物業(yè)管理基本制度與政策(II)

物業(yè)管理基本制度與政策(II)

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1、物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策第一節(jié)物業(yè)管理的概念第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念二、物業(yè)管理的特征一、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。(一)對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(1)物業(yè)管理的三種方式:業(yè)主自主管理;業(yè)主委托不同專業(yè)公司服務(wù);業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)(2

2、)業(yè)主與專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系是委托服務(wù)合同關(guān)系。(3)《條例》不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理公司來實(shí)施物業(yè)管理,但是如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式對物業(yè)進(jìn)行管理,則應(yīng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。2.物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同(1)物業(yè)管理活動的實(shí)質(zhì)(2)物業(yè)服務(wù)合同的作用3.物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)(1)物業(yè)管理的內(nèi)容由物業(yè)服務(wù)合同約定(2)物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托,提供合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目(二)《條例》調(diào)整的范圍1.住宅和非住宅的物業(yè)管理活動雖然兩者在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主組成、對服務(wù)的需求、物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的內(nèi)

3、容和方式方面存在較大的差別,但在法律制度方面并無明顯不同。2.《條例》的適用范圍既包括城市也涵蓋鄉(xiāng)村。(三)物業(yè)管理的市場化特征1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相結(jié)合3.物業(yè)管理活動應(yīng)遵循市場原則市場原則是物業(yè)管理活動的前提條件4.非市場性的房屋管理不適于物業(yè)管理二、物業(yè)管理的特征(一)社會化(二)專業(yè)化(三)市場化第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展一、物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生四、我國物業(yè)管理的發(fā)展五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用一、物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、城鎮(zhèn)住房及住房

4、制度改革(一)我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況(二)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度1.城鎮(zhèn)住房制度的基本情況2.改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度的主要特征一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;二是住房分配采取實(shí)物分配;三是住房消費(fèi)采取福利制低租金和國家保養(yǎng)制度(三)住房商品化制度1.建立并扶持商品房市場(1)1978年后房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行的三項(xiàng)改革(2)房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容(3)綜合開發(fā)后住宅小區(qū)的三個特征2.城鎮(zhèn)住房制度改革(1)1988年取消住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化(2)提出經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方針和政策(3)發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生(一)新形勢下對住宅小區(qū)管理的探索(

5、二)我國第一家物業(yè)管理公司成立四、我國物業(yè)管理的發(fā)展(一)1993年第一部物業(yè)管理地方法規(guī)頒布(二)1994年頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,確立了物業(yè)管理新體制(三)各地開始推行物業(yè)管理新體制(四)2000年中國物業(yè)管理協(xié)會成立,物業(yè)管理覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大(五)2003年《條例》出臺,我國物業(yè)管理走上了法制化、規(guī)范化新階段五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用(一)有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(二)有利于提高人民群眾居住質(zhì)量(三)有利于增加就業(yè)(四)有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定(五)有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)二、《條例》頒布

6、后的物業(yè)管理制度一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn):(一)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》1《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布時間:1994年3月23日2《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》法律地位:是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件3《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》主要內(nèi)容(二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)(三個標(biāo)準(zhǔn))(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度(四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(五)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》(六)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(七)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(八)《住宅室內(nèi)裝飾裝修

7、管理辦法》二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)(一)主要特點(diǎn):配套性、經(jīng)驗(yàn)性、操作性(二)《條例》頒布的時間:2003年6月28日(三)《條例》頒布后制定的全國性政策法規(guī)(8個)第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》一、《條例》的立法過程二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度四、《條例》主要內(nèi)容簡介五、《條例》確立的基本法律關(guān)系《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期一、《條例》的立法過程二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則《條例》立法的指導(dǎo)思想1.強(qiáng)

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