北京望京商業(yè)市場(chǎng)研究

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1、第一部分市場(chǎng)環(huán)境研究區(qū)域界定東北四環(huán)與東北五環(huán)之間；東至京順高速路（機(jī)場(chǎng)高速）；西到京承高速路（地鐵13號(hào)線），即整個(gè)望京區(qū)域。區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析目前望京區(qū)域內(nèi)以私家車、出租車及公交系統(tǒng)交通為主要交通方式,地面公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，該地區(qū)現(xiàn)有地上公交路線達(dá)18條；到達(dá)該區(qū)域的地下交通工具主要以地鐵13號(hào)線及區(qū)域內(nèi)在建的3號(hào)線為主。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀名稱專業(yè)市場(chǎng)住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）33000

2、㎡171184㎡19804㎡合計(jì)223988㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的未來(lái)供應(yīng)名稱獨(dú)立商業(yè)住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應(yīng)量（㎡）495000㎡311800㎡81800㎡合計(jì)888600㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)總供應(yīng)名稱現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)供應(yīng)量（㎡）223988㎡888600㎡合計(jì)1112588㎡市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域未來(lái)商業(yè)格局市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，輔以獨(dú)立商業(yè)樓，租金區(qū)間在2-16元/天/平方米間，差異較大，但大部分住宅商業(yè)的租金集中在2.5

3、-8元/天/平方米。價(jià)格差異主要受物業(yè)位置、店鋪面積、產(chǎn)品條件、入駐業(yè)態(tài)、樓層等因素影響。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分布不集中，租金區(qū)間在3-7元/天/平方米之間。租金差異主要受地理位置、物業(yè)條件、租賃面積等因素影響。除卷石天地尚未建成，佳境天城因位置較差大部分空置外，其余幾乎無(wú)空鋪。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)有租金區(qū)間在3.5-20元/天/平方米之間；購(gòu)物中心的租金區(qū)間在2-18元/天/平方米之間；“六佰本”商業(yè)街是銷售型物業(yè)，不僅要考慮售價(jià)，還需考慮到租金回報(bào)，現(xiàn)階段尚處于

4、定價(jià)階段，故沒(méi)有最終價(jià)格出臺(tái)。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為住宅底商，街鋪數(shù)量較少，多為老舊臨建及餐飲樓，對(duì)本項(xiàng)目的參考意義不大，其價(jià)格區(qū)間在2.6-7元/天/平方米。價(jià)格差異主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)、面積、位置、產(chǎn)品條件這幾方面。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之售價(jià)目前區(qū)域可銷售項(xiàng)目數(shù)量較少，長(zhǎng)期以來(lái)銷售的主要商業(yè)形式為住宅底商，近期隨著商業(yè)形式的豐富，出現(xiàn)了銷售型的集中商業(yè)，價(jià)格區(qū)間在1.1-3.87元/平方米之間。市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)2007年底商業(yè)供應(yīng)

5、總量將超過(guò)110萬(wàn)平方米，未來(lái)達(dá)89萬(wàn)平方米，商業(yè)將快速發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇;以住宅商業(yè)為主，未來(lái)將從住宅配套商業(yè)向綜合性商業(yè)過(guò)渡;商業(yè)已經(jīng)歷一輪重新洗牌，未來(lái)發(fā)展方向更明晰，市場(chǎng)更成熟;未來(lái)商業(yè)分布范圍更廣，考慮到內(nèi)部各地區(qū)需要;除購(gòu)物中心、商業(yè)街租金對(duì)本項(xiàng)目有一些參考性，其它參考性不強(qiáng)，又因本項(xiàng)目獨(dú)特環(huán)境與建筑形式，故其它項(xiàng)目租金參考性不強(qiáng);目前業(yè)態(tài)以日常生活配套為主，品牌商戶少，未來(lái)各集中商業(yè)投入及部分知名品牌商戶入駐，提升區(qū)域市場(chǎng)吸引力;區(qū)域尚處于發(fā)展階段，短期內(nèi)租售價(jià)格具有一定上漲空間;市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀

6、況與分析名稱住宅規(guī)模居住人口備注合計(jì)10254865㎡256372人按照萬(wàn)平米250人共25.64萬(wàn)人市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容入住公司特征包括電子、汽車、文化、廣告、科技、投資、工程公司、教育培訓(xùn)、咨詢顧問(wèn)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)，辦公面積從100-2000平方米之間不等寫字樓供應(yīng)量552667㎡區(qū)域辦公人口估算按出租率80%計(jì)，目前人口約3.68萬(wàn)人（建筑面積12㎡/人估算）市場(chǎng)需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析名稱遷入人口寫字樓人口數(shù)量（萬(wàn)人）25.643.68合計(jì)29.32萬(wàn)人顧問(wèn)對(duì)區(qū)域各類人口進(jìn)行統(tǒng)

7、計(jì)，由于原住人口、酒店流動(dòng)人口、學(xué)生人群、電子城科技園辦公人群和韓籍人群數(shù)量較難掌握，因此未計(jì)入其中。構(gòu)成較復(fù)雜；整體綜合素質(zhì)相對(duì)比較高；原住居民較少，大部分將隨著區(qū)域的發(fā)展與改造遷出；高素質(zhì)新遷入人口占區(qū)域總?cè)丝诒戎剌^大；新建住宅購(gòu)買者為公司高層、白領(lǐng)、外籍人士、海歸人員、演藝圈人士等；區(qū)域內(nèi)寫字樓數(shù)量較少，商務(wù)人群總量較?。豢萍紙@內(nèi)的辦公人群出入有班車接送，在區(qū)域內(nèi)活動(dòng)范圍有限；辦公人群受教育水平較高，綜合素質(zhì)較好；酒店入住者多為商務(wù)人士；韓籍人員數(shù)量較多，收入水平較高；市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域人口總結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)分析---區(qū)域商務(wù)

8、和居住區(qū)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響居住圈層居住區(qū)未來(lái)將為本項(xiàng)目提供大量中高端消費(fèi)人群，區(qū)域內(nèi)商業(yè)場(chǎng)所相繼建成與營(yíng)業(yè)，將減輕非生活用品消費(fèi)的外流現(xiàn)象，同時(shí)要兼顧區(qū)域韓籍人群的需要。商務(wù)圈層商務(wù)氛圍為本項(xiàng)目提供部分具備一定的消費(fèi)能力的中高端消費(fèi)者，其消費(fèi)多集中于