北京望京商業(yè)市場研究

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1、第一部分市場環(huán)境研究區(qū)域界定東北四環(huán)與東北五環(huán)之間；東至京順高速路（機場高速）；西到京承高速路（地鐵13號線），即整個望京區(qū)域。區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域總體環(huán)境與分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析區(qū)域道路及交通設(shè)施規(guī)劃分析目前望京區(qū)域內(nèi)以私家車、出租車及公交系統(tǒng)交通為主要交通方式,地面公交系統(tǒng)發(fā)達，該地區(qū)現(xiàn)有地上公交路線達18條；到達該區(qū)域的地下交通工具主要以地鐵13號線及區(qū)域內(nèi)在建的3號線為主。市場供應分析---區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀市場供應分析---區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀名稱專業(yè)市場住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應量（㎡）33000

2、㎡171184㎡19804㎡合計223988㎡市場供應分析---區(qū)域商業(yè)項目的未來供應名稱獨立商業(yè)住宅商業(yè)寫字樓底商現(xiàn)有供應量（㎡）495000㎡311800㎡81800㎡合計888600㎡市場供應分析---區(qū)域商業(yè)總供應名稱現(xiàn)有商業(yè)供應未來商業(yè)供應供應量（㎡）223988㎡888600㎡合計1112588㎡市場供應分析---區(qū)域未來商業(yè)格局市場供應分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之租金市場供應分析---區(qū)域住宅商業(yè)之租金區(qū)域住宅商業(yè)以底商為主，輔以獨立商業(yè)樓，租金區(qū)間在2-16元/天/平方米間，差異較大，但大部分住宅商業(yè)的租金集中在2.5

3、-8元/天/平方米。價格差異主要受物業(yè)位置、店鋪面積、產(chǎn)品條件、入駐業(yè)態(tài)、樓層等因素影響。市場供應分析---區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)之租金區(qū)域?qū)懽謽堑咨梯^少，分布不集中，租金區(qū)間在3-7元/天/平方米之間。租金差異主要受地理位置、物業(yè)條件、租賃面積等因素影響。除卷石天地尚未建成，佳境天城因位置較差大部分空置外，其余幾乎無空鋪。市場供應分析---區(qū)域集中商業(yè)之租金區(qū)域?qū)I(yè)市場有租金區(qū)間在3.5-20元/天/平方米之間；購物中心的租金區(qū)間在2-18元/天/平方米之間；“六佰本”商業(yè)街是銷售型物業(yè)，不僅要考慮售價，還需考慮到租金回報，現(xiàn)階段尚處于

4、定價階段，故沒有最終價格出臺。市場供應分析---區(qū)域街鋪商業(yè)之租金區(qū)域商業(yè)多為住宅底商，街鋪數(shù)量較少，多為老舊臨建及餐飲樓，對本項目的參考意義不大，其價格區(qū)間在2.6-7元/天/平方米。價格差異主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)、面積、位置、產(chǎn)品條件這幾方面。市場供應分析---區(qū)域商業(yè)物業(yè)之售價目前區(qū)域可銷售項目數(shù)量較少，長期以來銷售的主要商業(yè)形式為住宅底商，近期隨著商業(yè)形式的豐富，出現(xiàn)了銷售型的集中商業(yè)，價格區(qū)間在1.1-3.87元/平方米之間。市場供應分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場供應分析---區(qū)域商業(yè)各業(yè)態(tài)現(xiàn)狀市場供應總結(jié)2007年底商業(yè)供應

5、總量將超過110萬平方米，未來達89萬平方米，商業(yè)將快速發(fā)展，市場競爭加劇;以住宅商業(yè)為主，未來將從住宅配套商業(yè)向綜合性商業(yè)過渡;商業(yè)已經(jīng)歷一輪重新洗牌，未來發(fā)展方向更明晰，市場更成熟;未來商業(yè)分布范圍更廣，考慮到內(nèi)部各地區(qū)需要;除購物中心、商業(yè)街租金對本項目有一些參考性，其它參考性不強，又因本項目獨特環(huán)境與建筑形式，故其它項目租金參考性不強;目前業(yè)態(tài)以日常生活配套為主，品牌商戶少，未來各集中商業(yè)投入及部分知名品牌商戶入駐，提升區(qū)域市場吸引力;區(qū)域尚處于發(fā)展階段，短期內(nèi)租售價格具有一定上漲空間;市場需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀

6、況與分析名稱住宅規(guī)模居住人口備注合計10254865㎡256372人按照萬平米250人共25.64萬人市場需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析項目內(nèi)容入住公司特征包括電子、汽車、文化、廣告、科技、投資、工程公司、教育培訓、咨詢顧問服務等相關(guān)行業(yè)，辦公面積從100-2000平方米之間不等寫字樓供應量552667㎡區(qū)域辦公人口估算按出租率80%計，目前人口約3.68萬人（建筑面積12㎡/人估算）市場需求分析---周邊人口發(fā)展基本狀況與分析名稱遷入人口寫字樓人口數(shù)量（萬人）25.643.68合計29.32萬人顧問對區(qū)域各類人口進行統(tǒng)

7、計，由于原住人口、酒店流動人口、學生人群、電子城科技園辦公人群和韓籍人群數(shù)量較難掌握，因此未計入其中。構(gòu)成較復雜；整體綜合素質(zhì)相對比較高；原住居民較少，大部分將隨著區(qū)域的發(fā)展與改造遷出；高素質(zhì)新遷入人口占區(qū)域總?cè)丝诒戎剌^大；新建住宅購買者為公司高層、白領(lǐng)、外籍人士、海歸人員、演藝圈人士等；區(qū)域內(nèi)寫字樓數(shù)量較少，商務人群總量較小；科技園內(nèi)的辦公人群出入有班車接送，在區(qū)域內(nèi)活動范圍有限；辦公人群受教育水平較高，綜合素質(zhì)較好；酒店入住者多為商務人士；韓籍人員數(shù)量較多，收入水平較高；市場供應分析---區(qū)域人口總結(jié)市場供應分析---區(qū)域商務

8、和居住區(qū)對項目發(fā)展的影響居住圈層居住區(qū)未來將為本項目提供大量中高端消費人群，區(qū)域內(nèi)商業(yè)場所相繼建成與營業(yè)，將減輕非生活用品消費的外流現(xiàn)象，同時要兼顧區(qū)域韓籍人群的需要。商務圈層商務氛圍為本項目提供部分具備一定的消費能力的中高端消費者，其消費多集中于