2011西安卡布奇諾國(guó)際社區(qū)整盤營(yíng)銷推廣方案

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1、卡布奇諾國(guó)際社區(qū)整盤營(yíng)銷推廣方案科為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)銷售部2011.5產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值，營(yíng)銷創(chuàng)造價(jià)值-開篇語(yǔ)2011年，政策“緊箍咒”未松，大市走向堪憂，競(jìng)品“蠢蠢欲動(dòng)”，客戶“持幣觀望”……唯有富有技巧的營(yíng)銷戰(zhàn)略，方可運(yùn)籌帷幄、決勝千里！目錄壹、市場(chǎng)篇貳、產(chǎn)品篇叁、客戶篇肆、銷售戰(zhàn)略篇伍、營(yíng)銷推廣篇陸、物業(yè)提升建議壹市場(chǎng)篇一、宏觀運(yùn)行背景1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年以來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，運(yùn)行狀況總體良好，生產(chǎn)運(yùn)行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi)需依然保持旺盛，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益有所提高。固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，2010年西安房地產(chǎn)投資764.22億元，同比增長(zhǎng)22.2%

2、，全市商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)27.1%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)41.1%。關(guān)鍵詞：平穩(wěn)快速增長(zhǎng)2、土地市場(chǎng)2010年1月14日國(guó)土資源部《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租住房和中低價(jià)位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供給。2010年是國(guó)土部土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查覆蓋全國(guó)的第1年，依據(jù)衛(wèi)片執(zhí)法檢查結(jié)果實(shí)施15號(hào)令，對(duì)政府的主要負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2010年西安市共掛牌出讓183宗土地，出讓總面積為1010.088018萬(wàn)平米，同比上漲3

3、8%。成交總面積為744.4667673萬(wàn)平米，同比上漲6.9%。土地類型包括住宅、商業(yè)金融、科研教育、工業(yè)、綜合；供應(yīng)的區(qū)域除了東南西北四個(gè)城區(qū)外還有高新、臨潼、閻良和長(zhǎng)安區(qū)。土地出讓總量突破一千萬(wàn)平米2010年西安市的土地出讓總面積為1010.088018萬(wàn)平米。這也是自2004年國(guó)土資源部頒布第71令：<<關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知>>，規(guī)定2004年8月31號(hào)以后全國(guó)所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度以來(lái)，西安市土地出讓總面積首次突破千萬(wàn)平米大關(guān)。大量的土地的出讓必將引來(lái)新一輪的開發(fā)熱潮。關(guān)鍵詞：保障性供給、新一輪開發(fā)熱

4、潮3、政策環(huán)境2010年，西安樓市在政策風(fēng)雨中穩(wěn)步前行，政策反映遲緩，市場(chǎng)影響度較小成為二線城市的典型代表。2011年，政策調(diào)控繼續(xù)收緊，西安樓市是否能夠繼續(xù)穩(wěn)步升華？先讓我們回顧一下“政策年”中的主要政策：關(guān)鍵詞：限增長(zhǎng)過(guò)快、緊縮銀根、規(guī)范市場(chǎng)政策長(zhǎng)期化發(fā)布時(shí)間：2010年1月10日發(fā)布部門：國(guó)務(wù)院辦公廳政策主題：國(guó)十一條具體內(nèi)容：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：購(gòu)買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價(jià)”。發(fā)布時(shí)間：2010年4月14日發(fā)布部門：國(guó)務(wù)院政策主題：提高銀行貸款利率具體內(nèi)容：提高銀行貸款利率：4月14日，

5、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%發(fā)布時(shí)間：2010年4月17日發(fā)布部門：國(guó)務(wù)院政策主題：限制異地購(gòu)房具體內(nèi)容：購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀

6、行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。發(fā)布時(shí)間：2010年4月20日發(fā)布部門：住建部政策主題：對(duì)開發(fā)商銷售行為的一系列規(guī)范具體內(nèi)容：1、預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。2、商品房交付使用條件須明確。3、尚未開盤項(xiàng)目要責(zé)成限期銷售。4、未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。發(fā)布

7、時(shí)間：2010年4月22日發(fā)布部門：銀監(jiān)會(huì)政策主題：第三套房禁止貸款具體內(nèi)容：1、明確二套房標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)家庭只要購(gòu)買了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購(gòu)房是否從銀行貸款。2、明確三不貸、三掛鉤。所謂三不貸，第一，對(duì)于國(guó)土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；第二，對(duì)于建設(shè)部房屋管理部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款；第三，對(duì)挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，就是去參與招牌掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再給他增加貸款。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過(guò)評(píng)估之