城市土地利用效率研究框架

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1、一城市土地利用效率的定義城市土地利川效率，作為城市土地利川效果的綜合反映和評價的核心標(biāo)，由兩個相互聯(lián)系的層次構(gòu)成:宏觀層次上土地配置的結(jié)構(gòu)效率和微觀層次上土地使用的邊際效率，城市十?地利用的結(jié)構(gòu)效率用以衡量某一城市或某一特定區(qū)域土地配置的綜合優(yōu)化水平，土地結(jié)構(gòu)效率的髙低主要取決于城市土地配置的合理程度，城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平以及城市建設(shè)總體容量的控制標(biāo)準(zhǔn)，近年來正H漸走入社會各界研究人員的視野，曹建海認(rèn)為判斷城市土地配置效率應(yīng)包括三個標(biāo)準(zhǔn):土地是否被分配給利潤最大化的使用方向；是否能夠增加冇賴于土地利用的生活樂

2、趣；是否可以保持土地資源的永續(xù)利用。因為城市土地利用的最佳效益不僅決定丁?土地的經(jīng)濟產(chǎn)出與利潤，還収決于城市各項建設(shè)用地的合理安排及城市經(jīng)濟，社會與環(huán)境效益的相互協(xié)調(diào)，推進城市土地的髙效利用其木質(zhì)就是為人的發(fā)展創(chuàng)造可持續(xù)的環(huán)境，在充分考慮經(jīng)濟效率的基礎(chǔ)上更應(yīng)體現(xiàn)以人為本，以人為中心的原則，體現(xiàn)經(jīng)濟與社會發(fā)展相協(xié)調(diào),人類生活水平提高與環(huán)境發(fā)展的相持續(xù)。因此，借鑒以上學(xué)者的定義和闡述,本文所討論的城市十-地利用效率是一個綜合性概念，包括宏觀和微觀兩個層次，宏觀上城市土地利用效率主要指城市發(fā)展的經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)

3、境效益三大方面的配宜情況,微觀上指城市土地的結(jié)構(gòu)效率，衡量城市建設(shè)用地的土地價值實現(xiàn)程度，城帀建設(shè)用地利用和合理度。三城市土地利用類型按照地域分（前方字母為代碼）R居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地指居住小區(qū)、居住街坊、居住和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。分為一、二、三、四類居住用地C公共設(shè)施用地行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研設(shè)計用地、文物古跡用地、其他公共設(shè)就用地指居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計的機構(gòu)設(shè)施用地

4、，不包括居住用地中的公關(guān)服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地一類工業(yè)用地、二類工業(yè)用地、三類工業(yè)用地指工礦企業(yè)的牛產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其他用地類W倉儲川地普通倉庫用地、危險品倉庫用地、堆場用地指倉儲業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施用地T對外交通用地鐵路用地、公路用地、管道運輸用地、港口用地、機場用地指鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施等用地S道路廣場用地道路用地、廣場用地、社會停車場庫用地指市級、區(qū)級和居住區(qū)

5、級的道路、廣場和停車場等川地U市政公用設(shè)施用地供應(yīng)設(shè)施用地、交通設(shè)施用地、郵電設(shè)施用地、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)丿施用地、施工與維修設(shè)施用地、殯葬設(shè)施用地、其他市政公用設(shè)施用地指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括建筑物、構(gòu)筑物、及管道維修設(shè)施等用地G綠地公共綠地、生產(chǎn)防護綠地指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專川綠地、園地和林地D特殊用地軍事用地、外事用地、保安用地指特殊性質(zhì)的用地E水域和其他用地水域、耕地、原地、林地、牧地、草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地指除以上九大類城市建設(shè)用地之外的用地四衡量城市土地利

6、用效率的一般指標(biāo)衡量城市土地利用效率的一般指標(biāo)取決于土地的用途和容量。土地利川效率一般町以用人口密度、容積率和土地產(chǎn)出率三類指標(biāo)來衡量。人口密度，是指一淀時間一定區(qū)域范圍內(nèi)（如國家、市鎮(zhèn)等）單位土地面積上居住的人口數(shù)量,一般地，人口密度常用人平方公里或人公頃等表示;容積率乂稱樓板而積率、建筑而積密度，是指地塊上的總建筑而積與地塊而積之比,容積率的大小，決定了土地開發(fā)收益率的高低，反映了土地使用的經(jīng)濟效益;土地產(chǎn)出率，是指一定時間一定區(qū)域范圍內(nèi)（如國家、市鎮(zhèn)等），單位土地面積上生產(chǎn)的物品和服務(wù)的價值總量,-般地，

7、土地產(chǎn)出率常用GDP平方公里表示。通過該指標(biāo)可以定最地表達出某一區(qū)域內(nèi)單位土地上的經(jīng)濟密度。五城市土地利用影響因素分析影響我國城市土地利用效率的因素分析由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)立項，城市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)選址，土地管理部門負(fù)責(zé)供地，這種需求決定供給的機制，導(dǎo)致了土地供應(yīng)總量控制難以實施，在這種體制下，作為控制建設(shè)用地的重要手段，十地利用總體規(guī)劃和用地計劃指標(biāo)，形同虛設(shè)，也就影響了我國土地利用效率的提高和土地利用結(jié)構(gòu)的合理化，土地管理部門對于地方政府的土地違法行為缺乏應(yīng)有的制約和監(jiān)督，山于各級土地管理是實行塊為主的領(lǐng)導(dǎo)體制，土地

8、管理部門受同級黨委政府領(lǐng)導(dǎo)，并對同級人民政府負(fù)責(zé),上下級土地管理部門Z間只存在業(yè)務(wù)指導(dǎo)關(guān)系，在這種情況下，土地管理部門只能使同級政府的辦事機構(gòu)和同級政府意志的執(zhí)行者，不可能對地方政府的十?地違法行為的發(fā)生形成制約，從而也導(dǎo)致地方政府利用國家所冇權(quán)的殘缺，主要具體影響因索如下：①城市規(guī)劃對城帀土地利用效率的影響城市規(guī)劃是城市發(fā)展和城市建設(shè)的依據(jù)，任何城市發(fā)展和建設(shè)項冃都耍落實到城市地域空