望京區(qū)域市場(chǎng)研究

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1、望京區(qū)域市場(chǎng)研究望京市場(chǎng)發(fā)展近10年的時(shí)間，一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，但后期由于交通、配套等問題使其又被忽略，成為了名不符實(shí)的次熱點(diǎn)地區(qū)，但仍未逃出人們的視線范圍。望京的問題（一）市場(chǎng)上的客戶看不到成熟的望京，看不到它的商業(yè)、交通，也看不到它的產(chǎn)業(yè)。區(qū)域正處在一個(gè)不斷變化和自我完善的過(guò)程之中，而這種變化的過(guò)程又是如此的緩慢。望京成為了“臥城”的又一個(gè)代名詞。望京的問題（二）望京的問題從上個(gè)世紀(jì)90年代后期便暴露出來(lái)，那時(shí)以望京新城為代表的一批中低端為主的房屋交付使用。此后，地區(qū)沒有自我造血、自我消化的功能導(dǎo)致了望京出現(xiàn)了類似于消化不良的癥狀。分析：望京的問題是很多大規(guī)模新區(qū)存在的共性問題，在政府

2、、開發(fā)商、市場(chǎng)之間爭(zhēng)論不休的是關(guān)于先有雞還是先有蛋的問題。
歸根結(jié)底，就是政府與發(fā)展商之間沒有協(xié)調(diào)控制好：交通、配套、住宅、產(chǎn)業(yè)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度控制的問題。問題的結(jié)果政府是不會(huì)漠視問題放任自流的。望京大量的土地資源和絕佳的地理位置導(dǎo)致政府無(wú)論如何也不可能忽視它的地位和作用
從2002年開始，望京開始了二次提速，這種提速是基于1、加強(qiáng)道路改造，主要表現(xiàn)在望京西路的拓寬和阜通東大街的改造望京內(nèi)部道路是相當(dāng)完善的，主要困境還是在于進(jìn)出區(qū)域的道路少，由于南部區(qū)域的成型，導(dǎo)致無(wú)法再新修道路，只能在原有道路基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，但這肯定不是一勞永逸的事情。此外，除現(xiàn)有的成鐵13號(hào)線外，規(guī)劃

3、中的14號(hào)、15號(hào)線將在望京設(shè)12個(gè)車站。2、完善商業(yè)配套，加快商業(yè)配套建設(shè)目前望京還沒有形成地區(qū)級(jí)的商業(yè)中心區(qū)域，但未來(lái)商機(jī)潛力巨大。按照2004年6月出臺(tái)的《北京望京地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，從2005年開始，開盤的項(xiàng)目中，各種公建項(xiàng)目和商業(yè)配套開始增加，未來(lái)2年供應(yīng)量將逼近50萬(wàn)平方米。但是分散的商業(yè)設(shè)施仍然會(huì)帶來(lái)不利于集中消費(fèi)的缺憾。沃爾瑪、宜家、家樂福將落戶于這里。3、地區(qū)產(chǎn)業(yè)帶逐漸成型隨著諸多知名企業(yè)的入住，以及CBD等城市核心地區(qū)的地價(jià)攀高，望京相對(duì)低廉的土地成本顯現(xiàn)出了優(yōu)勢(shì)，此外中關(guān)村科技園“三減一免”的優(yōu)惠政策也帶動(dòng)了望京科技園的發(fā)展，顯示出了它自身位置的優(yōu)越性。近期將有摩托羅

4、拉、索愛電子、奔馳亞洲總部落戶望京。望京的居住人群構(gòu)成望京的常住人口中85%年齡在25~50歲之間。人口組成以白領(lǐng)和外籍人士為主，購(gòu)買力極強(qiáng)。望京地區(qū)月收入在5000元以上的人群占60％以上；區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較高，大專學(xué)歷以上人群占到75％左右。]未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)：1、望京地區(qū)的新房市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)在未來(lái)的2-3年中將達(dá)到供應(yīng)的高峰。2、、區(qū)域可供開發(fā)土地資源有限，北京市場(chǎng)大勢(shì)向好，推測(cè)區(qū)域價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上升。3、未來(lái)推出的項(xiàng)目將在整體規(guī)劃水平、園林景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品細(xì)化、營(yíng)銷推廣等方面將大大提高和進(jìn)步，將更加注重生活理念及居住價(jià)值的提升。4、區(qū)域市場(chǎng)中必將出現(xiàn)更加高端的產(chǎn)品和更具

5、有鮮明特色的項(xiàng)目。在銷項(xiàng)目情況對(duì)比目前均價(jià)（元/平方米）建筑形式開盤時(shí)間戶型（平方米）融科橄欖城（一期）7400高層板樓2005.993—180嘉美風(fēng)尚中心7380高層板樓2005.987—194國(guó)風(fēng)北京7350板樓、塔樓2005.681—262華鼎世家(三期)8280板樓2005.6137—460博雅國(guó)際中心8800板樓2005.349—128澳洲康都余房8000精裝板樓2003.1280—190，120季景沁園8000精裝塔板結(jié)合2004.770—260上京新航線6500板樓2005.880—190，120主，二期：40—150北京香頌7600板塔2005.11各項(xiàng)目特點(diǎn)：融科橄欖城：稀

6、缺型、純板式高級(jí)生態(tài)社區(qū)，享受和諧的豐盛人生嘉美風(fēng)尚中心：唯美的、純粹的、風(fēng)尚的中產(chǎn)階級(jí)宅邸國(guó)風(fēng)北京：世界風(fēng)景，中國(guó)風(fēng)度，成功者的居住理想華鼎世家（3期）：純正大戶型社區(qū)，即買即住博雅國(guó)際中心：全球化商務(wù)綜合體，區(qū)域稀缺產(chǎn)品季景·沁園：綜合品質(zhì)高尚，新加坡理念澳洲康都：親情社區(qū)，三代鄰居北京香頌：居住品質(zhì)，生活藝術(shù)，開放社區(qū)