頂級寫字樓的5E特質(zhì)

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1、頂級寫字樓的5E特質(zhì)第一商業(yè)地產(chǎn)新聞網(wǎng)???發(fā)布日期：2013-03-0406:24:15???摘要：經(jīng)過對北京、上海等地寫字樓市場分級借鑒和對本地寫字樓市場的研究，認(rèn)為至少要滿足下面5個條件，才能稱之為頂級，這些指標(biāo)盡管沒有全部量化（也不可能全部量化，時(shí)代在前進(jìn)，建筑的標(biāo)準(zhǔn)也時(shí)刻在向前演化），但足以在目前模糊的定位空間中提供一個相對清晰的參照系?！　〉拇_，何謂頂級寫字樓沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，與5A寫字樓不同，頂級寫字樓更像是一種約定俗成的統(tǒng)稱，有如住宅市場上的豪宅，缺乏剛性指標(biāo)為之厘定。作為地產(chǎn)晴雨表的寫字樓市場，對投資與投機(jī)的分析需要在諸如頂級、甲級、智能、

2、5A中分組來定量和加權(quán)，而目前這些稱謂呈現(xiàn)重疊和互相交織的局面，缺乏區(qū)分的結(jié)果是使得分析數(shù)據(jù)缺乏說服力，因此，在“爭奪老大”地位和躋身第一方陣方面，大家的說法都相當(dāng)模糊含蓄?！　懽謽亲鳛閰^(qū)域性較強(qiáng)的地產(chǎn)產(chǎn)品，評判頂級與否，標(biāo)準(zhǔn)還真是很難界定。經(jīng)過對北京、上海等地寫字樓市場分級借鑒和對本地寫字樓市場的研究，認(rèn)為至少要滿足下面5個條件，才能稱之為頂級，這些指標(biāo)盡管沒有全部量化（也不可能全部量化，時(shí)代在前進(jìn)，建筑的標(biāo)準(zhǔn)也時(shí)刻在向前演化），但足以在目前模糊的定位空間中提供一個相對清晰的參照系?！　∥覀儼堰@5個指標(biāo)依據(jù)其關(guān)鍵詞稱為5E，即Essentialbusine

3、sslocation、Elegantbuilding、Excellentfacilityandservice、Extraordinarytenant、Exactplaceforbusiness。　　Essentialbusinesslocation（重要的商務(wù)區(qū)）　　毫無疑問，地段是頂級寫字樓的首要標(biāo)準(zhǔn)，頂級寫字樓必須位于成熟的大型商務(wù)區(qū)之中，遠(yuǎn)離城市商務(wù)區(qū)的寫字樓再豪華、再前衛(wèi)也不能算作頂級寫字樓。因?yàn)?，一座寫字樓需要有周邊環(huán)境的輔助，包括商務(wù)氛圍、交通狀況、產(chǎn)業(yè)鏈條是否完整等。　　評價(jià)寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目本身，它與周邊環(huán)境是一個分不開的整體。對于

4、頂級寫字樓而言，更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；頂級寫字樓的客戶，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件?！　⊥瑫r(shí)，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。因此，容納頂級寫字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限度滿足頂級寫字樓的用戶對于產(chǎn)業(yè)鏈的要求?！　∫虼隧敿墝懽謽桥c周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間?！　≡诘攸c(diǎn)選擇方面，很多歐美企業(yè)遵循一個“4M”的標(biāo)準(zhǔn)，亦即把一次性成本降到最低，包括土地成本

5、、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運(yùn)營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等；把機(jī)會最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。而在大規(guī)模的商務(wù)區(qū)內(nèi)，對于頂級寫字樓的潛在需求者來說，4M標(biāo)準(zhǔn)完全可以在某些程度上達(dá)到最優(yōu)配比。　　寫字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來說，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值。所以，作為頂級寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛以及相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條

6、，一定是其頂級價(jià)值的重要支撐?！　legantbuilding（有品位的建筑）　　有品位，是頂級寫字樓的建筑語言。不但如此，頂級寫字樓還要充當(dāng)所在商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑的角色?！　?biāo)志性建筑讓人們聯(lián)想起的不僅僅只是其建筑本身，往往還讓人們很自然地聯(lián)想到它的地位、作用、藝術(shù)價(jià)值等。這類建筑已經(jīng)不再僅僅是磚木鋼砼的簡單堆積和砌筑，它的形成匯聚了某個時(shí)期的思想、精神、理念和信仰，在一定的空間區(qū)域具有獨(dú)特之處，具有定位和指向作用，從而成為歷史的寫照，或是時(shí)代的象征，或是精神的凝聚，具有高度的代表性和現(xiàn)實(shí)意義?！　≡诮裉?，能夠作為區(qū)域標(biāo)志性建筑的頂級寫字樓，更加強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)代

7、商業(yè)精神的代表性，這一點(diǎn)在大型商務(wù)區(qū)體現(xiàn)尤為突出。無論從國際還是從國內(nèi)來看，成為大型商務(wù)區(qū)的新地標(biāo)已經(jīng)成為頂級寫字樓的必備要素。如位于美國芝加哥的西爾斯大廈和日本橫濱的里程碑大廈。　　深具設(shè)計(jì)魅力的頂級寫字樓在傳遞設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思想的同時(shí)，也在間接傳遞入駐企業(yè)的品牌價(jià)值和價(jià)值取向。因此，很多在這樣的寫字樓里辦公的企業(yè)通常會把這一特點(diǎn)作為其自身品牌價(jià)值的建筑載體，并深以為傲?！　xcellentfacilityandservice（超一流的硬件設(shè)施與服務(wù)）　　頂級寫字樓的超一流硬件設(shè)施更多的是由一些可供量化的指標(biāo)所支撐。并且，頂級寫字樓必須滿足的硬件要求還必須是

8、當(dāng)下寫字樓市場最高標(biāo)準(zhǔn)的融合和提高，比