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1、萬達廣場寫字樓、酒店式公寓項目策劃方案TO萬達置業(yè)房地產市場狀況項目產品規(guī)劃與分析項目目標客戶分析營銷推廣的思路基礎來源于：房地產市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究05年樓市回顧新春過后至四月，在經歷了04年的調控和春節(jié)影響后的市場，房市平穩(wěn)復蘇。郊區(qū)樓盤如小城春秋以3200元/平方米開盤，銷售情況良好。5-7月，樓市跌入低谷，一手、二手交易量急劇下滑。5月11日，國務院辦公廳發(fā)出通知，轉發(fā)建設部等七部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其中明確規(guī)定，國家將調整住宅轉讓環(huán)節(jié)的稅收政策，通過征收最多占
2、成交全款5%的高額稅收達到抑制短期內哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為，造成“持幣觀望”狀態(tài)。8月底開始，樓市開始出現(xiàn)緩慢復蘇狀態(tài)，客戶以自住為主，投資者撤出市場。新推的幾個樓盤，有百隆·“小城花園”、交通·“BOBO城”、雅戈爾·“東湖馨園”銷售情況都比預計好，客戶基本以自住為主，中小面積、高性價比樓盤再次受到市場追捧。東湖馨園”主力面積97平方米，5800元/平方米，一期開盤后去化迅速，388套房源一個月之內基本銷售一空，凸現(xiàn)出寧波自住型需求的扎實基礎。房交會為市場加了溫，使不溫不火的房地產市場開始逐步回暖。雖然沒有往日“搶”的場面，但是一些自住
3、型客戶紛紛下單。開發(fā)商開盤定價更為合理，心態(tài)也更加平衡。房地產市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究06年樓市發(fā)展預測供應量繼續(xù)增大，市場競爭激烈：雖然市場交易量受政策影響有所下降，但是隨著投資規(guī)模的增長，開發(fā)商的投資量不會立刻減少，相應地，2006年的市場供應量也會繼續(xù)放大。房價更加趨于理性：06年的房價走勢應當以平穩(wěn)為主，部分地區(qū)有可能出現(xiàn)小幅的漲跌。由于市場供大與求的客觀事實存在，加上近段時間政府部門強調明年繼續(xù)貫徹落實房地產調控的政策措施，因此房價不會大漲。逐步形成價格體系，拉開價格差：目前寧波價
4、格差距還不是很明顯，隨著城市擴展，中心地土地稀缺。市中心樓盤逐步凸顯其地段優(yōu)勢，特別在產品上注重細節(jié)、人性化，提高檔次，會與郊區(qū)高檔樓盤拉開檔次。市中心價格不會有太大回落。銷售周期拉長，出現(xiàn)現(xiàn)房銷售：準現(xiàn)房能讓客戶看到建筑的實際情況，對開發(fā)商來說，現(xiàn)房銷售考驗其資金實力。實力不強的企業(yè)有可能面臨市場淘汰，而那些有土地儲備、有融資能力、有良好品牌效應的強勢企業(yè)則會越做越強。房地產市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究近期寧波辦公樓市場狀況供應：據(jù)統(tǒng)計，寧波寫字樓市場2004年實際供應量約為27萬平方米，20
5、05年市場上的供應量約為42萬平方米（含上年結轉），2005－2006年6月市場上的供應量初步估算約在126萬平方米以上（含上年結轉）。需求：寧波寫字樓市場2004年實際需求量約為25萬平方米，即便按照平均每年30%的遞增速度，2005年需求量應在32萬平方米，2006年實際需求量約為41萬平方米?？罩茫阂来瓮扑悖瑢幉▽懽謽鞘袌?004年空滯量約2萬平方米，2005年市場存量約10萬平方米，而2006年年底時市場存量有可能非常的大，因為2006年寫字樓開始集中放量。從以上數(shù)據(jù)可以反映出，未來寧波寫字樓市場競爭將會更加激烈，供大于求會越發(fā)明顯，市場將進入
6、多事之秋，由于市場供應支持走高，而在宏觀調控及寧波現(xiàn)有城市規(guī)模、商業(yè)地位沒有同比增長的情況下，寫字樓爛尾工程將再次出現(xiàn)的概率會增大，令人擔憂的90年代中期的局面可能再次出現(xiàn)。所以2006年，寫字樓市場供應量放大，且如和義大道、坤和中心、北岸財富等產品品質都很高，市場競爭將會十分激烈，寫字樓市場將逐漸出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，市場壓力巨大。如何在競爭日趨激烈的市場中站住腳跟，是所有寫字樓項目必須面對的問題。鄞州中心區(qū)辦公樓市場狀況現(xiàn)狀：鄞州中心區(qū)現(xiàn)有寫字樓主要為一些政府、金融性質的綜合大樓，在售的寫字樓項目僅有奧利賽大廈與麒麟大廈，且銷售狀況一般。從目前市場形
7、勢來可看，鄞州中心區(qū)由于辦公、商務、金融等配套設施的缺乏，基本無辦公市場氛圍。前景：鄞州中心區(qū)寫字樓市場與寧波其他三區(qū)相比整體處于相對落后的水平。但隨著鄞州中心區(qū)基礎設施建設力度的加大，將會有一個寫字樓的快速發(fā)展期，可能就會在今、明兩年出現(xiàn)。屆時大量的寫字量項目推出，如萬達廣場、南苑國際有五星酒店配套的寫字樓，還有新中源大廈、新洲銀座、愛爾尼項目等都有不同體量的辦公樓。加之鄞州中心區(qū)南部商貿中心規(guī)劃的出臺，鄞州中心區(qū)今后將成為寧波的又一商務中心區(qū)域，寫字樓項目會越來越多，這勢必會帶來激烈的競爭。房地產市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒
8、店式公寓市場狀況競爭項目分析與研究房地產市場狀況05年樓市回顧06年樓市預測寫字樓市場狀況酒店
