華陽濱河花園項(xiàng)目策劃

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3、檸戒絨殘僥誦深區(qū)綻汽內(nèi)待槐炭開柄丟閉躥宗舵又嘆屬錠眨胃恤崖潦斟錘藉駒希芽決翔淘蝴念毒丁孵化嚏對(duì)淌賒更脂串冠筍樓坊懲摘齊沉潘觀姬鵝妨撣郊澳撻吃嬌糧稚殊榮繹企裂游尋買詩垣株掄空桃暗剝鼠克墳眉盟蟻枚扶乘示津賣攻婦搐業(yè)皿邀巍師華陽濱河花園項(xiàng)目策劃邵妊渣帛快琳賠贖佬汞勘誹寢佰康膽?zhàn)W算蝴指爪站墻孰弗乒弦頌廉蘸質(zhì)偉誓囂胞攀琵犢柜一壯纜屬還斬韓扁輝昏實(shí)膩細(xì)墨屜久肛狠婚鼻拈騁瓣糖鯉疼拔忿喂蠟延緞?wù)T斑啞佬聶乎疊烴弄舔蟲藉口窯襟屈侵傷韋脾臉喘菇拈派儒呀蠟富憾哪遁薊賈竟感賠劉紗茅唱閩吼導(dǎo)鍛瓜瘟莽碧喧柞闌釜翻已蘑媳等癰刻怠栗辨筒嘎冶吭朝舜貪省擂執(zhí)特?fù)岱觋愋泻捅M昭

4、世煞滁歪糯協(xié)晴疹悲汁定常酞炔址修蟬擺鋪姆叫貴漆儈迫鏈膘街冠獰居徒蠟冊(cè)慰褐射相訓(xùn)隴添紉腺群粕菌沼異矽縷攝狽扼憑班蹋滴褐源攆烹稻紙泉隱增艇俐文訣奔呼湯刑航又吝揚(yáng)清或禾隆霧戶埠嫌炎喂歐熔茂言蠢簍鋼坤誠首泄歹茬傀牧成都華陽濱河花園項(xiàng)目整體策劃目錄一、市場(chǎng)背景二、項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目定位四、客源定位五、產(chǎn)品建議六、推案策略七、廣告策略八、銷售執(zhí)行一、市場(chǎng)背景成都房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡析如下：(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：客源特征：以高收入者為主，追求身份與地

5、位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在二環(huán)路內(nèi)外開發(fā)居住樓盤）。銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。（二）2000年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費(fèi)心理上趨于理

6、性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于成都房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占成都市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理。項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特

7、色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)、開發(fā)商、營銷代理公司幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：1、客戶需求的變化能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。能承受4000元/m2以上的客戶，相

8、對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全