魏縣祥泰佳苑策劃案

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1、祥泰佳苑策劃方案魏縣“祥泰佳苑”策劃方案一、項(xiàng)目印象概況項(xiàng)目位于東壁路與龍鄉(xiāng)大街交匯處，城市西部的絕版地段，距汽車站、縣中心醫(yī)院、商場(chǎng)、銀行等魏縣最核心商業(yè)、教育、休閑場(chǎng)所僅需5分鐘路程。便利的交通購物環(huán)境、完善的生活教育配套、健全的娛樂休閑場(chǎng)所，全方位呵護(hù)您的幸福健康生活?！虮卷?xiàng)目工程建筑而積約2.5萬余平方米，由高層住宅、臨街商業(yè)完美組合而成。外立面采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，尊貴典雅、豪華氣派，讓您提前進(jìn)入上層名流生活圈?！蚬颈小耙匀藶楸?的設(shè)計(jì)理念，戶型采光通風(fēng)充分、簡(jiǎn)潔通透、方正實(shí)用，面積從110至130平方米，適合您的多重

2、需求。二、項(xiàng)目SWOT分析及策略優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)（1）木項(xiàng)H周邊城市配套及生活配套設(shè)施完善，為居家提供了便利條件。（2）本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)居住區(qū)，居住氛圍較為濃厚。2、戶型優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型全明設(shè)計(jì)與區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)口相比有明顯優(yōu)勢(shì)。3、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)（1）買方市場(chǎng)：該縣人口較多，鋼性需求較大。有些購房客戶為了避免房價(jià)上漲更是爭(zhēng)先搶購。（2）賣方市場(chǎng)：現(xiàn)階段本項(xiàng)目周邊同類項(xiàng)目較少，無太多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。劣勢(shì)：產(chǎn)品劣勢(shì)（1）本項(xiàng)目規(guī)模較為小，區(qū)內(nèi)配套與活動(dòng)空間冇限。（2）劣勢(shì)轉(zhuǎn)化策略：提升項(xiàng)目品質(zhì)，塑造小區(qū)最高性價(jià)比，做到“小而精"，加大

3、宣傳力度，提高項(xiàng)口知名度及公司美譽(yù)度。機(jī)會(huì)：2011年下半年魏縣房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)比較樂觀，宏觀市場(chǎng)巨好，對(duì)本項(xiàng)目銷售極為有利。威脅：同區(qū)域樓盤規(guī)模大且上市極為集中，如書香府邸、鳳荷園、景和佳苑等,各盤大投入、大手筆營銷和傳播手法已經(jīng)而向市場(chǎng)，本案將而臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面?！锿{轉(zhuǎn)化策略：“早認(rèn)購，早開盤三、項(xiàng)目產(chǎn)品策略市場(chǎng)定位：城屮央綠色健康智能化溫泉社區(qū)大生活高境界高品位智能化——大生活：生活便利一一高境界：高層優(yōu)勢(shì)——城中央：區(qū)域優(yōu)勢(shì)一一智能化：物業(yè)服務(wù)——高品位：質(zhì)量配套形象定位：魏縣首席原生態(tài)電梯溫泉華宅差異精準(zhǔn)唯一定位策

4、劃：尋找市場(chǎng)縫隙——找準(zhǔn)角度，探尋縫隙，實(shí)現(xiàn)唯一。廣告語定位：首席原生態(tài)電梯溫泉華宅城中央智能化尊邸社區(qū)華彩樂章，格調(diào)生活領(lǐng)奏整個(gè)城市的精彩旋律大生活、大配套、大家風(fēng)范其它廣告語定位:臻藏世家榮耀奏響城市的最強(qiáng)咅目標(biāo)客戶群定位:客戶分類年收入萬元/戶年齡置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的從事職業(yè)需求物業(yè)類型需求房型血枳投資自住投資自住頂端70以上4555多次投資大企業(yè)業(yè)主、高官多高別高100300300以上高端30—7040■45多次投資大企業(yè)業(yè)主、高官事業(yè)單位負(fù)責(zé)人多高別高80■300200以上中高端8—3065■40兩次投資自住小企業(yè)業(yè)主、個(gè)

5、體老板大中企業(yè)金領(lǐng)、官員多高別高80■300110-130中端5—830■5()兩次投資0住小私企、個(gè)體老板口領(lǐng)、官員多多高80■100100-120中低端2—525■3()首次口住公司職員、個(gè)體八事業(yè)行政職員多高90■100低端2以下25以下55以上首次自住公司小職員、藍(lán)領(lǐng)待業(yè)、無收入老人多90以F注：紅色為本項(xiàng)目客戶定位。銷售價(jià)格定位建議：魏縣項(xiàng)目在期房與現(xiàn)房的價(jià)格方面，調(diào)整幅度很大，期房低，現(xiàn)房高。但紛紛提升了現(xiàn)房的價(jià)格后，可效果不佳，主要原因是在于期房吋的銷售控制沒有做好，因好房子開盤時(shí)就銷售一空了，造成有價(jià)無市。1、價(jià)

6、格策略我公司為本案制定的價(jià)格策略是遵循低開高走的原則，制定周詳?shù)膬r(jià)格計(jì)劃、銷控計(jì)劃，根據(jù)工期及銷售比例調(diào)整價(jià)格。（1）初期：低價(jià)入市，帶動(dòng)人氣，形成較好的市場(chǎng)氛圍，積累原始客戶，搶先占領(lǐng)市場(chǎng)，同時(shí)將好房源保留起來。（2）中期：隨著銷售進(jìn)程的深入，工程進(jìn)度的提高，逐步抬高銷售價(jià)格,形成樓盤升值的態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步帶動(dòng)銷售。（3）售尾期：將保留房源推岀，再次提升價(jià)格，并通過原始客戶口碑宣傳，形成搶購熱潮，達(dá)到清盤口的。2、本項(xiàng)目價(jià)格定位建議魏縣市場(chǎng)做為一個(gè)縣級(jí)城市，在銷售價(jià)格方面有較大的升值空間，目前市場(chǎng)上蓄水項(xiàng)目較多，推出較好樓盤銷售均

7、價(jià)在2300/m2左右，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及現(xiàn)在目前市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)本案開盤時(shí)間在2011年10月份左右，結(jié)合項(xiàng)口木身產(chǎn)詁塑造,建議銷售起價(jià)均價(jià)2300/m2,最終均價(jià)2600元/冊(cè),力爭(zhēng)達(dá)到2800元/冊(cè)。銷售價(jià)格定位建議:（-）區(qū)域優(yōu)勢(shì)就是永恒的價(jià)值優(yōu)勢(shì)（-）房型優(yōu)勢(shì)，就是生活質(zhì)量優(yōu)勢(shì)戶型整體設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)單明快，戶型均以小進(jìn)深人開間設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)約人方型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用,空間通透美觀適用。是您居住休憩的高智能化小區(qū)。（三）服務(wù)優(yōu)勢(shì)，就是生活胡味優(yōu)勢(shì)◎智能化安防系統(tǒng)完備1、“智能一卡通"使用非接觸式射頻智能卡即打開單元門及車輛入口道閘。2、可視

8、對(duì)講智能門禁系統(tǒng)。3、電子監(jiān)控系統(tǒng)。4、周界防越報(bào)警系統(tǒng)。5、電子巡檢系統(tǒng)、24小時(shí)監(jiān)督保安人員是否巡邏到位。6、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。LB.????T◎秉承“業(yè)主至上''的服務(wù)理念，委托專業(yè)物管公司，從細(xì)微之處入手,致力于提供24小時(shí)保安巡更貼身T士服務(wù)；保潔、