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《2012年5月沈陽中糧大悅城地產(chǎn)項目調(diào)整匯報報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、沈陽大悅城調(diào)整匯報2012年05月目錄1、現(xiàn)狀分析2、項目定位3、樓層規(guī)劃4、調(diào)整節(jié)奏日期截止至2012年5月15日。區(qū)域計劃總鋪位已簽約鋪位數(shù)簽約占比已開業(yè)鋪位數(shù)開業(yè)占比A區(qū)736386%6285%B區(qū)1056865%6663%C區(qū)14610773%9665%D區(qū)292069%1862%總計35325873%24268%租賃現(xiàn)狀分析ABCD區(qū)簽約率為73%,開業(yè)率為70%.ABCD區(qū)現(xiàn)階段需調(diào)整品牌量135家，其中已調(diào)整開業(yè)27家，還有108家待調(diào)整，占353家總店鋪30%（截止到2012年5月15日，含空鋪、待續(xù)約、已提出撤鋪不續(xù)約等）。鋪位統(tǒng)計明細租賃現(xiàn)狀分析—業(yè)態(tài)占比CD區(qū)業(yè)
2、態(tài)占比CD區(qū)零售餐飲生活娛樂小計數(shù)量12631144175鋪位占比72%18%8%2%100%面積（㎡）41619.19932.23087.61060465242.9面積占比64%15%5%16%100%AB區(qū)業(yè)態(tài)占比AB區(qū)零售餐飲生活娛樂小計數(shù)量11638213178鋪位占比65%21%12%2%100%面積（㎡）22664.1711062.515250.441440.840417.92面積占比56%27%13%4%100%偏好大悅城年齡段：26-30歲18-25歲31-35歲大悅城客群價值觀特點：追求新潮表達個性品味獨特樂于挑戰(zhàn)品牌選擇動機：體現(xiàn)檔次、身份性價比高建議增加經(jīng)營品類
3、：增加鞋、內(nèi)衣、化妝品/護膚品品類；關(guān)注國際快時尚，爭取首家或獨家經(jīng)營，打造國際快時尚第一前沿陣地；引進性價比好、知名度高的主力餐飲品牌，多風(fēng)味、特色餐廳，吸引客流、營造親民氛圍；增加家庭生活、兒童體驗、娛樂互動感、超市功能性業(yè)態(tài)，引導(dǎo)年輕客群健康的時尚生活方式。數(shù)據(jù)來源：航院項目中街消費者調(diào)研報告現(xiàn)狀分析—消費者與客流分布特征調(diào)研結(jié)果：1、主力店租賃面積占比C區(qū)49%。2、計劃5月15日確定初步調(diào)整方案樓層總面積開業(yè)面積(預(yù)估）占比總品牌數(shù)量開業(yè)數(shù)量占比調(diào)整方向/時間B1379100%000%名品折扣區(qū)/6月1L4993328065.6%422866%鞋區(qū)化妝品/9月2L55814
4、41079%231773%少淑女/8月3L5776435775%382874%商務(wù)休閑男裝/8月4L24502450100%11100%創(chuàng)意家居/100%小計225911449764%1397053%53%備注：開業(yè)面積含公共區(qū)域面積ZEN主力百貨現(xiàn)狀分析小結(jié)A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趨勢。高于平均租售比的樓層為A4B2。整體空鋪期較長導(dǎo)致。一、商鋪租售比嚴重失調(diào)，個別C、D館品牌和品類嚴重銷不抵租；（采用2012年4月銷售數(shù)據(jù)）CD區(qū)整體現(xiàn)狀銷不抵租。C1、C5、D2處于較正常培養(yǎng)狀態(tài)。二、A、B、C、D各館業(yè)態(tài)功能定位模糊，各館主題性定位不清晰，品牌商鋪間互動
5、性較差（例如：C館的ZEN百貨、D館的影院和電玩城對其他場館的人流拉動作用不明顯）；三、隨著沈陽商業(yè)市場激烈的競爭加劇，沈陽大悅城未及時轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路、調(diào)整招商政策、從而加大對品牌商戶的維護和商業(yè)人才的培養(yǎng)。二、項目定位現(xiàn)有定位調(diào)整定位項目定位—現(xiàn)有定位如圖示，ABCD四館呈發(fā)散狀獨立分布；且AB館與CD館之間隔了一條大什字街，D館西側(cè)又有沃爾瑪超市，阻礙了一部分從東邊中街過來的人群（從A館至D館端頭步行街直線距離達500米）。從商業(yè)建筑分布來看，大悅城四個館不易形成一個統(tǒng)一的整體購物氛圍（主力店作用弱化），若各館不進行差異化經(jīng)營，形成業(yè)態(tài)功能特色，則易導(dǎo)致目標客群扁平化和進一步稀釋，
6、并形成四館資源互相競爭的不利格局。streetdesignPARCLEAPARCLEBPARCLECPARCLEDPARCLEE項目定位—現(xiàn)有定位現(xiàn)有定位：快時尚品牌集客力分散、零售業(yè)態(tài)比例偏高、快餐和家庭生活、娛樂等功能性商品缺失；調(diào)整方向：豐富商品業(yè)態(tài)、優(yōu)化品牌組合、提升娛樂生活體驗。BADC潮流（現(xiàn)有：MOUSSY、GUESS、ZARA）計劃補充：國際快時尚、潮牌服飾，如STRSEASOULHIPANDA時尚(現(xiàn)有：DAZZLE、SEPHORA）計劃補充：主力品牌APPLE、國際快時尚Hollister、國內(nèi)快時尚TIGERLIN茉莉菲爾等品味（現(xiàn)有：CKJ、DKNY-J、
7、it、ZEN）計劃補充：流行時尚服飾、生活品味品牌，如FIVEPULS、Less、MISSSIXTY、旱冰場、兒童體驗、生活家居、特色餐飲、淘寶創(chuàng)意、美容生活護理等年輕（現(xiàn)有：影院、KTV、電玩城）計劃補充：主題酒吧、娛樂會所、紅酒吧、24小時餐飲、壓指館、服務(wù)配套業(yè)態(tài)等項目定位—調(diào)整定位（1）分期調(diào)整：短期目標：針對空鋪調(diào)整，針對預(yù)撤鋪又符合大悅城定位商戶給予免保底租金短期優(yōu)惠政策。中期目標：針對商戶合同期終止、續(xù)約，進行場館及樓層品牌優(yōu)化，調(diào)整租金水平
