望京區(qū)域?qū)懽謽桥c酒店式公寓市場

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1、望京區(qū)域?qū)懽謽桥c酒店式公寓市場望京區(qū)域?qū)懽謽桥c酒店式公寓市場簡析一、市場潛力作為京北地區(qū)繼中關(guān)村、亞運村之后一塊供成片開發(fā)的土地，以其總體的規(guī)劃和明確的區(qū)域定位，加上北京電子城、空港工業(yè)區(qū)的規(guī)劃，吸納了越來越多的國內(nèi)外高科技生產(chǎn)型公司和物流公司的進駐，商務(wù)氛圍日漸濃厚，并達到了優(yōu)良的國際品質(zhì)。望京獨有的區(qū)位優(yōu)勢是不可替代的，隨著松下、摩托羅拉、西門子等跨國機構(gòu)的進駐以及第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，也印證了望京將成為未來北京經(jīng)濟發(fā)展的重點區(qū)域。近一兩年，摩托羅拉、愛立信、北電網(wǎng)絡(luò)、松下等眾多大型外資企業(yè)在望京電子科技園區(qū)內(nèi)興建辦公及研發(fā)中心，這些企業(yè)通過多年來的在華投資的實踐已更加

2、加強了在華投資的決心，在其業(yè)務(wù)擴展到相當(dāng)?shù)囊?guī)模時，會選擇進行固定資產(chǎn)的投資以從長期角度降低租房支出成本。望京的主要優(yōu)勢來源于優(yōu)惠的政策和便捷的交通條件，由于這些企業(yè)的入駐，望京地區(qū)將形成新的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展動力，其內(nèi)部的各種配套設(shè)施，如住宅、商業(yè)、酒店的需求都將上升。目前，已有多個針對辦公的樓盤推出。如55萬平方米的望京國際商業(yè)中心就有25萬平方米的商務(wù)辦公空間。區(qū)域由單一的居住功能性產(chǎn)品發(fā)展到多種產(chǎn)品并存的形式，寫字樓與酒店式公寓是目前區(qū)域內(nèi)發(fā)展較快、潛力較大的產(chǎn)品。二、現(xiàn)有商務(wù)項目示例名稱占地/建面產(chǎn)品形態(tài)/建筑形式開盤時間周邊環(huán)境價格銷售情況佳境天成03>.97萬㎡6.5

3、萬㎡公寓寫字樓/板塔結(jié)合2001.12.16麗都飯店北側(cè)，毗鄰麗都商圈起價：8680元/㎡均價：9000元/㎡最高：10900元/㎡公寓已售罄，底商面積還有1000㎡博泰國際建面6.35萬㎡寫字樓塔樓2005.10.8望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)————CITYONE3.34萬/㎡17.89萬/㎡商住公寓/寫字樓板塔結(jié)合2004.5.1望京南湖公園旁起價：7300元/㎡均價：8000元/㎡最高：——70%左右三、現(xiàn)有酒店式公寓示例名稱占地/建面產(chǎn)品形態(tài)/建筑形式開盤時間周邊環(huán)境價格銷售情況CONDO世界觀34360㎡115555.82㎡酒店式公寓/板塔2005.4.28毗鄰第三使館，社區(qū)

4、西面為燕莎商圈，北面為麗都商圈起價：17200元/㎡均價：19000元/㎡一般海德大道14550㎡91308㎡酒店式公寓/板塔，高層2005.8.20位于麗都核心地帶起價：10300元/㎡均價：13500元/㎡最高：17800元/㎡50%博雅國際中心13000萬平米97103萬平米酒店式公寓板塔結(jié)合2005.3.20緊鄰北五環(huán)8350元/平米（開盤均價）8600元/平米（目前均價）35%四、市場供應(yīng)與入住率目前，望京地區(qū)在售項目38個，寫字樓（商住樓）、酒店式公寓業(yè)態(tài)項目占10個，其中寫字樓下與北京市寫字樓入住比率如下表所示：五、與其他熱點地塊比較在商圈分布上，2005年的

5、北京寫字樓市場仍是傳統(tǒng)的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)領(lǐng)跑。新興的二線商圈如亞奧商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙?。喝缤┑貐^(qū)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的概念、亞奧商圈的2008奧運概念等，如此的北京多中心商務(wù)格局將在2006年以至未來將漸趨明朗?！　∧壳埃本〤BD區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r為13000-35000元/㎡；中關(guān)村核心區(qū)寫字樓售價為11000-17000元/㎡；作為北京資歷最老的寫字樓商圈，以上區(qū)域的升值空間正在逐漸降低。而望京——這個逐步向“商圈”轉(zhuǎn)型的板塊在商業(yè)投資、發(fā)展上有很好的前景。更為重要的是，望京的自然

6、環(huán)境將形成生態(tài)辦公的格局，加強了其優(yōu)勢性，這些是CBD與中關(guān)村商圈所不具有的特性。六、建議產(chǎn)品定位對比前兩年北京寫字樓市場的整體走勢，寫字樓市場從概念主義制勝、邊緣主義制勝邁進產(chǎn)品主義制勝時代。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上前幾年頗為流行的商務(wù)公寓、商務(wù)樓等邊緣性產(chǎn)品漸行漸遠，逐步從寫字樓主流市場的盛宴中淡出而歸于邊緣。與之相反，高端寫字樓產(chǎn)品王者歸來，成為2005年北京寫字樓市場的主導(dǎo)力量。更多的產(chǎn)品將重新定義頂級寫字樓品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，贏得市場的尊重和客戶的認可。，如凱晨廣場收到了包括法國企業(yè)在內(nèi)十幾家大型機構(gòu)伸出的整購橄欖枝；而佳程廣場則吸引了包括8家世界500強在內(nèi)的20多個跨國公司的進駐，如

7、索尼、富士施樂、康明斯、蘇黎士金融保險、李斯特等?！　?006年優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的兩級分化現(xiàn)象也將會更加明顯，由于新增寫字樓供應(yīng)中甲級很少，市場需求持續(xù)增長。而乙級寫字樓市場新增項目較多，受其影響，租金水平下降壓力大。且由于租戶的分流，空置率可能上升。由于未來兩年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量的集中增加，從2006年第一季度開始市場將從“業(yè)主市場”向“租戶市場”轉(zhuǎn)變。預(yù)計這將引發(fā)租戶“追求高質(zhì)量寫字樓”的行為，將傾向于升級遷入更高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓。七、產(chǎn)品定價建議在經(jīng)過了以上分析后，我們認為地塊最大的開發(fā)價值在于建設(shè)寫字樓或酒店式公寓。