳播機構(gòu)11第一部分市場分析——本案競爭分析世茂?名流開發(fā)商:紹興世貿(mào)中心住宅開發(fā)有限公司樓盤地址:柯橋裕民路建筑面積:約11萬M2容積率:綠化率:30%市場售價:5000-10000元建筑形態(tài):排屋、多層、小高層、高層周邊交通:中心大道、329國道等配套:柯橋初中、高級中學(xué)、華宇醫(yī)院、廣電中心、明珠廣場、供銷超市、農(nóng)貿(mào)市

6、場等他們是誰?旭鷹整合傳播機構(gòu)12第一部分市場分析——本案競爭分析鏡湖山莊開發(fā)商:浙江鏡湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址:柯巖景區(qū)鏡湖山莊VIP山地會所建筑面積:500畝總戶數(shù):166戶容積率:0.315綠化率:60%以上報價:8000元以上建筑形態(tài):獨棟別墅他們是誰?旭鷹整合傳播機構(gòu)13第一部分市場分析——本案競爭分析華宇·天庭開發(fā)商:紹興華裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址:紹興柯橋笛揚路與裕民路交叉口建筑面積:總建筑面積19萬平方米容積率:2.5綠化率:50.4%市場售價:均價9500元／平米建筑形態(tài):紹興首個純高層住宅園區(qū)周邊交通:金柯橋大道、笛揚路、裕

7、民路、興越路作為柯北新城的主干道，交通四通八達。周邊配套:貿(mào)中心、萬國中心、時代廣場、中國輕紡城國際貿(mào)易中心、富麗華大酒店、華聯(lián)國際商貿(mào)城、華潤萬家超市建材裝修:安防系統(tǒng)：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，紅外線周界報警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，出入口IC卡車輛識別系統(tǒng)，防入室隱蔽式報警系統(tǒng)。他們是誰?旭鷹整合傳播機構(gòu)14第一部分市場分析——本案競爭分析臨近柯巖旅游風(fēng)景區(qū)他們在哪里?瓜渚湖周邊一帶柯北商務(wù)中心地帶旭鷹整合傳播機構(gòu)15第一部分市場分析——本案競爭分析通過以上的歸納，可以看到，在柯橋售價達8000元/平米以上的住宅項目大至分為以下

8、兩種類型。一、占據(jù)這個城市最優(yōu)質(zhì)的、已近稀缺的自然景觀資源，并具有深厚的人文環(huán)境。如瓜渚景園、