房地產(chǎn)項目收購與轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險防范策略

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1、房地產(chǎn)項目收購與轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險防范策略?房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的房地產(chǎn)項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該項目確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事行為。如何防范、控制、化解房地產(chǎn)項目收購與轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險？?一、全面了解標(biāo)的公司和項目的具體情況。主要內(nèi)容有：（一）審查標(biāo)的公司的狀況。例如，審查標(biāo)的公司的資質(zhì)，看其是否具備開發(fā)標(biāo)的項目的相應(yīng)資質(zhì)，其資質(zhì)是否按時進(jìn)行年檢；審查標(biāo)的公司的經(jīng)營狀況，了解其是否正常營業(yè)，有無停業(yè)、歇業(yè)、被吊銷營業(yè)執(zhí)照等情況；審查標(biāo)的公司對外簽署的合同及其履行情況；審查標(biāo)的公司的財務(wù)狀況；審查標(biāo)的公司的債權(quán)債務(wù)狀況；審查標(biāo)的公司的或有債務(wù)，包

2、括未披露的隱形債務(wù)，對外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項等；審查標(biāo)的公司是否存在未了結(jié)的訴訟、仲裁案件；審查標(biāo)的公司的股權(quán)狀況，包括股東情況，有無隱名股東，股東是否完成了出資，股權(quán)是否清晰，有無股權(quán)糾紛，股權(quán)有無瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。（二）審查標(biāo)的項目的狀況例如審查土地狀況，項目所在地塊是國有出讓土地還是國有劃撥土地，土地用途是商業(yè)用地、住宅用地還是辦公用地，是否拖欠土地出讓金，是否出現(xiàn)土地閑置的狀況等。項目所在地塊是否取得建設(shè)用地批準(zhǔn)證，轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，項目轉(zhuǎn)讓時轉(zhuǎn)讓方是否已完成了法定要求的投資，

3、項目是否存在被抵押查封情形等。二、進(jìn)行財務(wù)審計、資產(chǎn)評估和風(fēng)險評估。為慎重起見，應(yīng)當(dāng)委托第三方對標(biāo)的公司進(jìn)行財務(wù)審計，對標(biāo)的項目進(jìn)行資產(chǎn)評估，以防范財務(wù)風(fēng)險，確定收購價格。收購方還應(yīng)組織律師、會計師（或?qū)徲嫀煟?、工程師等?lián)合“會診”，對項目收購進(jìn)行風(fēng)險評估。三、選擇恰當(dāng)?shù)氖召彿绞?。對房地產(chǎn)項目的收購，主要有兩種收購方式，一是直接收購方式，即直接收購項目的方式；二是間接收購方式，即通過收購標(biāo)的公司的股權(quán)間接收購項目的方式。(二)間接收購方式的優(yōu)點和不足：和直接收購方式相比較，間接收購方式具有以下優(yōu)點：一是手續(xù)比較簡單。收購標(biāo)的公司的股權(quán)，只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)

4、議并依法辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，收購方即可享有標(biāo)的公司的股權(quán)，進(jìn)而掌控整個項目。?間接收購方式的不足之處在于，難以控制債務(wù)風(fēng)險，尤其是的或有債務(wù)，使得標(biāo)的公司始終處于債務(wù)不確定的狀態(tài)。?四、簽署意向書。根據(jù)項目收購的方式，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽署項目轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書。意向書的主要內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的基本信息，轉(zhuǎn)讓對價，工作進(jìn)度安排，排他協(xié)商條款，保密條款，誠意金條款，意向書解除或終止條款等。五、簽訂完善的轉(zhuǎn)讓協(xié)議(一)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的通用條款有：1、雙方當(dāng)事人的基本情況；2、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的；3、轉(zhuǎn)讓的先決條件；4、價款及其支付方式；5、經(jīng)

5、營管理條款；6、過渡期安排條款；7、交接手續(xù)；8、擔(dān)保條款；9、保密條款；10、違約責(zé)任；11、協(xié)議解除或終止條款；12、爭議解決辦法等。（二）采取間接收購方式的，?還需要約定：標(biāo)的公司概況、原有股東及其所持的股權(quán)比例，股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例，債權(quán)債務(wù)的處理，股權(quán)變更手續(xù)的辦理等。（三）采用直接收購方式的，還需要約定：項目基本情況，轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)辦妥的有關(guān)手續(xù)，取得的證照批文及其文號，項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)及其辦理方式，稅費的分擔(dān)，非因雙方原因?qū)е聼o法成交的退出條款，不可抗力條款等。??????六、防范標(biāo)的公司的法律風(fēng)險通過律師盡職調(diào)查和收購方的嚴(yán)格審查，標(biāo)的公司

6、的法律風(fēng)險絕大多數(shù)得以披露，部分風(fēng)險甚至提前得到防范。這里重點談標(biāo)的公司債務(wù)(含或有債務(wù))的風(fēng)險防范,。主要做法是：（一）由轉(zhuǎn)讓方向收購方全面披露并書面確認(rèn)標(biāo)的公司的全部債權(quán)債務(wù)，包括擔(dān)保債務(wù)；（二）委托第三方對標(biāo)的公司進(jìn)行財務(wù)審計；（三）由轉(zhuǎn)讓方股東出具債務(wù)承諾書，并簽訂擔(dān)保合同，對交易前標(biāo)的公司的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保；（四）在報紙上對標(biāo)的公司進(jìn)行債權(quán)公告；（五）必要時委托第三方對股權(quán)或項目轉(zhuǎn)讓款項進(jìn)行監(jiān)控；（六）留存一定比例的轉(zhuǎn)讓款項作為履約保證金；（七）其他必要措施。七、控制標(biāo)的項目的法律風(fēng)險如果項目未足額繳納土地出讓金，要盡快補(bǔ)交；對于項目完成開發(fā)投資總

7、額的百分之二十五以上的轉(zhuǎn)讓條件，如果已經(jīng)符合條件，則要求建設(shè)銀行出具相關(guān)證明；如果未符合條件，則需通過各種方式，增加投資。項目未辦妥有關(guān)證照、手續(xù)的，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方和收購方共同配合辦理。土地使用權(quán)或在建工程有如果已經(jīng)被抵押或者查封的，收購方要么終止收購，要么與轉(zhuǎn)讓方一起共同與有關(guān)債權(quán)人協(xié)商，設(shè)法涂銷抵押權(quán)，或解除土地或在建工程的查封。八、防范稅務(wù)風(fēng)險收購方應(yīng)充分了解標(biāo)的公司的稅務(wù)情況，通過第三方審計，查明有無偷稅漏稅逃稅行為，并要求轉(zhuǎn)讓方出具稅務(wù)承諾書。了解項目或標(biāo)的公司收購轉(zhuǎn)讓所涉及的稅費，例如營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、地方教育附加等稅收和交易手續(xù)

8、費等。無論是收購方還是轉(zhuǎn)讓方，都要遵章納稅。如果要合理避稅，建議請稅務(wù)師參與運作