望京區(qū)域?qū)懽謽桥c酒店式公寓市場(chǎng)

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1、望京區(qū)域?qū)懽謽桥c酒店式公寓市場(chǎng)望京區(qū)域?qū)懽謽桥c酒店式公寓市場(chǎng)簡(jiǎn)析一、市場(chǎng)潛力作為京北地區(qū)繼中關(guān)村、亞運(yùn)村之后一塊供成片開發(fā)的土地,以其總體的規(guī)劃和明確的區(qū)域定位,加上北京電子城、空港工業(yè)區(qū)的規(guī)劃,吸納了越來越多的國(guó)內(nèi)外高科技生產(chǎn)型公司和物流公司的進(jìn)駐,商務(wù)氛圍日漸濃厚,并達(dá)到了優(yōu)良的國(guó)際品質(zhì)。望京獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是不可替代的,隨著松下、摩托羅拉、西門子等跨國(guó)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐以及第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè),也印證了望京將成為未來北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。近一兩年,摩托羅拉、愛立信、北電網(wǎng)絡(luò)、松下等眾多大型外資企業(yè)在望京電子科技園區(qū)內(nèi)興建辦公及研發(fā)中心,這些企業(yè)通過多年來的在華投資的實(shí)踐已更加

2、加強(qiáng)了在華投資的決心,在其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到相當(dāng)?shù)囊?guī)模時(shí),會(huì)選擇進(jìn)行固定資產(chǎn)的投資以從長(zhǎng)期角度降低租房支出成本。望京的主要優(yōu)勢(shì)來源于優(yōu)惠的政策和便捷的交通條件,由于這些企業(yè)的入駐,望京地區(qū)將形成新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力,其內(nèi)部的各種配套設(shè)施,如住宅、商業(yè)、酒店的需求都將上升。目前,已有多個(gè)針對(duì)辦公的樓盤推出。如55萬平方米的望京國(guó)際商業(yè)中心就有25萬平方米的商務(wù)辦公空間。區(qū)域由單一的居住功能性產(chǎn)品發(fā)展到多種產(chǎn)品并存的形式,寫字樓與酒店式公寓是目前區(qū)域內(nèi)發(fā)展較快、潛力較大的產(chǎn)品。二、現(xiàn)有商務(wù)項(xiàng)目示例名稱占地/建面產(chǎn)品形態(tài)/建筑形式開盤時(shí)間周邊環(huán)境價(jià)格銷售情況佳境天成03>.97萬㎡6.5

3、萬㎡公寓寫字樓/板塔結(jié)合2001.12.16麗都飯店北側(cè),毗鄰麗都商圈起價(jià):8680元/㎡均價(jià):9000元/㎡最高:10900元/㎡公寓已售罄,底商面積還有1000㎡博泰國(guó)際建面6.35萬㎡寫字樓塔樓2005.10.8望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)————CITYONE3.34萬/㎡17.89萬/㎡商住公寓/寫字樓板塔結(jié)合2004.5.1望京南湖公園旁起價(jià):7300元/㎡均價(jià):8000元/㎡最高:——70%左右三、現(xiàn)有酒店式公寓示例名稱占地/建面產(chǎn)品形態(tài)/建筑形式開盤時(shí)間周邊環(huán)境價(jià)格銷售情況CONDO世界觀34360㎡115555.82㎡酒店式公寓/板塔2005.4.28毗鄰第三使館,社區(qū)

4、西面為燕莎商圈,北面為麗都商圈起價(jià):17200元/㎡均價(jià):19000元/㎡一般海德大道14550㎡91308㎡酒店式公寓/板塔,高層2005.8.20位于麗都核心地帶起價(jià):10300元/㎡均價(jià):13500元/㎡最高:17800元/㎡50%博雅國(guó)際中心13000萬平米97103萬平米酒店式公寓板塔結(jié)合2005.3.20緊鄰北五環(huán)8350元/平米(開盤均價(jià))8600元/平米(目前均價(jià))35%四、市場(chǎng)供應(yīng)與入住率目前,望京地區(qū)在售項(xiàng)目38個(gè),寫字樓(商住樓)、酒店式公寓業(yè)態(tài)項(xiàng)目占10個(gè),其中寫字樓下與北京市寫字樓入住比率如下表所示:五、與其他熱點(diǎn)地塊比較在商圈分布上,2005年的

5、北京寫字樓市場(chǎng)仍是傳統(tǒng)的“3+X”格局依舊,CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)領(lǐng)跑。新興的二線商圈如亞奧商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等,由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色,并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙?。喝缤┑貐^(qū)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的概念、亞奧商圈的2008奧運(yùn)概念等,如此的北京多中心商務(wù)格局將在2006年以至未來將漸趨明朗?! ∧壳?,北京CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)為13000-35000元/㎡;中關(guān)村核心區(qū)寫字樓售價(jià)為11000-17000元/㎡;作為北京資歷最老的寫字樓商圈,以上區(qū)域的升值空間正在逐漸降低。而望京——這個(gè)逐步向“商圈”轉(zhuǎn)型的板塊在商業(yè)投資、發(fā)展上有很好的前景。更為重要的是,望京的自然

6、環(huán)境將形成生態(tài)辦公的格局,加強(qiáng)了其優(yōu)勢(shì)性,這些是CBD與中關(guān)村商圈所不具有的特性。六、建議產(chǎn)品定位對(duì)比前兩年北京寫字樓市場(chǎng)的整體走勢(shì),寫字樓市場(chǎng)從概念主義制勝、邊緣主義制勝邁進(jìn)產(chǎn)品主義制勝時(shí)代。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上前幾年頗為流行的商務(wù)公寓、商務(wù)樓等邊緣性產(chǎn)品漸行漸遠(yuǎn),逐步從寫字樓主流市場(chǎng)的盛宴中淡出而歸于邊緣。與之相反,高端寫字樓產(chǎn)品王者歸來,成為2005年北京寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。更多的產(chǎn)品將重新定義頂級(jí)寫字樓品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),贏得市場(chǎng)的尊重和客戶的認(rèn)可。,如凱晨廣場(chǎng)收到了包括法國(guó)企業(yè)在內(nèi)十幾家大型機(jī)構(gòu)伸出的整購(gòu)橄欖枝;而佳程廣場(chǎng)則吸引了包括8家世界500強(qiáng)在內(nèi)的20多個(gè)跨國(guó)公司的進(jìn)駐,如

7、索尼、富士施樂、康明斯、蘇黎士金融保險(xiǎn)、李斯特等。  2006年優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的兩級(jí)分化現(xiàn)象也將會(huì)更加明顯,由于新增寫字樓供應(yīng)中甲級(jí)很少,市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)。而乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增項(xiàng)目較多,受其影響,租金水平下降壓力大。且由于租戶的分流,空置率可能上升。由于未來兩年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量的集中增加,從2006年第一季度開始市場(chǎng)將從“業(yè)主市場(chǎng)”向“租戶市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)這將引發(fā)租戶“追求高質(zhì)量寫字樓”的行為,將傾向于升級(jí)遷入更高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。七、產(chǎn)品定價(jià)建議在經(jīng)過了以上分析后,我們認(rèn)為地塊最大的開發(fā)價(jià)值在于建設(shè)寫字樓或酒店式公寓。

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