住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及解決對策

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5、業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾日趨激烈，本文就此問題進(jìn)行了分析并提出解決對策?！娟P(guān)鍵詞】物業(yè)管理、住宅小區(qū)、問題、對策物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從1981年第一家物業(yè)管理公司在深圳成立起，我國物業(yè)管理經(jīng)過近32年的發(fā)展，取得了很大的進(jìn)步。新建住宅小區(qū)基本實行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得了突破。物業(yè)管理遵循市場規(guī)律，開始引人競爭機制，相關(guān)立法工作得到重視，整體管理水平有了很大的提高。物業(yè)管理在

6、住宅小區(qū)中發(fā)揮的重要作用，日益顯示出物業(yè)管理己經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)中一個重要的新興子行業(yè)【l】。但是，在小區(qū)物業(yè)管理的快速發(fā)展背后，隨之而來的問題也越來越多。住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循“服務(wù)第一、方便住戶”，“統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理”，“競爭擇優(yōu)”，“專業(yè)化管理與民主管理相結(jié)合”，“有償服務(wù)、合理分擔(dān)”的原則。一、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題1、政策法規(guī)滯后法律法規(guī)滯后，完善的物業(yè)管理法規(guī)體系尚未形成。由于傳統(tǒng)房屋管理局限于房屋修繕，管理對象限于公有房屋，對規(guī)范的法律需求不大。自1994年以來，建設(shè)部等國家部委和各級地方政府先后頒發(fā)了一系列行政規(guī)章、行業(yè)

7、規(guī)范和地方性法規(guī)。但事實上物業(yè)管理的實踐在上世紀(jì)80年代中后期就有了一定的發(fā)展，顯然物業(yè)管理立法滯后于該行業(yè)的發(fā)展。2、開發(fā)商的私欲合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質(zhì)量和齊全的配套設(shè)施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件。但近些年，我國很多地方不少開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量粗糙，配套設(shè)施不全。3、業(yè)主眾口難調(diào)物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有其自身的特點：公共性和綜合性。使物業(yè)管理服務(wù)有別于特約服務(wù)和專項服務(wù)；受益群體的廣泛性和差異性，使客觀評價物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的難度增大；即時性和無形性，使得業(yè)主無法象有形產(chǎn)品的消

8、費者那樣意識到物業(yè)服務(wù)的真實存在：持續(xù)性和長期性，使得物業(yè)管理企業(yè)必須長時間接受客戶的監(jiān)督和考驗。業(yè)主或者物業(yè)使用人雖然共享一個住區(qū)，但是不同人群的主觀喜好和經(jīng)濟(jì)承