樓市調(diào)控撼動(dòng)高房?jī)r(jià)降價(jià)潮悄然涌動(dòng)

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1、樓市調(diào)控撼動(dòng)高房?jī)r(jià)降價(jià)潮悄然涌動(dòng)摘口2011年03月16《中國(guó)證券報(bào)》“新國(guó)八條”和地方限購(gòu)政策威力開始顯現(xiàn)，已經(jīng)高位盤整了近兩個(gè)月的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，一線城市的開發(fā)商從暗中變相促銷變?yōu)橹苯觾?yōu)惠降價(jià)，樓市降價(jià)潮悄然來(lái)襲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于2010年新房開工量大增，未來(lái)幾個(gè)月新盤將集中上市，同時(shí)開發(fā)商資金鏈趨緊，房?jī)r(jià)或?qū)⒉饺胂陆低ǖ馈＝祪r(jià)銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對(duì)樓市可能出現(xiàn)的持續(xù)低迷，開發(fā)商開始放緩拿地、準(zhǔn)備“過冬”。優(yōu)惠促銷房?jī)r(jià)松動(dòng)2009年以來(lái)連續(xù)瘋漲的北京樓市終于出現(xiàn)拐點(diǎn)。3月4日，北京遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園二期項(xiàng)目8、9、11棟樓開盤，雖然開盤價(jià)仍延

2、續(xù)之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款&4折的優(yōu)惠，實(shí)際均價(jià)降到21000元/平方米，最低價(jià)格為19000元/平方米起。隨后，萬(wàn)科在北京的“萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島”第6批房源上市，銷售均價(jià)18500元/平方米，與之前價(jià)格持平。同時(shí)，第6批房源的裝修標(biāo)準(zhǔn)提高到B級(jí)的2000多元/平方米，相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠了1000元。即便如此，該樓盤當(dāng)日推出的118套房源中，最終被認(rèn)購(gòu)75套，認(rèn)購(gòu)率僅為63%。上海同樣出現(xiàn)了新盤低價(jià)入市。位于浦東的中海御景熙岸開盤，精裝修房源以2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開盤前市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)

3、在2.5萬(wàn)元/平方米左右。恒大地產(chǎn)位于廣州的恒大綠洲及恒大御景半島近期將陸續(xù)推出新品，對(duì)首次置業(yè)者提供八五折優(yōu)惠。恒大相關(guān)人士稱，集團(tuán)定價(jià)策略一貫隨行就市，八五折銷售的決定需要由集團(tuán)定價(jià)會(huì)議通過。在深圳，新盤上市也不見漫天喊價(jià)的情景。而早在品牌房企展開降價(jià)促銷之前，已有中小房企推出各種優(yōu)惠促銷活動(dòng)。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，在投資需求占比過高的一二線城市限購(gòu)之后，購(gòu)房需求僅剩下不到20%，預(yù)計(jì)絕大部分城市全年成交量將大幅萎縮，已經(jīng)開始的這波降價(jià)潮，將率先在北京、上海、廣州這些一線城市蔓延，進(jìn)而發(fā)展至其他大中城市。成交萎縮存貨

4、增加北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173.9萬(wàn)平方米，同比下降18.9%。其中，住宅銷售面積為132.3萬(wàn)平方米，同比下降21.1%,呈兩位數(shù)大幅下降。摩根大通最近發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示,今年2月內(nèi)地八大城市（北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津）的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。銷量的大幅萎縮和嚴(yán)格的調(diào)控政策讓開發(fā)商信心開始動(dòng)搖。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)新房大量上市還將繼續(xù)壓制房?jī)r(jià)，2008年至200

5、9年上半年全國(guó)房屋新開工面積一直維持低位，2009年7月份單月房地產(chǎn)新開工面積下探至最低0.71億平方米后才開始回升，供求失衡加劇了之前房?jī)r(jià)上漲。2010年由于成交火爆，各家開發(fā)商普遍大幅增加開工面積，按照一年多的開發(fā)周期計(jì)算，將在今年二三季度上市供應(yīng)。以萬(wàn)科為例，2009年萬(wàn)科的開工面積僅有561萬(wàn)平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬(wàn)平方米，而實(shí)際上2010年新開工面積達(dá)到1248萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃增加了46%。開工面積即將轉(zhuǎn)為市場(chǎng)供應(yīng)，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬(wàn)科和保利地產(chǎn)的存貨都已突破1000億元，同比大

6、幅增加，華僑城、中華企業(yè)、華發(fā)股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。易居中國(guó)上海房屋銷售有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購(gòu)是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，目前不少開發(fā)商都在商議營(yíng)銷對(duì)策，不排除進(jìn)入3月開盤高峰期后，會(huì)出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。資金趨緊負(fù)債攀升廣發(fā)證券調(diào)研顯示，一些城市因限購(gòu)失去購(gòu)買資格的客戶約占30%,如果加上觀望的客戶，預(yù)計(jì)50%以上之前有購(gòu)買意向的顧客會(huì)消失，限購(gòu)的負(fù)面作用將在3月更加明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2679億元，增長(zhǎng)7.7

7、%;利用外資86億元，增長(zhǎng)61.5%;自籌資金4184億元，增長(zhǎng)21.4%;其他資金5223億元,增長(zhǎng)16.6%。中指研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說(shuō)明開發(fā)商資金緊張。國(guó)家為平抑增長(zhǎng)過快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取了宏觀調(diào)控政策，銀行對(duì)房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難使得開發(fā)商只有依靠自身資金。上市房企2010年年報(bào)也顯示，截至150,26家已公布年報(bào)的上市房企合計(jì)持有現(xiàn)金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%,不過短期借款也由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債合

8、計(jì)達(dá)到285億元，較2009年末大增77%。這26家公司中有9家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%,還有7家公司資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%之間