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1、望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報告一、北京市宏觀市場分析（一）舉辦奧運會對北京房地產(chǎn)市場的影響分析辦奧是北京房地產(chǎn)市場的一個前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會增加，從而使開發(fā)商對未來北京房地產(chǎn)市場有一個良好的預(yù)期，對前景充滿信心，刺激、帶動更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢，從而使整個房地產(chǎn)市場的供給明顯增加。同時辦奧運會使北京的全國核心地位得到加強(qiáng)，國際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅
2、游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，整個城市購買力上升，這些必然會引致對各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。（二）WTO對北京房地產(chǎn)市場的影響分析加入WTO，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國的市場在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有誘惑力。相對便宜的樓價，對海外投資者有巨大的吸引力。這一點，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤境外買主的比例越來越高。入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國市場的“橋頭堡”，外商來得越多，他們對住宅
3、、辦公樓的需求量越大，加上更多國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，購買力將持續(xù)提升。WTO的國民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項），這將刺激需求的增加。入世對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對住宅的有效需求趨升。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開闊，金融業(yè)的競爭也會使利息降低，貸款方式更加靈活，名實相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實際上降低了買房成本，放大了需求。（三）政策面對北京房地產(chǎn)市場的影響分析1、121文件影響央行《關(guān)于
4、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，其中最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。2、國務(wù)院18號文件國務(wù)院下發(fā)的18號文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。說明政府要繼續(xù)推動房地產(chǎn)的消費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。（四）本市房地產(chǎn)各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年1－7月，全市商品住宅建設(shè)完成投資278．6億元，其中31．9億元用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品住宅開復(fù)工面積累計達(dá)到4659萬平方米，比上年同期
5、增加713萬平方米，增長18．1％。經(jīng)濟(jì)適用住房開復(fù)工面積600萬平方米，為全部商品住宅開復(fù)工面積的12．9％，比上年同期增加150萬平方米，同比增長25．1％。2003年8月份房屋銷售總數(shù)為16956套，總面積為180萬余平方米，銷售總金額103.2億元人民幣。其中： 商品房預(yù)售總數(shù)為11753套，銷售面積為135.5萬平方米，銷售總金額88.4億元人民幣，均價為每平方米6521元人民幣?！ 〗?jīng)濟(jì)適用住宅預(yù)售總數(shù)為2131套，銷售面積為19.5萬平方米，銷售總金額7.3億元人民幣，均價為每平方米3738元人民幣?！′N量較7月份相比，本月商品房預(yù)售
6、在銷售套數(shù)、面積、金額均比7月份上升10%左右。經(jīng)濟(jì)適用房各項指標(biāo)較7月份上升25%到45%。 各項數(shù)據(jù)表明：目前北京市房地產(chǎn)市場依然供需兩旺。一、北京市住宅市場趨勢1、“非典”過后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤成為亮點。2、小戶型走勢強(qiáng)勁。100平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依然暢銷。3、開發(fā)商重視園林設(shè)計、新開樓盤水景已成必備。4、小區(qū)的功能配套越來越受重視。5、地段、概念逐漸弱化，同一區(qū)域不同價格的房子共存現(xiàn)象日趨明顯。一、競爭個案分析（一）寶星園一、環(huán)境分析本案位于北京市朝陽區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京A3區(qū)）內(nèi)，緊鄰京順
7、路、機(jī)場高速路。（一）區(qū)位環(huán)境分析：望京地區(qū)是北京市繼方莊之后又一開發(fā)的住宅區(qū)，主要由北京城市開發(fā)公司開發(fā)為主，前期的望京花園等項目都已開發(fā)完成，現(xiàn)該地區(qū)綜合配套經(jīng)過多年開發(fā)已經(jīng)十分成熟，又有第四使館區(qū)在此建立，使這一地區(qū)具有國際生活品味。（二）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：內(nèi)部園林設(shè)計以水景為主，植被錯落有致，綠化率達(dá)到35%。二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積40萬平方米，分三期開發(fā)完成，一期建筑面積15萬平方米，二期、三期待定。２００１年５月開盤，2005年開發(fā)全部完成。（二）建筑形態(tài)：（1）蝶形塔樓6棟，2棟18層，2棟23層，2棟25層。（2
8、）一梯六戶（3）首層大堂挑空。（三）外立面：（1）6層以上高檔外墻涂料，（2）1—6層配高級墻面磚（四）戶型
