城陽(yáng)鑫源項(xiàng)目提報(bào)案

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1、城陽(yáng)鑫源項(xiàng)目提報(bào)案鵬翔智地2008年08月23日一、城陽(yáng)區(qū)微觀分析二、競(jìng)品項(xiàng)目分析三、本項(xiàng)目分析四、項(xiàng)目定位分析五、推售計(jì)劃及銷(xiāo)售中心選址六、商業(yè)、景觀建議一、城陽(yáng)區(qū)微觀分析1、目前城陽(yáng)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況2、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域存量分析3、城陽(yáng)市場(chǎng)成交走勢(shì)分析1、目前城陽(yáng)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況目前在售26894套，已售11706，已售比例43.53%，市場(chǎng)住宅存量8657套，城陽(yáng)目前是青島市住宅存量最大的區(qū)域。8657項(xiàng)目所在家佳源片區(qū)與周邊的競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域內(nèi)，住宅存量就達(dá)到了5643套，占到了整個(gè)城陽(yáng)總存量的65%;項(xiàng)目處于正陽(yáng)路板塊的中心偏右部位，緊鄰青銀

2、和204國(guó)道，有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域存量分析：2、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域存量分析：在家佳源片區(qū)，澳港國(guó)際和都霖美景區(qū)位于本項(xiàng)目臨近，澳港國(guó)際高端定位，故與本項(xiàng)目無(wú)可比性；都霖美景在規(guī)劃、定位都與我們相似，是項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。小結(jié):1)城陽(yáng)正陽(yáng)路板塊是核心居住區(qū)；2)項(xiàng)目所在家佳源片區(qū)具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)；3)項(xiàng)目主要競(jìng)品為都霖美景；準(zhǔn)確的為都霖美景把脈，揚(yáng)長(zhǎng)避短，將成為本項(xiàng)目成功與否的決定性因素！3、城陽(yáng)市場(chǎng)成交走勢(shì)分析分析：從07年4月截止到年底一直處于上升，從08年開(kāi)始，受到整個(gè)大市的影響，城陽(yáng)區(qū)的銷(xiāo)量也是一路下滑；（注：08年5月由于陽(yáng)光馨

3、園開(kāi)盤(pán)造成了一定的回升）分析：城陽(yáng)區(qū)是目前成交數(shù)量最多的區(qū)域，城陽(yáng)在區(qū)位、價(jià)格和住宅品質(zhì)方面具有綜合優(yōu)勢(shì)。-60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡-總計(jì)2007年4月215127118275363302007年5月25161171068425574302007年6月168570518222522007年7月6127321510019176852007年9月7631741779628596042007年10月285621823215822497632007年11月2635184195170

4、14396632007年12月171830618218122197452008年4月1746111674820183272008年5月273431814410932276912008年6月23382311127423265272008年7月221914092651623377總計(jì)1944172284171011632343926394城陽(yáng)市場(chǎng)近一年左右成交面積分析面積在100㎡以下，單價(jià)在4000元/㎡以下，總價(jià)在35萬(wàn)以下的房源占據(jù)了成交的最大比市場(chǎng)目前需求最大的是總價(jià)低的小戶(hù)型。分析：80-100㎡占據(jù)最大比例，80㎡以下面積的供給

5、量很少，在這個(gè)面積區(qū)間存在潛在市場(chǎng)結(jié)論:1)城陽(yáng)住宅市場(chǎng)依然潛力巨大；2)主流消費(fèi)者更關(guān)注面積小、總價(jià)低的房源；3)80㎡以下小戶(hù)型具有很強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，投資自住兩相宜；二、競(jìng)品項(xiàng)目分析1、可借鑒項(xiàng)目分析2、個(gè)案分析——都霖美景1、可借鑒項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)(年.月)主力戶(hù)型(㎡)銷(xiāo)售較好的戶(hù)型累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）去化情況希爾·景園07.594-12040-80583992.6%林溪美地08.465-9060-91416630.2%可借鑒分析：1)、兩個(gè)項(xiàng)目共性，定位準(zhǔn)確，入市既能立刻找到目標(biāo)客戶(hù)群，促成成交；2)、希爾·景園小戶(hù)型

6、推出，即銷(xiāo)售火爆，有效的帶動(dòng)部分大戶(hù)型；3)、林溪美地，低總價(jià)、低首付贏得外來(lái)打工人員的認(rèn)可。2、個(gè)案分析——都霖美景都霖美景在規(guī)劃、定位都與我們相似，通過(guò)對(duì)它的分析，更準(zhǔn)確的為項(xiàng)目定位。戶(hù)型套數(shù)(套)占總套數(shù)比例已銷(xiāo)售(套)銷(xiāo)售比例套二65㎡182.30%18100%套二75㎡283.60%2796.40%套二87㎡324.10%3093.80%套二90--110㎡22027.90%17479%套三110--125㎡17622%13275%套三125--150㎡15920.00%2314.50%套四150--170㎡577.20%26

7、.50%復(fù)式9812%22%合計(jì)788100%408小面積銷(xiāo)售情況較好，65㎡完成100%的銷(xiāo)售；小面積在在目前市場(chǎng)還是有需求和空間的。個(gè)案分析——都霖美景類(lèi)別面積區(qū)間主力面積單價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間成交情況成交客戶(hù)高層，普通多層65-120(㎡)87-9090-100100-110(㎡)3700-5000(開(kāi)盤(pán)至今漲幅500-600元/㎡)40-55萬(wàn)90%60%-70%鮮族、韓國(guó)、土著人家族群體一次性3-4套。推廣活動(dòng)：以“都霖美景會(huì)員卡”展開(kāi)的一系列活動(dòng)，訂房?jī)?yōu)惠2-3萬(wàn)，六重優(yōu)惠；2006.12-2007.1發(fā)放會(huì)員卡，作為購(gòu)房?jī)?yōu)惠金，

8、具有優(yōu)先選房的權(quán)；按照銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，舉辦產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)；分析：1.戶(hù)型區(qū)間、總價(jià)區(qū)間，符合項(xiàng)目目標(biāo)人群，定位準(zhǔn)確；2.推廣活動(dòng)，對(duì)銷(xiāo)售和項(xiàng)目口碑傳播起到促進(jìn)作用；3.借鑒其成功的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，作為本項(xiàng)目定位的參考。一組