南楓碧水花城

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1、城市策略CITYSTRATEGY2007年12月南楓碧水花城項目前期策劃報告半山江景新城，生態(tài)城市綜合體報告重點：凸顯項目優(yōu)勢，打造韶關(guān)首個全景觀生態(tài)山水豪宅。品質(zhì)產(chǎn)品，品質(zhì)環(huán)境，品質(zhì)生活，改變韶關(guān)目前的居住概念。居者不單單是有其家，更需要的是一種生活方式，一個居住的夢想。半山江景新城，生態(tài)城市綜合體。匯報框架市場是什么樣的市場?項目是什么樣的項目?項目如何定位?項目如何發(fā)展才可價值最大化?項目如何營銷推廣策劃才能夠達(dá)到名利雙收?是什么？為什么？怎么辦？本地市場外地市場本報告需要解決的問題市場分析項目分析—認(rèn)識

2、項目，了解項目，找出優(yōu)勢，規(guī)避弱勢。項目定位—項目規(guī)劃建議—營銷策劃建議—項目自身面臨的問題當(dāng)?shù)厥袌鲆蛩刈陨碣Y源因素1、作為大盤如何持續(xù)開發(fā)？2、如何做到獨一無二，超越其他對手？3、如何超越自身？三大挑戰(zhàn)，四大關(guān)鍵超越韶關(guān)所有現(xiàn)有樓盤的挑戰(zhàn)項目規(guī)?；奶魬?zhàn)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的挑戰(zhàn)正確的開發(fā)策略正確的市場定位正確的營銷模式正確的溢價空間市場分析本地市場分析韶關(guān)概況地理概況地處廣東北部，與湖南、江西接壤；與廣東外地人口最集中的城市之間的距離分別為：至廣州220km，至深圳340km，至東莞255km，至珠海350km.韶

3、關(guān)行政總面積1.84萬平方公里，管轄三區(qū)六縣兩面市,以湞江、武江為市區(qū)范圍，面積2856平方公里；總?cè)丝?20萬，市區(qū)人口90萬；韶關(guān)城貌經(jīng)濟發(fā)展概況韶關(guān)市人口增長緩慢，但經(jīng)濟環(huán)境則呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，隨著產(chǎn)業(yè)的不斷完善，國民生產(chǎn)總值呈穩(wěn)肯增長狀態(tài)，而個人收入方面則呈跳躍式增長，與些同時，居住環(huán)境也在快速的得到改善，到05年止，人均住房面積已達(dá)到了23.5m2，并已基本接近10年的規(guī)劃人居住房面積。人口結(jié)構(gòu)農(nóng)業(yè)人口比重高，導(dǎo)致城市化進(jìn)程時間長；9%的非常駐戶籍人口是韶關(guān)目前回鄉(xiāng)購房的主要群體；49%的社會支柱

4、群體是目前的主要購房群；27%的青少年將加速城市的住房需求；交通環(huán)境對外交通鐵路交通：京廣鐵路、武廣高速鐵路（規(guī)劃在建中）；公路交通：105、106、107、323國道、京珠高速；水路交通：航道有北江、武江、湞江、翁江、新豐江、龍歸河；市政交通鐵路站點：京廣鐵路韶關(guān)站、武廣鐵路韶關(guān)站(芙蓉新城)；公路站點：韶關(guān)東站、韶關(guān)總站，芙蓉新城規(guī)劃汽車站；水路交通：新華路、惠民路、工業(yè)路、解放路、武江路……交通網(wǎng)絡(luò)密集，出行方便快捷，加上韶關(guān)市各政府機構(gòu)的不斷努力，交通環(huán)境還在進(jìn)一步的提高。因城市發(fā)展歷史較久遠(yuǎn)，舊城區(qū)市

5、政道路相對較窄，上、下班時間易塞車，且道路景觀形象較為陳舊，空氣中可吸入廢氣顆料含量較高，目前的城市品味與本項目所追求的等級也因此形成了一定差異。城市現(xiàn)狀與項目發(fā)展本地居民收入與消費能力提升，購房群體的不斷擴大，投資市場的逐步成熟。城市形象與項目形象的差異促使項目成為城市的代言，同時也將南楓集團從開發(fā)商推向城市運營商；通過項目形象提升城市形象的同時，對本土房地產(chǎn)市場進(jìn)行拉動，促進(jìn)區(qū)域市場的升級；突破韶關(guān)現(xiàn)有的居住環(huán)境，引導(dǎo)區(qū)域居住環(huán)境快速升級。項目發(fā)展與城市規(guī)劃韶關(guān)市土地利用規(guī)劃圖項目所在區(qū)域因其具備優(yōu)越的自然

6、環(huán)境，被韶關(guān)市政府機構(gòu)規(guī)劃為韶關(guān)中心城區(qū)的主力居住區(qū)，片區(qū)內(nèi)所涉用地均為住宅性質(zhì)，通過后期的建設(shè)開發(fā)，項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€住宅建筑高度集中的一個片區(qū)。項目所在區(qū)域南楓碧水花城南楓碧水花城所在區(qū)域城市景觀空間規(guī)劃芙蓉山自然風(fēng)景區(qū)新老城區(qū)景觀主軸北江濱水景觀軸南楓碧水花城項目緊貼韶關(guān)中心城區(qū)主要的自然景觀資源（芙蓉山自然保護(hù)區(qū)、北江濱水景觀軸），擁有豐富的山景、綠景、水景資源，因此，在外部景觀方面，本項目相對于中心城區(qū)其它項目而言，更具備較大的資源優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)格局規(guī)劃南楓碧水花城現(xiàn)代服務(wù)商業(yè)中心（芙蓉新城）城市傳統(tǒng)

7、商業(yè)中心（韶關(guān)舊城區(qū)）城市綠心（芙蓉山自然保護(hù)區(qū)）產(chǎn)業(yè)群集中，輻射面廣，在以城市傳統(tǒng)商業(yè)為支撐的情況下，通過后期現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的完善來進(jìn)一步完善項目以及項目所在區(qū)域的商業(yè)配套，而商業(yè)、居住的相對獨立更能展示各性質(zhì)區(qū)域的獨特性與品味性。韶關(guān)城市建設(shè)開發(fā)時序規(guī)劃南楓碧水花城項目所在區(qū)域為韶關(guān)規(guī)劃中最先開發(fā)的板塊，區(qū)域形象成型周期短，由于該片區(qū)屬韶關(guān)新開發(fā)區(qū)域，與老城區(qū)相比較，城市形象與品味均得到了很大程度的提升，對于項目的高品質(zhì)發(fā)展目標(biāo)而言，前提條件已經(jīng)具備。城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃對項目和利弊項目所在區(qū)域形象將得到快速提升，

8、環(huán)境資源將得到進(jìn)一步的升華；通過內(nèi)外商業(yè)及相關(guān)配套的結(jié)合完善項目配套，實現(xiàn)優(yōu)越居住環(huán)境的諦造；項目環(huán)境資源的唯一性、獨特性與不可復(fù)制性得以強化，促使項目品質(zhì)與品味的全面提升；開發(fā)量的增大將加大中、低端市場給項目帶來的價格沖擊。本土市場增長點舊城改造與片區(qū)功能的替換將從很大程度上加大本土市場的需求量，同時將促進(jìn)大量的本土房地產(chǎn)投資客將在這一過程中滋生。舊城現(xiàn)狀替換區(qū)域調(diào)整概念韶關(guān)房地產(chǎn)市