當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問(wèn)題及對(duì)策

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1、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問(wèn)題及對(duì)策【摘要】自1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，而相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)也已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的新興行業(yè)，隨著新型小區(qū)的逐步成熟化擴(kuò)大發(fā)展，大多數(shù)民眾又多了一個(gè)作為小區(qū)業(yè)主的新身份。但伴隨著物業(yè)管理企業(yè)的成長(zhǎng)而來(lái)的一個(gè)重點(diǎn)突出的問(wèn)題，就是住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)難得問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是保證物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是物業(yè)保值、增值的重要環(huán)節(jié)，同樣關(guān)系著廣大業(yè)主享受到的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，所以物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題是物業(yè)管理中的一個(gè)難點(diǎn)。本文闡述了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)、構(gòu)成、收費(fèi)原則及解讀當(dāng)前收費(fèi)難存在的問(wèn)題。收費(fèi)難已經(jīng)

2、成為物業(yè)管理行業(yè)的一種很常見(jiàn)的現(xiàn)象，影響到物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主雙方的利益和生存。所以對(duì)應(yīng)該多角度的分析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題及對(duì)策。【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；服務(wù)；收費(fèi)難；存在問(wèn)題；對(duì)策；1.我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成及物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)狀1.1我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：1．管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；3．綠化管理費(fèi)；4．清潔衛(wèi)生費(fèi)；5．保安費(fèi)；6．辦公費(fèi)；7．物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8．法定稅費(fèi)。9．物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。物業(yè)公用部位

3、、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)管理支出或者物業(yè)服務(wù)成本。1.2物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)狀1.2.1物業(yè)管理收費(fèi)難現(xiàn)狀當(dāng)前的物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的覆蓋面、物業(yè)管理企業(yè)隊(duì)伍，服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量都有長(zhǎng)足進(jìn)步，但是，住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)期存在的諸如物業(yè)管理體制改革相對(duì)滯后、物業(yè)管理收費(fèi)難等問(wèn)題一直未能得到根本的解決，故在如今的許多住宅小區(qū)中這也成為居民反映最多的問(wèn)題。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)七成的物業(yè)管理公司處于虧損狀態(tài)。物業(yè)管理費(fèi)收繳率不到50%，更是有部分小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率不到10%。由此可知，當(dāng)前住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的情況都不容樂(lè)觀

4、，從而導(dǎo)致了當(dāng)前的物業(yè)管理公司處于經(jīng)營(yíng)虧損。2.物業(yè)管理收費(fèi)難的原因2.1物業(yè)管理公司自身的原因2.1.1價(jià)格水平與服務(wù)質(zhì)量不符當(dāng)前多數(shù)住宅小區(qū)中的物業(yè)管理人員專業(yè)化程度低、服務(wù)態(tài)度惡劣，沒(méi)有正確端正自己的服務(wù)者位置，經(jīng)常以管理者自居，引起業(yè)主不滿。同時(shí)物業(yè)管理的工作成本高、效率低的情況尤其嚴(yán)重。經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生不文明的行為沖突。大部分物業(yè)管理公司僅限于收取管理費(fèi)，進(jìn)行一些一般性的養(yǎng)護(hù)，并沒(méi)有對(duì)小區(qū)的周邊環(huán)境、綠化、道路維修進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改變。管理費(fèi)的收費(fèi)水平跟不上服務(wù)質(zhì)量，所以才會(huì)出現(xiàn)收費(fèi)難的問(wèn)題。2.1.2物業(yè)費(fèi)定價(jià)方式不合理物業(yè)服務(wù)企業(yè)一開(kāi)始就被定性為保本微利型企業(yè)，政府指導(dǎo)價(jià)使物業(yè)企業(yè)

5、在效用最大化和費(fèi)用最小化中選取后者，從而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直處于低標(biāo)準(zhǔn)、低收費(fèi)率下艱難運(yùn)營(yíng)。2.2業(yè)主自身的原因2.2.1業(yè)主的觀念及意識(shí)問(wèn)題我國(guó)國(guó)民長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的觀念影響，沒(méi)有形成居民物業(yè)管理消費(fèi)觀念，希望能享受服務(wù)，但是不愿交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。2.2.2業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)由于物業(yè)服務(wù)公司亂收費(fèi)，收費(fèi)了以后并沒(méi)有提供很好的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主常因管理服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)水平與物業(yè)公司發(fā)生糾紛，促使業(yè)主在強(qiáng)烈不滿的情況下拒交物業(yè)管理費(fèi)。2.2.3業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司職責(zé)的錯(cuò)誤定位在不少業(yè)主的觀念里，物業(yè)管理公司必須滿足每個(gè)業(yè)主的各種需求，應(yīng)該盡心盡力、完美無(wú)缺的為業(yè)主解決各種

6、各樣的問(wèn)題。所以在這種觀念下，無(wú)論業(yè)主出現(xiàn)何種問(wèn)題或者是業(yè)主之間的糾紛，都會(huì)歸罪于物業(yè)管理公司及管理人員。3.物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的解決對(duì)策3.1從物業(yè)管理公司的自身來(lái)講3.1.1提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理企業(yè)要建立透明的物業(yè)管理收費(fèi)制度，公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布財(cái)務(wù)收支狀況，接受業(yè)主和政府部門的監(jiān)督。要提供多樣化的服務(wù)。物業(yè)公司要進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，積極開(kāi)發(fā)延伸和差異化服務(wù)，在樹(shù)立良好的品牌服務(wù)的同時(shí)，分析業(yè)主的需求，開(kāi)發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務(wù)產(chǎn)品，并采取有效地營(yíng)銷策略，滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的需求，從而提高業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿意度，提高物業(yè)管理的現(xiàn)狀。3.1.2提高物業(yè)管理服務(wù)

7、人員的自身素質(zhì)物業(yè)員工要充分為業(yè)主著想，尊重業(yè)主的意愿與需求，業(yè)主的滿意程度是檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的唯一指標(biāo)，讓業(yè)主覺(jué)得物業(yè)服務(wù)規(guī)范，物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)高，物業(yè)收費(fèi)率自然就上去了。要對(duì)物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，培養(yǎng)他們與業(yè)主的溝通、協(xié)作能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置業(yè)主監(jiān)督電話，物業(yè)各部門之間密切合作、協(xié)調(diào)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題不逃避，積極給予答復(fù)，使業(yè)主真正體會(huì)到物業(yè)公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。?3