金沙湖高爾夫球場(chǎng)可行性分析(-思源)

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1、金沙湖高爾夫新城項(xiàng)目可行性報(bào)告北京思源經(jīng)紀(jì)（鄭州）有限公司2008－07－301鄭州市概況41.1鄭州市區(qū)域概況41.2鄭州市作為區(qū)域中心的五大優(yōu)勢(shì)41.3鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r51.4鄭州市城市發(fā)展戰(zhàn)略81.5經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)概況92鄭州商品住宅市場(chǎng)分析92.1鄭州市商品住宅整體投放情況92.2鄭州市商品住宅整體銷售情況122.3鄭州市商品住宅供銷情況152.4鄭州市商品住宅價(jià)格情況173項(xiàng)目總體分析193.1項(xiàng)目概況193.2住宅部分SWOT分析213.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位224財(cái)務(wù)分析234.1開發(fā)成

2、本估算235.2項(xiàng)目資金籌措方案275.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表275.4盈利能力分析285.5敏感性分析285風(fēng)險(xiǎn)分析296結(jié)論30附表321鄭州市概況1.1鄭州市區(qū)域概況1、鄭州市位于河南省中部偏北，東經(jīng)112°42'--114°14'，北緯34°16'-34°58'，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。2、鄭州市是河南省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄12個(gè)縣（市）、區(qū)，其中縣1個(gè)、縣級(jí)市5個(gè)、區(qū)6個(gè)。全市總面積7446.2平方公里，其中市區(qū)面積1010.3平方公里，建成區(qū)面積212.4平

3、方公里；全市總?cè)丝?97.7萬(wàn)人，中心城區(qū)人口320萬(wàn)。1.2鄭州市作為區(qū)域中心的五大優(yōu)勢(shì)（1）歷史悠久，有著深厚的文化積淀悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡1400多處，其中國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位26處。（2）具有居中地位，四面輻射，便于物流、人流、資金流。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國(guó)重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國(guó)家開放城市和歷史文化名城，已躋身全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資硬環(huán)境40優(yōu)、全國(guó)綜合投資環(huán)境前10名和衛(wèi)生城市行列。（3）交通

4、便利，是我國(guó)最重要的交通樞紐城市鄭州交通、通訊發(fā)達(dá)，處于我國(guó)交通大十字架的中心位置。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國(guó)道，京珠、連霍高速公路穿境而過(guò)，被命名為全國(guó)文明機(jī)場(chǎng)的新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外30多個(gè)城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國(guó)最大的零擔(dān)貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個(gè)，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關(guān)直通國(guó)外。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國(guó)前列。已經(jīng)成為一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。（4）不可比擬的商貿(mào)優(yōu)勢(shì)這里是全國(guó)最大的貨物編組站，商品、物資流

5、量很大。鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國(guó)務(wù)院確定的3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國(guó)的商品集散市場(chǎng)，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國(guó)性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國(guó)內(nèi)外萬(wàn)余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。（5）中部地區(qū)的核心城市鄭州是中部地區(qū)的核心城市，是亞歐大陸橋東段92個(gè)城市當(dāng)中最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。進(jìn)入新世紀(jì)，鄭州市緊緊抓住我國(guó)加入WTO、西部大開發(fā)、國(guó)家批準(zhǔn)鄭州市建設(shè)區(qū)域性中心城市總體規(guī)劃的重大機(jī)遇，制定了“十五”時(shí)期國(guó)

6、民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)：到2005年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超千億，到2010年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年增長(zhǎng)1.5倍，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力、城市化水平、輻射能力和人民生活水平再上一個(gè)臺(tái)階，人民的小康生活更加寬裕，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制比較完善，為率先在全省基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1.3鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）鄭州市的經(jīng)濟(jì)水平鄭州在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中具有承東啟西，貫通南北的重要作用，它不僅是一個(gè)歷史文化名城，同時(shí)也是一個(gè)新興的現(xiàn)代化商貿(mào)、工業(yè)和隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶重要中心城市，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。走過(guò)200

7、7，鄭州市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)全線飄紅。GDP總量達(dá)到2421.2億元，地區(qū)生產(chǎn)總值全年20.25%的增幅延續(xù)了去年的高速，較好地完成了年初確定的主要發(fā)展任務(wù)和跨越式發(fā)展目標(biāo)。預(yù)計(jì)全年全市工業(yè)銷售突破三千億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)銷售和效益的同步增長(zhǎng)。2007年全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入完成3100億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成1000億元以上；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資新增293億元；人均生產(chǎn)總值達(dá)到4400美元；地方財(cái)政收入凈增近70億元。工業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)全面發(fā)展。工業(yè)繼續(xù)保持了快速高效發(fā)展的

8、良好勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全部工業(yè)增加值達(dá)到1167億元，增長(zhǎng)20%左右；其中規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到920億元，增長(zhǎng)24%左右。服務(wù)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成1000億元以上，增長(zhǎng)13%以上。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，糧食總產(chǎn)量達(dá)到171.1萬(wàn)噸，比上年增產(chǎn)3.8%；第一產(chǎn)業(yè)增加值92億元，增長(zhǎng)5.4%。投資、消費(fèi)、出口共同拉動(dòng)。預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)35%；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)18.8%；市屬及以下外貿(mào)出口增長(zhǎng)23.9%左右，外商直接投資增長(zhǎng)63.9%左右。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。財(cái)政一般預(yù)算收入完成21