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1、別墅人群的分析在房地產(chǎn)開發(fā)屮選擇了，別墅”這一類型，也就是選擇了一個處在消費金字塔頂部的消費群，而再這一個消費金字塔的頂部圈岀最上而的一個小小的尖端，那么就意味意著你的項目將血対一個狹小的消費層血，同時也血臨著更多挑剔的市場眼光和時間的考驗。別墅開發(fā)的”塔尖型J”頂級“戰(zhàn)略是”目標(biāo)聚集戰(zhàn)略”（做得好戰(zhàn)略）的應(yīng)用,極品,因為稀缺性而彌足珍貴，因為高檔而具高美譽度。在廣大的房地產(chǎn)商品的海洋中，頂級別墅就彖一些不可多得的珍寶，使這類別墅有更強(qiáng)的抗跌性，不易受住宅市場的價格波動影響；IfuH?容易樹立獨有?的競爭優(yōu)勢。別墅—亞文化的載體市場經(jīng)濟(jì)的效益原則使資源
2、逐漸由低效益處向高效益處移，作為資源支配和管理者的人無疑可以被看做資源的節(jié)點，隨著市場經(jīng)濟(jì)的演進(jìn)，資源不斷的分化重組，一部分人會掌控更多的資源，因此階層產(chǎn)牛?了。愿意為優(yōu)質(zhì)空氣付出更高代價的人群逐步形成，這部分人有回歸自然和自然的意愿。正象一些專家所言，：亞文化正是房地產(chǎn)賴以牛存和發(fā)展的社會基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)消費樣實際上是一個特定文化模式下的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有和類似的文化、興趣.愛好、習(xí)俗等半活方式的人群I在市場經(jīng)濟(jì)條件下的社會&活中，一天就可以產(chǎn)生一個”暴發(fā)八蔦但三年卻不能培養(yǎng)一個”精神貴族I
3、這就是文化內(nèi)涵的稀缺性表現(xiàn)乞一，別墅是亞文化的載體，別墅的精神就是別墅的靈魂。別墅-階層的標(biāo)簽按馬斯洛需求層次理論，在人最阜本的衣食住生存問題解決后，人們將渴望他人的尊重,新興的屮產(chǎn)階級人群渴望社會承認(rèn)他們的存在價值，他們在超越穿戴名牌后，更希望以居所體現(xiàn)他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一H了然，居住地區(qū)、小區(qū)類型房了的外觀特征能告訴你房東所屬的社會階層。開發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的文化精神。別墅具有更人的空間支設(shè)計定位居住文化理念。別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層這就是別棠的靈魂。別黯人群背景?山外資企業(yè)家、外交使館
4、人員、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國外購買需求，特別是在我國加入WTO,以及隨著對外開放的深化，在國內(nèi)工作的外國人增多，國外購買需求將不斷擴(kuò)大。?”海歸派人士I即從歐羌學(xué)歸國的創(chuàng)業(yè)者。隨著經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，人茲爾學(xué)人員凹國創(chuàng)業(yè)，他們耍求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，凹國人員不斷增加，而成為主要購買群體之一。?港、澳、臺人丄，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價，港人在內(nèi)地置業(yè)不斷增加（如珠三角、上海、北京等地），兒百萬元在香港根本買不到別墅，而且國內(nèi)卻能買一套不錯的別樂。特別是某些神秘富豪，喜歡在內(nèi)地一擲千萬購買”天價別墅I?中資金業(yè)家、高
5、級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界梢英、精算師，他們枳累了大量財富,追求牛:活的品位與質(zhì)量、改善居住條件時，多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園別樂。?城市沖產(chǎn)階級；如薪資優(yōu)厚的律師.會計師.高級知識分了等，二次置業(yè)時多會選擇良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)烈別墅。?體冇影視明星、優(yōu)秀科研工作者、文學(xué)家等名人名家。因個人貢獻(xiàn)，或知識的價值,而一舉致富的人。?投資人士（來歷比較復(fù)雜）。別墅抗風(fēng)能力較強(qiáng)，增值潛力大，特別是一些出租型或旅游型別墅，更被一些外來或當(dāng)?shù)赝顿Y客看好，低買高賣或川以出租。?民營企業(yè)家?行業(yè)領(lǐng)軍人物，主要是名列”福布斯叫I國排行榜的富翁們。別璽人群特征他們屬于社會
6、上比較富裕的-?群，有穩(wěn)定的社會收入，貝有較高甚至顯赫無比的社會地位;?他們含蓄內(nèi)斂,深藏不露,不事張揚,不愛懦富”;?生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，具有國際化觀念，對文化認(rèn)同與敬慕，鐘時于純H然背景和高品質(zhì)建筑，追求八珍品化“生活；?在釋放成功的同時，喜歡樹立口我，標(biāo)榜個性，追求獨特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式;?比較關(guān)注國家政治，經(jīng)濟(jì)新聞動態(tài)，以把握大局，掌控閤界風(fēng)動。別墅人群行為?比較喜歡諸如財經(jīng)、汽車、家居、高爾夫等專業(yè)類雜志新聞;?工作比較繁忙，出差機(jī)會多，往返于市內(nèi)、機(jī)場、大城市之間;?D常交際，高級應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消
7、費場所，如星級酒店、俱樂部、高爾夫球場等;?周未喜歡從事一些度假式休閑活動或參加國際化的高檔文化活動活動，名車展、模特SHOW高雅文藝演出是他們喜愛觀看的活動;?不太喜歡太被注般場合不愛露面，行蹤英至何點八詭秘I什么人買別墅1?潛在消費群體的主要特征從年齡上看，主要集屮在36?50歲Z間；從職業(yè)上看，私企老板占多數(shù)，其次是三資企業(yè)高級口領(lǐng)和個體戶；從家庭收入看，多數(shù)家庭的月收入在5000元以上。1?別墅購買動機(jī)資料顯示，絕大部分欲購別割的受訪者屬于二次置業(yè)或者購買第二居所，從其購買動機(jī)分析，用于度假、投資升值以及對以往房子不滿意者所占比例較高，合計為6
8、5%.2?影響購房決策的重要因素價格，開發(fā)商的信譽和實力，周圍交通狀況，物業(yè)管理水平及服務(wù)內(nèi)容
