北京望京商業(yè)地產(chǎn)案例分析

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1、六佰本是望京地區(qū)唯一的商業(yè)步行街項(xiàng)目。該項(xiàng)目由北京中弘集團(tuán)投資開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目總占地3.59公頃，規(guī)劃總建筑面積100995.65M2，其中地上建筑面積52687.4M2，地下建筑面積48308.25M2。項(xiàng)目總長(zhǎng)600米，東西寬70米。南、北區(qū)地上部分通過(guò)8米寬過(guò)街連廊連接貫通，地下部分通過(guò)6米寬的地下連廊連接貫通。商業(yè)街業(yè)態(tài)包括不設(shè)限餐飲、無(wú)國(guó)界零售/、跨時(shí)區(qū)娛樂(lè)、特別準(zhǔn)入俱樂(lè)部為一體的中高檔綜合建筑，其獨(dú)特的建筑形式、設(shè)計(jì)風(fēng)格和600米沿街展示面以及雙首層的設(shè)計(jì)都在望京地區(qū)具有不可比擬性。產(chǎn)品特征步行街敞開式內(nèi)街雙

2、首層設(shè)計(jì)鋪鋪臨街外掛的穿孔鋁板框架剪力墻外立面為時(shí)尚簡(jiǎn)約風(fēng)格8.4米柱距面寬進(jìn)深比1：1.2-1.5使用率超過(guò)了75%層高：1-3層4.5米4層3.5米地下1層5.7米地下2層4.5米地下3層3.5米南區(qū)1-2層主力戶型建筑面積70-140平方米3層主力戶型建筑面積600-1400平方米之間北區(qū)1-2層主力戶型建筑面積在40-120平方米之間3層主力戶型建筑面積600-1400平方米之間注：地下一層和地上四層不對(duì)外銷售鋪位分割南區(qū)B1F超市、主題餐飲、藥店、衛(wèi)浴精品、廚房精品、飾品、客廳擺件1F精品女鞋、化妝品、珠寶、

3、眼鏡、精品店、鐘表、咖啡屋、總服務(wù)臺(tái)2F紳士運(yùn)動(dòng)、休閑、用品、男用配飾、旅行箱、咖啡吧、雪茄房、餐飲、美發(fā)3F主題餐飲北區(qū)B1F超市、主題餐飲、藥店、衛(wèi)浴精品、廚房精品、飾品、客廳擺件1F淑女裝精品店、女飾品精品區(qū)、時(shí)尚手袋、晚裝禮服區(qū)、主題餐廳2F少女裝、彩妝、流行女包、針織、內(nèi)衣、孕婦裝、糕點(diǎn)、咖啡、餐飲3F主題餐飲、茶樓、酒吧4F美容美發(fā)、健身、SPA、足療、茶莊、鮮花禮品4F娛樂(lè)城市場(chǎng)定位——望京隨便消費(fèi)區(qū)以精品步行街敞開式內(nèi)街的形式，打造望京中高端購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)分布外籍高端消費(fèi)人群國(guó)際商務(wù)旅游者高

4、收入、高素質(zhì)白領(lǐng)階層高品質(zhì)、高消費(fèi)家庭客群定位樓層銷售價(jià)格（元/平米）租金價(jià)格（元/天/平米）說(shuō)明4F——只租不售3F1.9萬(wàn)2F2.7萬(wàn)1F3.3萬(wàn)B1F——只租不售租售價(jià)格金源時(shí)代購(gòu)物中心金源時(shí)代購(gòu)物中心位于北京海淀區(qū)中關(guān)村中心區(qū)西沿線，總占地面積18.2萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)87萬(wàn)平方米，共分兩期。其中一期建筑面積55萬(wàn)平米?？偼顿Y金額達(dá)38億元人民幣，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游、觀光等各種一站式服務(wù)的商業(yè)中心。全部建成后將成為全國(guó)乃至全球范圍內(nèi)最規(guī)模的ShoppingMall之一。金源時(shí)代購(gòu)物中心屬于世紀(jì)

5、城三期，世紀(jì)城三期占地120公頃，規(guī)劃總建筑面積270萬(wàn)平米，包括183萬(wàn)平米的10個(gè)居住區(qū)，和1個(gè)教育區(qū)，以及一個(gè)商業(yè)區(qū)。整個(gè)金源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)東西橫跨564米，南北跨度是120米，地上5層，地下2層。項(xiàng)目概況項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局購(gòu)物中心以貴友百貨及燕莎友誼商城、居然之家、星美院線等為主力店架構(gòu)，融合冠軍冰場(chǎng)、方特科技樂(lè)園、姜仔鴨餐飲、國(guó)美電器等眾多品牌商家，共同構(gòu)成了一個(gè)豐富多彩得購(gòu)物世界。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、該項(xiàng)目在北京造MALL運(yùn)動(dòng)高漲的時(shí)候悄然出世，最先由規(guī)劃落地為現(xiàn)實(shí)，一定程度上利用了市場(chǎng)的關(guān)注，同時(shí)搶占了MALL市場(chǎng)的

6、空白點(diǎn)和制高點(diǎn)，取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。2、該項(xiàng)目地處北京市海淀區(qū)，海淀區(qū)位于北京市西北部，面積426平方公里，人口224萬(wàn)。項(xiàng)目周邊為新興的住宅區(qū)，僅世紀(jì)城一期到三期入住人口就有約10萬(wàn)人，為商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了支持。3、項(xiàng)目招商比較成功，引進(jìn)了幾大主力店，同時(shí)店面出租率很高，且品牌豐富、知名度高，只有少量品牌重復(fù)。主力商家包括新燕莎集團(tuán)、易初蓮花、居然之家、紙老虎、中影星美影院、方特科技樂(lè)園、冠軍溜冰場(chǎng)等等，大規(guī)模的主力店強(qiáng)力拉動(dòng)需求是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。4、項(xiàng)目5層有100余家主題餐廳提供各式美食，對(duì)于商業(yè)Mall項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，

7、豐富、多樣并別具特色的餐飲是吸引并留住顧客的關(guān)鍵之一。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、市場(chǎng)培育風(fēng)險(xiǎn)鑒于SHOPPINGMALL作為中國(guó)商業(yè)領(lǐng)域最新的概念，必然存在市場(chǎng)培育的問(wèn)題。市場(chǎng)培育的投入及效果直接影響運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。新燕莎ShoppingMall作為金源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)最大的主力租戶,其利益和風(fēng)險(xiǎn)也是最大的,是世紀(jì)金源集團(tuán)和新燕莎集團(tuán)在一個(gè)統(tǒng)一的管理框架下培育全球單體規(guī)模最大的SHOPPINGMALL的市場(chǎng),還是新燕莎集團(tuán)通過(guò)打造燕莎品牌進(jìn)行SHOPPINGMALL市場(chǎng)的培育,將意味著不同的培育效果。需要指出的是，北京西北四環(huán)因?yàn)榭?/p>

8、近中關(guān)村地區(qū)，所以周邊的消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)SHOPPINGMALL的了解或體會(huì)整體上較差，所以培育市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)化為營(yíng)運(yùn)成本的增加，對(duì)運(yùn)營(yíng)商提出較高的要求。2、強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)金源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)所處的西北四環(huán)角，包括中關(guān)村地區(qū)將有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，其中金四季購(gòu)物中心、中關(guān)村國(guó)際城、酈城20萬(wàn)平方米商業(yè)、萬(wàn)柳中心等項(xiàng)目將形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)局面，