商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)轉(zhuǎn)載

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1、商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)轉(zhuǎn)載1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。2、商圈商圈是零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍

2、。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。商圈就是指店鋪以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，那些優(yōu)先選擇到該店來(lái)消費(fèi)的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。3、什么是CBDCBD的全稱(chēng)是CentralBusinessDistrict，我國(guó)現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個(gè)城市、一

3、個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言，CBD應(yīng)該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車(chē)流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價(jià)最高；它高樓林立，土地利用率最高。4、購(gòu)物中心世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！卑ǖ貐^(qū)購(gòu)物中心、中型購(gòu)物中心、零售公園、專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心等多種形式。通常說(shuō)的ShoppingMall，音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品貿(mào)”，意為大型購(gòu)物中心，屬于一種

4、新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。嚴(yán)格意義上講，小于10萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物中心；大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱(chēng)作摩爾MALL；而大于20萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPERMALL。5、大賣(mài)場(chǎng)一般來(lái)說(shuō)，對(duì)大賣(mài)場(chǎng)(hyper－market)的定義是：賣(mài)場(chǎng)面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類(lèi)產(chǎn)品。大賣(mài)場(chǎng)是多以銷(xiāo)售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價(jià)格上遜于

5、倉(cāng)儲(chǔ)式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個(gè)性和特色的商品。6、商業(yè)街商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。都市商業(yè)街——如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。主題商業(yè)街——如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類(lèi)業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)品種非常豐富。特色小街——如一些社區(qū)的底商、寫(xiě)字樓的底商，由于經(jīng)營(yíng)較具特色，所以除滿(mǎn)足社區(qū)的消費(fèi)需求外，還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。7、主題商場(chǎng)其實(shí)，什么是主題商場(chǎng)，目前在業(yè)界尚

6、未有定論。廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院任孟林明教授認(rèn)為，從理論上說(shuō)，主題商場(chǎng)沒(méi)有明確的概念；但主題商場(chǎng)起碼應(yīng)該具備三個(gè)基本要素，一是發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類(lèi)主商品，其它種類(lèi)為輔，能夠讓消費(fèi)者廣泛選擇；三是不同于專(zhuān)賣(mài)店，商場(chǎng)必須由相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的商品聚集而成。同時(shí)有專(zhuān)家認(rèn)為，主題商場(chǎng)與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)為特色。整個(gè)商場(chǎng)的商品只突出一個(gè)主題。主題商場(chǎng)是一種全新的理念，不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。在經(jīng)營(yíng)理念上，則改變以往的全銷(xiāo)售模式，體現(xiàn)出特有的主題。8、“銷(xiāo)控”銷(xiāo)控，即房產(chǎn)商保留

7、房源，一般項(xiàng)目多少都會(huì)有一定比例，留至項(xiàng)目結(jié)束再賣(mài)。部分房產(chǎn)商宣稱(chēng)已經(jīng)賣(mài)光樓盤(pán)的銷(xiāo)控房，年關(guān)悄然低價(jià)入市，且價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，眼急手快者得。在一個(gè)樓盤(pán)的產(chǎn)品當(dāng)中，由于位置、戶(hù)型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分，“銷(xiāo)控”通行的情況是優(yōu)先出售戶(hù)型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品，而把好位置、好戶(hù)型的產(chǎn)品留到價(jià)格可能達(dá)到更高水平的時(shí)候進(jìn)行銷(xiāo)售。從而規(guī)避了這些戶(hù)型無(wú)法銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)，也有利于好的產(chǎn)品在后期賣(mài)出更高的價(jià)錢(qián)。9、空置率國(guó)際上的空置率是指市場(chǎng)上現(xiàn)有賣(mài)不出去的房子(包括開(kāi)發(fā)公司和業(yè)主賣(mài)不出去兩部分)數(shù)量，與全社會(huì)所有存量房的數(shù)量之比。我們現(xiàn)用的空置

8、率計(jì)算方法是，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有賣(mài)出去的商品房數(shù)量，與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。所謂顯性空置率是指商鋪從開(kāi)發(fā)商這一步開(kāi)始，就沒(méi)有租售