加權(quán)平均資本成本為8

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1、加權(quán)平均資本成本為8.28%的1到5年的復(fù)利現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)如下表所示:復(fù)利現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)表年份11I2008I2009I2010I2011I2012折現(xiàn)系數(shù)」1LI0.9235I0.8529I0.77710.7275I0.6718請(qǐng)采用以下公式計(jì)算：A——實(shí)體價(jià)值。B——實(shí)體現(xiàn)金流量。C——加權(quán)平均資本成本。D——永續(xù)增長(zhǎng)率。E——預(yù)測(cè)期現(xiàn)值。F現(xiàn)金流量。G——折現(xiàn)系數(shù)。E二sumFtimesG現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評(píng)估的WK公司的企業(yè)價(jià)值（I⑹72測(cè)）萬元。2009年初作為世界500強(qiáng)的ABM集團(tuán)有意入股在業(yè)務(wù)及市場(chǎng)方面與其具有一定協(xié)同性的MK公司（采用購(gòu)股方式），ABM集團(tuán)欲對(duì)MK公司的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)

2、行評(píng)估，為此通過公開市場(chǎng)收集到如下信息:->WK公司背景介紹WK公司是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，成立于1984年。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)五年入選“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”，連續(xù)第四年獲得“屮國(guó)最佳企業(yè)公民”稱號(hào)。產(chǎn)品上，WK已經(jīng)形成穩(wěn)定的產(chǎn)品線，具備行業(yè)領(lǐng)先水平。上海WK新里程項(xiàng)忖作為工廠化生產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)H已經(jīng)推向市場(chǎng)。住宅產(chǎn)業(yè)化的嘗試非常有利于進(jìn)一步降低項(xiàng)H成木,提高生產(chǎn)效率，契合WK做大眾住宅產(chǎn)品的選擇，一旦成功，將使WK獲得較人的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。WK1991年成

3、為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去十年，WK銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率為49.9%,凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為42.3%；最近三年，WK銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到93.7%,凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到88.4%,基本每股收益復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到67.6%o公司在發(fā)展過程屮兩次入選福布斯“全球最佳小企業(yè)”；多次獲得《投資者關(guān)系》、《亞洲貨幣》等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。至2007年末，WK全國(guó)市場(chǎng)占有率為2.1%,業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十九個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前

4、茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。2008年，WK入選中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)。1.WK公司預(yù)計(jì)實(shí)休現(xiàn)金流量根據(jù)WK公司以前年度的合并資產(chǎn)負(fù)債表與合并利潤(rùn)表，得岀公司的預(yù)計(jì)報(bào)表。以2007年的數(shù)據(jù)作為基期數(shù)據(jù)。本文所用資料來源：WK官方網(wǎng)站、深圳證券交易所網(wǎng)站、證券之星網(wǎng)站、國(guó)研網(wǎng)和經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。(1)歷史財(cái)務(wù)比率分析通過分析WK公司2004年至2007年合并利潤(rùn)表與合并資產(chǎn)負(fù)債表，可以計(jì)算ill以下財(cái)務(wù)比率。WK公司歷史財(cái)務(wù)比率計(jì)算表2004200520062007銷售增長(zhǎng)率(%)20386998銷售成本率(%)69656458銷售、管理費(fèi)用/銷售收入(%)9988折舊與攤銷/銷售收入(%)57811短

5、期債務(wù)利率5%5%6%6%長(zhǎng)期債務(wù)利率6%6%7%7%平均所得稅稅率27%27%29%30%以2007年的數(shù)據(jù)為例，列示各項(xiàng)比率的計(jì)算過程。銷售增長(zhǎng)率二(本期營(yíng)業(yè)收入一上期營(yíng)業(yè)收入)/上期營(yíng)業(yè)收入=(35,526,611,301.94-17,918,331,517.79)/17,918,331,517.79=98%銷售成本率二營(yíng)業(yè)成本/營(yíng)業(yè)收入=20,607,338,964.44/35,526,611,301?94=58%銷售、管理費(fèi)用/銷售收入二(銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用)/銷售收入=(1194,543,702.00+1,763,765,823?49)/35,526,611,301.94二0.08

6、由公式：EB1T(稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn))二利潤(rùn)總額+財(cái)務(wù)費(fèi)用二銷售收入-銷售成本-銷售、管理費(fèi)用-折I口與攤銷，可以推出折I口與攤銷二(銷售收入-銷售成木-銷售、管理費(fèi)用)-(利潤(rùn)總額+財(cái)務(wù)費(fèi)用)所以，折I口與攤銷/銷售收入二(35,526,611,301.94—20,607,338,964.44-1194,543,702.00-1,763,765,823.49)-(7,641,605,685.33+359,500,074.40)/35,526,611,301.94二0.11從2004年到2007年財(cái)務(wù)報(bào)表整體來看，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等指標(biāo)隨著公司資產(chǎn)和規(guī)模的逐年遞增

7、而不斷增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)幅度小于營(yíng)業(yè)收入，可以看出其規(guī)模優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。尤其2007年，公司業(yè)績(jī)比以往年份增長(zhǎng)更加迅猛，新項(xiàng)冃的投資增幅更是驚人，達(dá)到197%。從定性的角度來分析,WK1984年成立,1988年進(jìn)軍房地產(chǎn)，在品牌上意識(shí)很強(qiáng)。WK的價(jià)格一直處于市場(chǎng)的中高檔次，非常注重小區(qū)硬件環(huán)境和人文環(huán)境的建設(shè)?！皬目蛻艚嵌瘸霭l(fā)”，不僅僅是房子賣出去后提高銷售業(yè)績(jī)，WK想的最多是在房子Z后連續(xù)不斷地