物權(quán)法草案的最新研究

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1、物權(quán)法草案的最新研究主講人：何家寶（華東政法學院商學院碩導，教授）2005年10月26日㈠物權(quán)法草案的審議現(xiàn)狀物權(quán)法是今年7月8號對社會公布的，是第三稿。人大常委會要求社會各界8月20號以前對物權(quán)法提出修改意見，引起了強烈的反響。物權(quán)法關(guān)系著每個公民的切身利益。你要住房子嗎？你對房屋有什么權(quán)利？如果你是所有權(quán)擁有人，你就是業(yè)主。開發(fā)商要建房子，就要從國家那里得到土地使用權(quán)。這些權(quán)利都是和我們法人﹑自然人息息相關(guān)的。專家學者從法理的角度對物權(quán)法提出了不少意見，更多的人從利益的角度對它提出了各種意見。人大常委會對7月份的意見做了一份歸納，并做出了評判。最近人大

2、常委會正在審議公布的第四稿。估計要到明年的全國人大會議時才能通過。一部法律要經(jīng)過全國人大通過時，這個法律的地位就很高了，屬于基本法。有的部門法只須全國人大常委會通過就可以了?？梢娢餀?quán)法的級別是很高的。今天我們從物權(quán)法和法律的關(guān)系方面談一些敏感的話題。㈡物權(quán)與債權(quán)。我們所說的“物權(quán)”就是對不動產(chǎn)和動產(chǎn)的支配與排他的權(quán)利。物權(quán)和債權(quán)有個很重要的區(qū)別。債權(quán)是個請求（？）權(quán)。比如，我有套房子，我跟承租人簽訂了一個承租合同，我每個月都要提出請求交租金，他按照合同支付租金。這種權(quán)利叫債權(quán)，是兩個合同當事人之間發(fā)生的事情。什么叫物權(quán)？物權(quán)就是絕對權(quán)。它不需要別人的協(xié)助，

3、就可以行使支配的權(quán)利。按照物權(quán)法，怎么詮釋對不動產(chǎn)的權(quán)利呢？這是要到國家的登記機關(guān)登記的，登記以后法律就認定你的權(quán)力。對世界上任何一個人已經(jīng)告知了——它有這個效力。不動產(chǎn)的名目很多。它的公示效力就是占有的轉(zhuǎn)移。所以物權(quán)有個很重要的概念，就是要用公示來向世人告知，物權(quán)人對物的權(quán)利。㈢擔保物權(quán)、抵押權(quán)及相關(guān)解釋。我們今天重點講擔保物權(quán)，擔保物權(quán)中重點講其中的抵押權(quán)。如果精通了抵押權(quán)，那么你的物權(quán)法就學得很好了。擔保物權(quán)法為什么會引起學生的興趣而又很難學呢？那是因為擔保物權(quán)法涉及到兩個法的部門：一個是債權(quán)法，一個是物權(quán)法。而債權(quán)法和物權(quán)法則是民法的基礎(chǔ)。（注：擔

4、保物權(quán)為物權(quán)法草案第四編，第十六章至十九章，第192條至258條）⑴不能抵押的財產(chǎn)。我們來看一個問題：第206條，下列財產(chǎn)不得抵押……什么叫抵押？債務人對債權(quán)人有債務的，用自己的財產(chǎn)作擔保。擔保物權(quán)法主要解決兩個方面的問題。一個是借貸，一個是買賣。為了方便，今天主要講借貸。比如企業(yè)向銀行借錢，那么銀行就成了企業(yè)的債權(quán)人，企業(yè)必須按照合同關(guān)系還錢。這種合同關(guān)系不需要公示人。債務人以房產(chǎn)證做擔保，這就是第二合同，即抵押合同。債權(quán)合同是主合同，抵押合同就是從合同；沒有債權(quán)合同，就沒有抵押合同。這個房子不改變占有人。如果債務履行期滿時，企業(yè)不能清算銀行的債務，這時

5、候擔保物權(quán)就發(fā)生作用了。一般來說，要告到法院，由法院來強制執(zhí)行債權(quán)人的抵押權(quán)。怎么強制呢？就是把你“趕走”。這時房子怎么變更它的所有權(quán)呢？一種做法就是法院通過一定程序拍賣，拍賣所得的價額來補償銀行的債權(quán)。還有一種方法，就是銀行和房主協(xié)議，然后折價，由銀行管理這個房子。這也等于以物來抵債。債務不能履行，債權(quán)人就要通過公共權(quán)力來行使抵押權(quán)。最后的結(jié)果，房屋的所有權(quán)一定會發(fā)生變更。任何不動產(chǎn)，本身都是可以抵押的。不能買賣的東西不能抵押，比如文物﹑EG土地等。土地所有權(quán)不能發(fā)生變更。在我們國家土地只有兩個主體：城市歸國家所有，農(nóng)村歸集體所有，集體所有可以變?yōu)閲宜?/p>

6、有。比如松江這塊地就屬于國家。所以，土地不能買賣，也不能抵押。土地如果可以買賣，那么我們國家的土地所有制就要發(fā)生變化。這樣就出現(xiàn)一個問題，土地就不能進入流通領(lǐng)域了?，F(xiàn)在實行市場經(jīng)濟，經(jīng)常有老板說，“我圈了塊地”，但是他擁有的只是土地使用權(quán)，也就是地上權(quán)。華政對土地的權(quán)利就是使用權(quán)。每一個企業(yè)對土地的權(quán)利都是使用權(quán)?！沧ⅲ何餀?quán)法草案第206條：下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)

7、施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)?！尝瓶傻盅旱呢敭a(chǎn)。再看另一個問題：第202條，下列財產(chǎn)可以抵押……建筑物。土地所有權(quán)不可抵押，建筑物所有權(quán)可以抵押？當然可以。這里說的建筑物，就是說人對建筑物的所有權(quán)。但你只能拿自己的房子抵押，不能拿別人的房子抵押。為了使土地的使用權(quán)可以抵押，這里強調(diào)了土地所有權(quán)不得抵押，但是使用權(quán)是可以抵押的。是不是一切土地使用權(quán)都可抵押？看第206條：耕地，集體所有，使用權(quán)不能抵押。而上面說，建設(shè)用地使用權(quán)可抵押。為什么呢？如果銀行不停在耕地上

8、造卡拉OK，耕地會越來越少。所以耕地使用權(quán)不能抵押，因為耕地不能再