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1、南京瞻園銘樓項目市場調(diào)研報告第一章南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié)自然地理概況南京市位于北緯33,東經(jīng)118°477，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū),四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16°C,主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為四南風(fēng)，冬半年為東北風(fēng)。南京地處我國東西水運(yùn)大動脈長江與南北陸運(yùn)大動脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，素有“東南門戶，南北咽喉”Z稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈曲段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東四山水Z間，氣勢雄渾而景色秀美。1.1城市性
2、質(zhì)南京是著名占都，江蘇省省會，長江卜?游重要的中心城市。南京為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設(shè)要繼承古都?xì)v史精華，創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。南京是江蘇省省會，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)屮心，要保證省級管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達(dá)的金融、貿(mào)易、信息屮心和科教文化對外交往中心。南京作為長江流域四大中心城市和氏江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢，增強(qiáng)跨省域的輻射功能和吸引力。1.2城市規(guī)模1.2.1人口規(guī)模?全市總?cè)丝?010年為680萬左右，遠(yuǎn)景按1000萬人口預(yù)留，城鎮(zhèn)人口2010年為520萬左右，
3、遠(yuǎn)景按870萬左右預(yù)留。?都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝?010年為530萬左右，遠(yuǎn)景按800萬左右預(yù)留。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口2010年為450萬左右，遠(yuǎn)景按740萬左右預(yù)留。?主城人口2010年控制在300萬以內(nèi)，遠(yuǎn)景下降到260萬以內(nèi)。1.2.2用地規(guī)模主城城市建設(shè)用地為243平方公里，人均城市建設(shè)用地2010年為81平方米，遠(yuǎn)景為93平方米。新市區(qū)、新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)人均建設(shè)用地按100平方米左右安排。1.3主城功能布局特征主城布局以河流、鐵路、城墻等為口然邊界。分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特
4、色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時，加強(qiáng)設(shè)施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對平衡，配套設(shè)施相對完善的綜合性片區(qū)。西片是主城的重耍新區(qū)，貝有以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能。1.4社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)依據(jù)南京市“十五”計劃綱要，將社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展口標(biāo)調(diào)整為：經(jīng)過“I?五”和更長的一點(diǎn)時間的努力，把南京建設(shè)成為科學(xué)技術(shù)先導(dǎo)，占都與江濱特色鮮明,國際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。到2010年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。（-）以“富民強(qiáng)市，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標(biāo)，以結(jié)
5、構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動力，把南京做強(qiáng)做大做優(yōu)做美。到2005年，城市綜合實力、基礎(chǔ)設(shè)施、社會文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進(jìn)入全國先進(jìn)行列。人民生活達(dá)到更加寬裕的小康水平，5年內(nèi)，力爭實現(xiàn)郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政收入在2000年基礎(chǔ)上翻一翻。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。（二）進(jìn)一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，2010年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國重要的教育基地、科技屮心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長江下游地區(qū)重耍的金融、貿(mào)易、信息中心。歷史文化名城的國際性影響進(jìn)一步擴(kuò)大。（三）以加入世貿(mào)組織為契機(jī)，加快南京經(jīng)濟(jì)國際化步伐，
6、以建設(shè)國際化大都市的長遠(yuǎn)奮斗目標(biāo)，促進(jìn)和加快城市建設(shè)步伐。本世紀(jì)中葉全面實現(xiàn)現(xiàn)代化,躋身世界發(fā)達(dá)城市行列。1.4城市發(fā)展目標(biāo)未來南京城市發(fā)展冃標(biāo)是：（-）充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市——長江下游現(xiàn)代化的中心城市（二）富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城（三）人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市1.6城市環(huán)境景觀特色南京所處的地理位置和門然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設(shè)，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。（―）山與水南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤”Z勢，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江,鐘山的宏偉氣勢屮，引
7、入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨(dú)特的城市空間。（―）城與林都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護(hù)為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設(shè)必將保持與強(qiáng)化城林的空間特色。（三）路與樹由于南京冬寒夏熱的特點(diǎn)，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。第二章南樂總體房地產(chǎn)市場分析南京房地產(chǎn)市場以地理位置來劃分可分為五大版塊——城北、城南、河西、江北、江寧版塊。第一節(jié)南京城北板塊發(fā)展綜述2.1.1城北板塊簡介城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均被長江環(huán)
8、繞。整個區(qū)域面積約50平方公里，常駐人口55萬，土地
