望京區(qū)域市場研究

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1、望京區(qū)域市場研究望京市場發(fā)展近10年的時間，一直是市場關注的焦點，但后期由于交通、配套等問題使其又被忽略，成為了名不符實的次熱點地區(qū)，但仍未逃出人們的視線范圍。望京的問題（一）市場上的客戶看不到成熟的望京，看不到它的商業(yè)、交通，也看不到它的產業(yè)。區(qū)域正處在一個不斷變化和自我完善的過程之中，而這種變化的過程又是如此的緩慢。望京成為了“臥城”的又一個代名詞。望京的問題（二）望京的問題從上個世紀90年代后期便暴露出來，那時以望京新城為代表的一批中低端為主的房屋交付使用。此后，地區(qū)沒有自我造血、自我消化的功能導致了望京出現(xiàn)了類似于消化不良的癥狀。分析：望京的問題是很多大規(guī)模新區(qū)存在的共性問題，在政府

2、、開發(fā)商、市場之間爭論不休的是關于先有雞還是先有蛋的問題。
歸根結底，就是政府與發(fā)展商之間沒有協(xié)調控制好：交通、配套、住宅、產業(yè)設施的建設規(guī)模、開發(fā)進度控制的問題。問題的結果政府是不會漠視問題放任自流的。望京大量的土地資源和絕佳的地理位置導致政府無論如何也不可能忽視它的地位和作用
從2002年開始，望京開始了二次提速，這種提速是基于1、加強道路改造，主要表現(xiàn)在望京西路的拓寬和阜通東大街的改造望京內部道路是相當完善的，主要困境還是在于進出區(qū)域的道路少，由于南部區(qū)域的成型，導致無法再新修道路，只能在原有道路基礎上進行改造，但這肯定不是一勞永逸的事情。此外，除現(xiàn)有的成鐵13號線外，規(guī)劃

3、中的14號、15號線將在望京設12個車站。2、完善商業(yè)配套，加快商業(yè)配套建設目前望京還沒有形成地區(qū)級的商業(yè)中心區(qū)域，但未來商機潛力巨大。按照2004年6月出臺的《北京望京地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，從2005年開始，開盤的項目中，各種公建項目和商業(yè)配套開始增加，未來2年供應量將逼近50萬平方米。但是分散的商業(yè)設施仍然會帶來不利于集中消費的缺憾。沃爾瑪、宜家、家樂福將落戶于這里。3、地區(qū)產業(yè)帶逐漸成型隨著諸多知名企業(yè)的入住，以及CBD等城市核心地區(qū)的地價攀高，望京相對低廉的土地成本顯現(xiàn)出了優(yōu)勢，此外中關村科技園“三減一免”的優(yōu)惠政策也帶動了望京科技園的發(fā)展，顯示出了它自身位置的優(yōu)越性。近期將有摩托羅

4、拉、索愛電子、奔馳亞洲總部落戶望京。望京的居住人群構成望京的常住人口中85%年齡在25~50歲之間。人口組成以白領和外籍人士為主，購買力極強。望京地區(qū)月收入在5000元以上的人群占60％以上；區(qū)域人口素質普遍比較高，大專學歷以上人群占到75％左右。]未來區(qū)域市場發(fā)展預測：1、望京地區(qū)的新房市場供應量預計在未來的2-3年中將達到供應的高峰。2、、區(qū)域可供開發(fā)土地資源有限，北京市場大勢向好，推測區(qū)域價格將繼續(xù)平穩(wěn)上升。3、未來推出的項目將在整體規(guī)劃水平、園林景觀設計、戶型設計、產品細化、營銷推廣等方面將大大提高和進步，將更加注重生活理念及居住價值的提升。4、區(qū)域市場中必將出現(xiàn)更加高端的產品和更具

5、有鮮明特色的項目。在銷項目情況對比目前均價（元/平方米）建筑形式開盤時間戶型（平方米）融科橄欖城（一期）7400高層板樓2005.993—180嘉美風尚中心7380高層板樓2005.987—194國風北京7350板樓、塔樓2005.681—262華鼎世家(三期)8280板樓2005.6137—460博雅國際中心8800板樓2005.349—128澳洲康都余房8000精裝板樓2003.1280—190，120季景沁園8000精裝塔板結合2004.770—260上京新航線6500板樓2005.880—190，120主，二期：40—150北京香頌7600板塔2005.11各項目特點：融科橄欖城：稀

6、缺型、純板式高級生態(tài)社區(qū)，享受和諧的豐盛人生嘉美風尚中心：唯美的、純粹的、風尚的中產階級宅邸國風北京：世界風景，中國風度，成功者的居住理想華鼎世家（3期）：純正大戶型社區(qū)，即買即住博雅國際中心：全球化商務綜合體，區(qū)域稀缺產品季景·沁園：綜合品質高尚，新加坡理念澳洲康都：親情社區(qū)，三代鄰居北京香頌：居住品質，生活藝術，開放社區(qū)