當前住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的存在問題及對策

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1、當前住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的存在問題及對策【摘要】自1998年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，而相對應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)也已成為國民經(jīng)濟當中的新興行業(yè)，隨著新型小區(qū)的逐步成熟化擴大發(fā)展，大多數(shù)民眾又多了一個作為小區(qū)業(yè)主的新身份。但伴隨著物業(yè)管理企業(yè)的成長而來的一個重點突出的問題，就是住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費難得問題。物業(yè)管理服務(wù)費是保證物業(yè)服務(wù)管理活動正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是物業(yè)保值、增值的重要環(huán)節(jié)，同樣關(guān)系著廣大業(yè)主享受到的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，所以物業(yè)管理收費問題是物業(yè)管理中的一個難點。本文闡述了物業(yè)管理服務(wù)費的性質(zhì)、構(gòu)成、收費原則及解讀當前收費難存在的問題。收費難已經(jīng)

2、成為物業(yè)管理行業(yè)的一種很常見的現(xiàn)象，影響到物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主雙方的利益和生存。所以對應(yīng)該多角度的分析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的問題及對策?！娟P(guān)鍵詞】物業(yè)管理；服務(wù)；收費難；存在問題；對策；1.我國物業(yè)管理費用的構(gòu)成及物業(yè)管理收費現(xiàn)狀1.1我國物業(yè)管理費用的構(gòu)成根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目：1．管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費；3．綠化管理費；4．清潔衛(wèi)生費；5．保安費；6．辦公費；7．物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；8．法定稅費。9．物業(yè)管理公司的利潤。物業(yè)公用部位

3、、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)管理支出或者物業(yè)服務(wù)成本。1.2物業(yè)管理收費現(xiàn)狀1.2.1物業(yè)管理收費難現(xiàn)狀當前的物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的覆蓋面、物業(yè)管理企業(yè)隊伍，服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量都有長足進步，但是，住宅小區(qū)物業(yè)管理長期存在的諸如物業(yè)管理體制改革相對滯后、物業(yè)管理收費難等問題一直未能得到根本的解決，故在如今的許多住宅小區(qū)中這也成為居民反映最多的問題。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)七成的物業(yè)管理公司處于虧損狀態(tài)。物業(yè)管理費收繳率不到50%，更是有部分小區(qū)的物業(yè)管理費收繳率不到10%。由此可知，當前住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與收費的情況都不容樂觀

4、，從而導(dǎo)致了當前的物業(yè)管理公司處于經(jīng)營虧損。2.物業(yè)管理收費難的原因2.1物業(yè)管理公司自身的原因2.1.1價格水平與服務(wù)質(zhì)量不符當前多數(shù)住宅小區(qū)中的物業(yè)管理人員專業(yè)化程度低、服務(wù)態(tài)度惡劣，沒有正確端正自己的服務(wù)者位置，經(jīng)常以管理者自居，引起業(yè)主不滿。同時物業(yè)管理的工作成本高、效率低的情況尤其嚴重。經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生不文明的行為沖突。大部分物業(yè)管理公司僅限于收取管理費，進行一些一般性的養(yǎng)護，并沒有對小區(qū)的周邊環(huán)境、綠化、道路維修進行實質(zhì)性的改變。管理費的收費水平跟不上服務(wù)質(zhì)量，所以才會出現(xiàn)收費難的問題。2.1.2物業(yè)費定價方式不合理物業(yè)服務(wù)企業(yè)一開始就被定性為保本微利型企業(yè)，政府指導(dǎo)價使物業(yè)企業(yè)

5、在效用最大化和費用最小化中選取后者，從而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直處于低標準、低收費率下艱難運營。2.2業(yè)主自身的原因2.2.1業(yè)主的觀念及意識問題我國國民長期受計劃經(jīng)濟的觀念影響，沒有形成居民物業(yè)管理消費觀念，希望能享受服務(wù)，但是不愿交納物業(yè)管理服務(wù)費。2.2.2業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)管理費由于物業(yè)服務(wù)公司亂收費，收費了以后并沒有提供很好的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主常因管理服務(wù)質(zhì)量與收費水平與物業(yè)公司發(fā)生糾紛，促使業(yè)主在強烈不滿的情況下拒交物業(yè)管理費。2.2.3業(yè)主對物業(yè)管理公司職責(zé)的錯誤定位在不少業(yè)主的觀念里，物業(yè)管理公司必須滿足每個業(yè)主的各種需求，應(yīng)該盡心盡力、完美無缺的為業(yè)主解決各種

6、各樣的問題。所以在這種觀念下，無論業(yè)主出現(xiàn)何種問題或者是業(yè)主之間的糾紛，都會歸罪于物業(yè)管理公司及管理人員。3.物業(yè)管理收費問題的解決對策3.1從物業(yè)管理公司的自身來講3.1.1提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理企業(yè)要建立透明的物業(yè)管理收費制度，公開服務(wù)內(nèi)容、等級和收費標準，定期公布財務(wù)收支狀況，接受業(yè)主和政府部門的監(jiān)督。要提供多樣化的服務(wù)。物業(yè)公司要進行服務(wù)創(chuàng)新，積極開發(fā)延伸和差異化服務(wù)，在樹立良好的品牌服務(wù)的同時，分析業(yè)主的需求，開發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務(wù)產(chǎn)品，并采取有效地營銷策略，滿足業(yè)主不斷增長的需求，從而提高業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度，提高物業(yè)管理的現(xiàn)狀。3.1.2提高物業(yè)管理服務(wù)

7、人員的自身素質(zhì)物業(yè)員工要充分為業(yè)主著想，尊重業(yè)主的意愿與需求，業(yè)主的滿意程度是檢驗物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的唯一指標，讓業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)規(guī)范，物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)高，物業(yè)收費率自然就上去了。要對物業(yè)服務(wù)人員進行定期培訓(xùn)，培養(yǎng)他們與業(yè)主的溝通、協(xié)作能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，維護業(yè)主的權(quán)益。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置業(yè)主監(jiān)督電話，物業(yè)各部門之間密切合作、協(xié)調(diào)，對業(yè)主提出的問題不逃避，積極給予答復(fù)，使業(yè)主真正體會到物業(yè)公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。?3