望京地區(qū)區(qū)域區(qū)域調(diào)報(bào)告

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1、望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告一、北京市宏觀市場(chǎng)分析（一）舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析辦奧是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會(huì)促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會(huì)增加，從而使開發(fā)商對(duì)未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)良好的預(yù)期，對(duì)前景充滿信心，刺激、帶動(dòng)更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項(xiàng)目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給明顯增加。同時(shí)辦奧運(yùn)會(huì)使北京的全國(guó)核心地位得到加強(qiáng)，國(guó)際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)北京觀光、旅

2、游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)城市購(gòu)買力上升，這些必然會(huì)引致對(duì)各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。（二）WTO對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析加入WTO，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國(guó)的市場(chǎng)在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長(zhǎng)性的中國(guó)市場(chǎng)對(duì)全球都具有誘惑力。相對(duì)便宜的樓價(jià)，對(duì)海外投資者有巨大的吸引力。這一點(diǎn)，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤境外買主的比例越來(lái)越高。入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國(guó)市場(chǎng)的“橋頭堡”，外商來(lái)得越多，他們對(duì)住宅

3、、辦公樓的需求量越大，加上更多國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，購(gòu)買力將持續(xù)提升。WTO的國(guó)民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)），這將刺激需求的增加。入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對(duì)住宅的有效需求趨升。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開闊，金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)使利息降低，貸款方式更加靈活，名實(shí)相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實(shí)際上降低了買房成本，放大了需求。（三）政策面對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析1、121文件影響央行《關(guān)于

4、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，其中最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。2、國(guó)務(wù)院18號(hào)文件國(guó)務(wù)院下發(fā)的18號(hào)文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。說(shuō)明政府要繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。（四）本市房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年1－7月，全市商品住宅建設(shè)完成投資278．6億元，其中31．9億元用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品住宅開復(fù)工面積累計(jì)達(dá)到4659萬(wàn)平方米，比上年同期

5、增加713萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18．1％。經(jīng)濟(jì)適用住房開復(fù)工面積600萬(wàn)平方米，為全部商品住宅開復(fù)工面積的12．9％，比上年同期增加150萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25．1％。2003年8月份房屋銷售總數(shù)為16956套，總面積為180萬(wàn)余平方米，銷售總金額103.2億元人民幣。其中：　　商品房預(yù)售總數(shù)為11753套，銷售面積為135.5萬(wàn)平方米，銷售總金額88.4億元人民幣，均價(jià)為每平方米6521元人民幣?！　〗?jīng)濟(jì)適用住宅預(yù)售總數(shù)為2131套，銷售面積為19.5萬(wàn)平方米，銷售總金額7.3億元人民幣，均價(jià)為每平方米3738元人民幣?！′N量較7月份相比，本月商品房預(yù)售

6、在銷售套數(shù)、面積、金額均比7月份上升10%左右。經(jīng)濟(jì)適用房各項(xiàng)指標(biāo)較7月份上升25%到45%?！　「黜?xiàng)數(shù)據(jù)表明：目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然供需兩旺。一、北京市住宅市場(chǎng)趨勢(shì)1、“非典”過(guò)后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤成為亮點(diǎn)。2、小戶型走勢(shì)強(qiáng)勁。100平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依然暢銷。3、開發(fā)商重視園林設(shè)計(jì)、新開樓盤水景已成必備。4、小區(qū)的功能配套越來(lái)越受重視。5、地段、概念逐漸弱化，同一區(qū)域不同價(jià)格的房子共存現(xiàn)象日趨明顯。一、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（一）寶星園一、環(huán)境分析本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京A3區(qū)）內(nèi)，緊鄰京順

7、路、機(jī)場(chǎng)高速路。（一）區(qū)位環(huán)境分析：望京地區(qū)是北京市繼方莊之后又一開發(fā)的住宅區(qū)，主要由北京城市開發(fā)公司開發(fā)為主，前期的望京花園等項(xiàng)目都已開發(fā)完成，現(xiàn)該地區(qū)綜合配套經(jīng)過(guò)多年開發(fā)已經(jīng)十分成熟，又有第四使館區(qū)在此建立，使這一地區(qū)具有國(guó)際生活品味。（二）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：內(nèi)部園林設(shè)計(jì)以水景為主，植被錯(cuò)落有致，綠化率達(dá)到35%。二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米，分三期開發(fā)完成，一期建筑面積15萬(wàn)平方米，二期、三期待定。２００１年５月開盤，2005年開發(fā)全部完成。（二）建筑形態(tài)：（1）蝶形塔樓6棟，2棟18層，2棟23層，2棟25層。（2

8、）一梯六戶（3）首層大堂挑空。（三）外立面：（1）6層以上高檔外墻涂料，（2）1—6層配高級(jí)墻面磚（四）戶型